Vláda vydala k věcnému záměru zákona skupiny poslanců nesouhlasné stanovisko. Cílem návrhu je vymezení veřejně prospěšných osob v oblasti bydlení a nastavení pravidel pro výstavbu bytů těmito osobami.
Obce by mohly získat právo žádat od developerů při povolování výstavby bytů až čtvrtinu nových bytů pro svoje účely. Obce by developerům platily pouze nákladovou cenu. Předpokládá to sociálnědemokratický návrh zákona o veřejně prospěšných bytových společnostech, který v úvodním kole 27. ledna podpořila Sněmovna. Projedná jej správní, ústavně-právní a sociální výbor.
Zákon by umožnil obcím založit veřejně prospěšnou společnost, která by si vzala úvěr na výstavbu. Zájemci o bydlení by si naopak hypotéku brát nemuseli, splátky by se rozpočítávaly mezi nájemníky. Předloha počítá s družstevní bytovou výstavbou.
NahoruVybrané části Důvodové zprávy zákona
Zde celá důvodová zpráva ke stažení
Zákon o obecně prospěšné společnosti bytové a výstavbě dostupného bydlení se liší od dosavadní úpravy veřejně prospěšné společnosti. Není sice v rozporu s definicí občanského zákoníku v § 144 odst. (1) a (2), ani s definicí veřejné prospěšnosti, jak ji uvádí § 146 občanského zákoníku, ale není společností odvolávající se na tento statut.
Nedotýká se jí proto absence zrušených paragrafů 146 až 150 především proto, že upravuje v zásadě pouze činnosti spojené s výstavbou a správou dostupného bydlení, neumožňuje jakoukoliv jinou aktivitu podnikatelskou, nezasahuje do oblastí jiných forem takzvaného sociálního podnikání či sociálního podniku. Nepřináší ani žádné výhody daňové když principiálně společnost nedosahuje ze své činnosti zisku.
Obchodní korporace, které jsou zakládány ve smyslu tohoto zákona podle obchodního práva, tedy družstvo, společnost s ručením omezeným nebo společnost akciová musí do svých základních listin zahrnout principy určené tímto zákonem, kde cílem je uspokojování bytových potřeb občanů, jejichž příjmy nedovolí opatřit si byt u komerčních firem, u kterých je dosažení zisku z výstavby základním smyslem podnikání, a to výstavbou a provozem (správou) na základech ekonomicky nezbytných výdajů a nákladů a pokud umožňuje dosažení zisku, tak je limitován a omezen pouze na vytváření rezervních fondů.
Zákon o obchodních korporacích požaduje, aby společenská smlouva společnosti s ručením omezeným obsahovala konkretizaci předmětu podnikání nebo činnosti § 146 odst. 1 písm. b) ZOK, pro akciovou společnost § 250, pro bytové družstvo § 553 a pro sociální bytové družstvo § 762.
Společnost podle tohoto zákona však nenaplňuje všechny znaky „podnikatele“, které jsou odvoditelné z vymezení, jež je zakotveno v ustanovení § 420 NOZ: Samostatnost – podnikatel vykonává výdělečnou činnost podle své vlastní úvahy, tedy sám rozhoduje o tom, jaké služby bude poskytovat, jaké výrobky bude vyrábět apod.; vykonávání výdělečné činnosti na vlastní účet; na vlastní odpovědnost (na vlastní podnikatelské riziko); za účelem dosažení zisku; a to soustavně živnostenským nebo jiným obdobným způsobem.
Předmět činnosti však musí společenská smlouva obsahovat v případě, že společnost bude založena za jiným účelem, než je podnikání (§ 2 ZOK).
Předmětem podnikání budou uvedeny činnosti jako například činnosti vykonávané podle živnostenského zákona a činnosti vykonávané na základě oprávnění podle jiných právních předpisů, například zákona č. 523/1992 Sb., o daňovém poradenství a Komoře daňových poradců České republiky, ve znění pozdějších předpisů, zákona č. 85/1996 Sb., o advokacii, ve znění pozdějších předpisů aj. Omezení podnikání podle tohoto zákona však zde musí být výslovně uvedeno.
