Zde na portálu už jsme se tématem směnné smlouvy zabývaly. Nyní uvádíme článek, který vysvětřluje daňové souvislosti směny nemovitostí, konkrétně se zabývá daní z příjmů.
Jak vyplývá z § 3 odst. 2 ZDP, předmětem daně z příjmů fyzických osob jsou příjmy peněžní i nepeněžní i příjmy dosažené směnou. Obdobně je tomu i u právnických osob, kde tato skutečnost vyplývá z širokého vymezení předmětu daně v souladu s § 18 odst. 1 a 2 ZDP.
Příjmy získané směnou se posuzují pro účely zákona obdobně jako příjmy získané prodejem. Každý účastník směnné smlouvy pak vystupuje jako prodávající vlastního majetku a jako kupující majetku směnou nabývaného.
Příklad
Pan Starý vyměnil s panem Mladým svůj byt za chatu pana Mladého. Z pohledu daně z příjmů se bude vycházet z toho, že pan Starý prodal byt a koupil chatu a pan Mladý prodal chatu a koupil byt. U pana Starého tak bude posuzován příjem z prodeje bytu a u pana Mladého příjem z prodeje chaty.
Zásadní skutečností tak bude stanovení výše příjmů. Nepeněžní příjem se obecně pro účely daně z příjmů oceňuje podle zákona o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb., v platném znění). Pokud je ve směné smlouvě cena směnovaných nemovitostí uvedena, bude se vycházet z této ceny. Jestliže ale tato cena ve smlouvě není, je nutné stanovit cenu nepeněžního příjmu ve výši ceny obvyklé, vycházet se bude zpravidla ze znaleckého posudku pro tyto účely zpracovaného. Navíc poměrně obvyklou praxí je stanovit cenu nemovitostí ve směnné smlouvě podle ocenění znaleckými posudky. Tento postup by měl být optimální i z daňového hlediska, minimálně proto, že odpadají problémy se stanovením, která z cen je vlastně správná a pro daňové účely relevantní.
Pokud si smluvní strany cenu směňovaných nemovitostí ve smlouvě sjednají, je nutné vzít v úvahu ustanovení § 23 odst. 7 ZDP, které správci daně umožňuje upravit základ daně v případě, že se liší ceny sjednané mezi spojenými osobami od cen, které by byly sjednány mezi nezávislými osobami v běžných obchodních vztazích za stejných nebo obdobných podmínek.
Příklad
Bratr vyměnil svůj menší byt se svou sestrou za její větší byt, ve směnné smlouvě sjednaly cenu většího bytu na 100 000 Kč a cenu menšího bytu na 90 000 Kč s tím, že rozdíl bude doplacen v penězích a doplaceno tak bude 10 000 Kč. Obvyklý rozdíl mezi těmito byty podle podmínek na realitním trhu činil v tomto období 200 000 Kč. V tomto případě by bylo nutné předpokládat, že správce daně by chtěl rozdíl uspokojivě doložit a pokud by se tak nestalo, upravil by o zjištěný rozdíl příjmy u sestry za prodej většího bytu.
Vzhledem k tomu, že směna nemovitostí se z pohledu daně z příjmů posuzuje jako…
dostupný obsah