Nekonkurují tedy ostatním obchodním korporacím a v zásadě nežádají jakoukoliv podporu s výjimkou úpravy ustanovení korporátního práva o sociálním družstvu, kde nově definované „sociální bytové družstvo“, pokud je co do poskytování bydlení omezeno na občany s přesně definovanými příjmy, tedy na občany sociálně potřebnými k podpoře, tak umožňuje získat podporu v souladu s úpravou činností obecného hospodářského zájmu či veřejné podpory.
V této souvislosti je velice významná role obce (kraje), který činností společností ve svém regionu povolují v případě, že na lokálním trhu je cena bydlení nedostupná (jak nového bydlení vlastnického, tak i nájemního), má i roli zakladatelskou, tedy iniciační. Dodržování neziskových principů hospodaření je pak kontrolováno pravidelnými revizemi hospodaření, které zajišťuje kontrolní orgán vzniklý podle tohoto zákona, které jsou pro všechny subjekty podle tohoto zákona povinné 1 x za 3 roky.
Společností vystavěné byty nemohou být předmětem ziskové činnosti ani pro člena družstva (s vyloučením možnostmi komerčních převodů podílu a práv na jinou osobu) ani převodem či přechodem práv na jiné osoby u ostatních korporací. Pokud občan, klient, člen, se podílí na nákladech výstavby (vkladem, či splátkami úvěru na výstavbu) a již nadále nehodlá v tomto bytě bydlet, dochází za určených podmínek k majetkovému vypořádání, v zásadě tato osoba obdrží, co zaplatila a společnost byt přidělí jiné osobě, která znovu zahájí splácení této částky. Z tohoto hlediska je důležitá úvěrová pomoc finančních domů, popřípadě zakladatelů (obcí, krajů).
Zde celá důvodová zpráva ke stažení
NahoruNesouhlasné stanovisko vlády
Vláda shledává návrh zákona o veřejně prospěšných společnostech bytových a výstavbě dostupného bydlení a o změně některých zákonů (Sněmovní tisk č. 952) nekoncepčním, nekonzistentním a v určitých níže uvedených směrech i neústavním. Návrh zákona není zpracován v návaznosti na platný právní řád, řada jeho ustanovení je nejednoznačná a nesrozumitelná, v důsledku čehož vláda pochybuje o jeho bezproblémové aplikovatelnosti v praxi.
Vláda vyjadřuje pochybnost nad tím, zda je třeba k podpoře bytové výstavby přijmout zcela samostatnou komplexní právní úpravu a zda by nestačilo využít stávající již právem upravené instituty a nástroje. V této souvislosti v odůvodnění návrhu zákona chybí podrobnější analýza. Zavedení statusu veřejně prospěšné společnosti bytové by bylo značnou administrativní zátěží a jeví se jako neopodstatněné. Navíc, je-li cílem návrhu poskytnutí daňové úlevy nekomerční bytové výstavbě, není vhodné, aby ta byla vázána na formální získání statusu, protože by to mohlo být diskriminační vůči jiným subjektům realizujícím nekomerční bytovou výstavbu.
Celé stanovisko vlády na odkazu zde ke stažení.
NahoruText věcného záměru zákona
Úplné znění věcného záměruzákona o veřejně prospěšných společnostech bytových a výstavbě dostupného bydlení a o změně některých zákonů (zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších právních předpisů) - Sněmovní tisk č. 952 - , tak jak byl 17.7.2020 předložen poslancům.
Část první
Veřejně prospěšné společnosti bytové a výstavba dostupného bydlení
§ 1
Předmět úpravy
Tento zákon upravuje vznik a činnost veřejně prospěšných společností bytových (dále jen „společnost“), jejichž cílem je poskytovat dostupné bydlení, zajišťovat výstavbu domů a bytů těmito společnostmi a vznik kontrolního orgánu pro kontrolu a revizi jejich činnosti.
Veřejně prospěšná společnost bytová je tímto zákonem upravená korporace, která vyvíjí činnosti výhradně v souladu s tímto zákonem spojené s výstavbou bytů k uspokojování bytových potřeb občanům, tyto byty vlastní a spravuje je na neziskovém principu.
Tento zákon současně upravuje pravomoci obce při zakládání takové společnosti a při povolování staveb v místě její působnosti.
Tento zákon dále doplňuje díl 3 v hlavě VI zákona o obchodních korporacích o sociálním družstvu.
Hlava I
Veřejně prospěšná společnost bytová
§ 2
Veřejně prospěšnou společností bytovou (dále jen „společnost“) mohou být výhradě korporace a to:
- spolek,
- společnost s ručením omezeným,
- akciová společnost,
- družstvo,
- bytové družstvo,
- sociální družstvo.
Takovou společností bude uznána, pokud získá od tímto zákonem pověřené instituce, kontrolního orgánu[1] statut veřejně prospěšné společnosti bytové.
Korporace uvedené v odstavci 1) musí pro uznání statutu veřejně prospěšné společnosti bytové splňovat tyto podmínky:
Předmětem její činnosti jsou výlučně činnosti v oblasti bydlení vymezené tímto zákonem.
Její majetek slouží výhradně k zajišťování bydlení výstavbou a pronajímání bytů členům společnost či nájemcům, a to za podmínek určených tímto zákonem,
Podrobuje se pravidelně kontrole svého hospodaření, které musí být v souladu s podmínkami tohoto zákona.
Pokud je příjemcem veřejné podpory, pak její zakladatelské právní jednání musí obsahovat způsob zjišťování a definici výše rozhodného příjmu nájemců nebo členů. Podrobnosti upraví nařízení vlády.
§ 3
Vznik společnosti a její forma
Korporace uvedená v § 2 odstavci (1) písmeno a) až f) přiznání statutu veřejné prospěšnosti může získat od kontrolního orgánu pouze se souhlasem obce v místě její působnosti.
Obec souhlas vydá zejména, když v oblasti jejího působiště trvá nedostatek bytů z nové výstavby či k pronájmu a z důvodů nevyrovnaného trhu s byty a trvá poptávka po nájemních bytech za nižší nájemné než v místě obvyklé, které je nedostupné pro občany s nižšími příjmy či sociálně vyloučené osoby, popřípadě je nedostatek bydlení s doprovodnou sociální péčí o nájemníky.
Zakladatelem společnosti může být fyzická či právnické osoba.
Podmínky podle odstavce (1) neplatí, pokud zakladatel zvolí společnost formy spolku, družstva, bytového nebo sociálního bytového družstva.
Zakladatelské právní jednání společnosti musí také obsahovat podmínky a omezení určené tímto zákonem.
Společnost ze své činnosti nevytváří zisk. Pokud by zisk dosáhla, nesmí být rozdělen mezi členy či společníky a je využitelný pouze na opravy, rekonstrukce a modernizace.
Nikdo nesmí držet (vlastnit) více obchodních či družstevních podílů ve společnosti, pokud je taková účast ve společnosti spojena se vznikem práva na uzavření nájemní smlouvy.
Na obec se omezení tohoto odstavce nevztahuje, nesmí však vlastnit více než 30% takových podílů.
Není-li společností družstvo, může všechny podíly či akcie držet obec nebo právnická osoba, které obec udělí k držení podílu oprávnění.
Hlava II
Výstavba bytů společností
§ 4
Výstavbou bytů se rozumí výstavba bytového domu s byty k užívání podle tohoto zákona, změna dokončené stavby bytového domu, kterou vzniknou byty podle tohoto zákona nebo změna dokončené stavby, kterou vznikne bytový dům.
Náklady spojené s výstavbou jsou:
(a) náklady spojené se získáním pozemku,
(b) stavební náklady spojené s výstavbou bytů,
ostatní nezbytně nutné prokázané náklady spojené s předáním bytů do užívání nájemní smlouvou.
Zdrojem financování výstavby se rozumí zejména:
vklad člena, úvěr na výstavbu poskytnutý společnosti,
podpora výstavby dotací nebo zvýhodněným úvěrem poskytnutým na úhradu nákladů spojených s výstavbou bytů, dar nebo majetkový vklad,
Účelově vázaným účtem je zvláštní vázaný účet v bance nebo u pověřené právnické osoby určený pro poskytování podpory.
§ 5
Forma financování výstavby
Byty mohou být stavěny s podporou z veřejných zdrojů nebo bez podpory.
Vláda stanoví nařízením podporu výstavby bytů společnosti, a to tak, aby její výše byla v souladu s předpisem Evropské unie pro výstavbu sociálních bytů. Současně vláda stanoví kritéria osob, kterým lze byt pronajmout, ta musí splnit výši rozhodných rodinných příjmů nebo osobních příjmů žadatele, pokud je tento limitem pro poskytnutí podpory.
Byty vystavěné bez podpory jsou financovány úvěrem poskytnutým společnosti nebo majetkovým vkladem zakladatele, u bytového družstva též vkladem člena. Ustanovení odstavce (2) se na ně nevztahuje.
Náklady výstavby se rozpočtují ve výši skutečných, doložitelných nákladů na projekt a povolovací řízení, prokázané náklady stavební firmy na výstavbu, náklady na pořízení (koupi) pozemku, není-li tento předmětem majetkového vkladu vlastníka, obce nebo zakladatele, a další náklady společnosti spojené s výstavbou.
Zisk společnosti z prodeje dokončené stavby se nepřipouští.
Výstavba bytů společností, která má formu družstva se financuje vkladem člena a úvěrem, který získá bytové družstvo a rozpočte jeho splácení na členy podle velikosti podlahových rozměrů bytů.
Je-li výstavba financovaná úvěrem, může společnost rozpočítat splátky úvěru na jednotlivé nájemce podle pořizovacích nákladů na byt.
§ 6
Technické parametry stavěných a spravovaných bytů a výpočet nájemného
Podlahová plocha bytů je limitována do 80 m2.
Nájemné je stanoveno v souladu s obecně platnými předpisy tak, aby pokrylo náklady na provoz.
Nájemce se podílí na tvorbě rezervního fondu na opravy domu.
Plnění spojená s nájmem a užíváním bytu jako pojištění, dodávky tepla, teplé a užitkové vody podle skutečné spotřeby, náklady na provedení revizí dle zvláštních předpisů a podobně platí nájemce v prokázané výši.
Hlava III
Povolování staveb, práva a postavení obce
§ 7
Obec je oprávněna při povolování výstavby rezidenčních developerských projektů určených pro prodej za cenu v místě obvyklou, jde-li o pozemek k výstavbě získaný převodem z vlastnictví obce, podmínit souhlas s výstavbou závazkem investora vystavět pro obec čí jí založenou společnost podle tohoto zákona byty v režimu podle § 5 odstavec (4), a to v počtu do 25 % z celkového počtu investorem vystavěných bytů. Výstavba není podmíněna realizací výstavby v jednom objektu.
Na takto vystavěné byty se vztahují podmínky nájmu podle tohoto zákona.
Cena takto pro obec vystavěných bytů se určí doložením rozpočtu stavby, stavební dokumentaci a získání pozemku s propočtem na m2, s přičtením maximálně 20% zisku investora ze skutečných doložených nákladů.
Po dokončení stavby investor předloží obci doklady potřebné k posouzení celkového nákladu na výstavbu těchto bytů. Náklady takové výstavby uhradí obec nebo jím určená společnost založená podle tohoto zákona.
Obec pak musí předem stanovit podmínky pro přidělování těchto bytů. Jsou-li byty pořízeny též s dotací, vláda stanoví nařízením podmínky pro přidělování takových bytů, a to kritéria osob, kterým lze byt pronajmout, ta musí splnit výši…
dostupný obsah
Zavřít
dostupný obsah
