Zrušení bytového spoluvlastnictví

2.2.4.4

Zrušení bytového spoluvlastnictví

Mgr. Pavla Krejčí

K zrušení spoluvlastnictví je přistupováno zejména tehdy, pokud se vlastnictví jednotek koncentruje do rukou jednoho nebo pouze několika vlastníků, pro které je nepraktické mít nemovitou věc rozdělenu na jednotlivé jednotky.

Důvodem zrušení bytového spoluvlastnictví může být též plánovaná přestavba domu a kompletní změna dispozice jednotlivých bytů či nebytových prostor, které jsou součástí jednotlivých jednotek. Pak je totiž mnohdy jednodušší rozhodnout o zrušení bytového spoluvlastnictví, které může následně po přestavbě vzniknout znovu, a to novým prohlášením vlastníka, než měnit prohlášení vlastníka postupem dle § 1169 NOZ nebo prostřednictvím smlouvy o výstavbě (§ 1170 a násl. NOZ).

 NahoruPrávní úprava

Základní právní úpravu zrušení spoluvlastnictví je možné nalézt v § 1217 až § 1219 NOZ, když se rozlišují tři základní případy:

1. dohoda všech vlastníků jednotek o zrušení bytového spoluvlastnictví (§ 1217 odst. 1 NOZ),
2. dohoda manželů o zrušení bytového spoluvlastnictví (§ 1217 odst. 2 NOZ),
3. rozhodnutí jediného vlastníka o změně vlastnického práva k jednotkám na vlastnické právo k nemovité věci (§ 1218 NOZ).

S ohledem na to, že nyní zákony rozlišují dva typy jednotek, a to

• - jednotky vzniklé dle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) (dále jen “ZOVB“) a dále
• - jednotky vzniklé již dle NOZ,

je třeba zdůraznit, že dle výše uvedené právní úpravy se dá postupovat ve vztahu k oběma typům jednotek. Právní úprava obsažená v 5 odst. 6 ZOVB, která se vztahovala ke změně vlastnictví jednotek na podílové spoluvlastnictví budovy, byla o něco přísnější, když pro dohodu spoluvlastníků nebo pro prohlášení jediného vlastníka obligatorně vyžadovala formu notářského zápisu. Nyní již forma notářského zápisu není vyžadována (viz dále). Rozdíl mezi zrušením bytového spoluvlastnictví u jednotky vzniklé ještě dle ZOVB a u jednotky vzniklé dle NOZ je ten, že v případě jednotky vzniklé ještě dle ZOVB bude většinou docházet k tomu, že se ex lege stane stavba domu součástí pozemku, na němž je zřízena. K tomu bude docházet tehdy, pokud budou naplněny požadavky ustanovení § 3058 NOZ; v zásadě to však nevylučuje situaci, že by takový stav nemohl nastat i u některých jednotek vzniklých dle NOZ.

Dále je třeba zdůraznit, že na rozdíl od vzniku bytového spoluvlastnictví (§ 1165 NOZ) nemůže dojít k jeho zrušení rozhodnutím soudu. Vždy tedy bude záležet pouze na vůli vlastníků jednotek, zda ke zrušení bytového spoluvlastnictví přistoupí.

AD A) DOHODA VLASTNÍKŮ JEDNOTEK O ZRUŠENÍ BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ

Vlastníci jednotek se mohou dohodnout na tom, že se bytové spoluvlastnictví zrušuje a mění se na podílové spoluvlastnictví nemovité věci.

 NahoruPodstatné náležitosti dohody

Podstatnými náležitostmi dohody jsou:

1. uvedení účastníků dohody - účastníky dohody musí být všichni vlastníci/spoluvlastníci jednotek, které byly vymezeny v nemovité věci. Pokud by byť i jeden vlastník/spoluvlastník jednotky s dohodou o zrušení bytového spoluvlastnictví nesouhlasil, není možné dohodu uzavřít; žádný vlastník nemůže být v daném případě přehlasován a ani jeho vůle nemůže být nahrazena soudem;
2. označení jednotek a případně dalších nemovitých věcí, jichž se dohoda týká (zejména související pozemky, budova apod.), údaji katastru v souladu s § 8 zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon) (dále jen “KTZ“). Uvedeny tak musí být mj. všechny jednotky, které jsou vymezeny v nemovité věci;
3. vyjádření vůle vlastníků ke zrušení bytového spoluvlastnictví - k tomu může dojít například formulací “Účastníci této dohody se jako vlastníci jednotek blíže vymezených v čl... této dohody dohodly v souladu s § 2017 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, na změně svého bytového vlastnictví a jeho přeměně v podílové spoluvlastnictví nemovité věci, a to...“;
4. označení nemovité věci, v jejíž podílové spoluvlastnictví se bytové spoluvlastnictví změní, a to údaji katastru v souladu s § 8 KTZ.

 NahoruForma dohody

Dohoda vyžaduje písemnou formu a zároveň v souladu § 561 odst. 2 NOZ je nezbytné, aby podpisy všech účastníků byly na téže listině. Podpisy účastníků dohody musí být buď úředně ověřeny, nebo musí být ověřeny jedním ze způsobů uvedených v § 63 nebo § 64 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška).

 NahoruVelikost spoluvlastnických podílů

Dohoda dále může obsahovat dohodu vlastníků jednotek o určení jejich budoucích spoluvlastnických podílů na nemovité věci. Jedná se však o nepovinnou náležitost dohody. Pokud není totiž v dohodě uvedena jiná dohoda o velikostech spoluvlastnických podílů, pak platí domněnka, že velikost spoluvlastnického podílu každého spoluvlastníka se rovná velikosti podílu, jaký měl jako vlastník jednotky na společných částech (§ 1161 NOZ). Vlastníci jednotek se však samozřejmě mohou ve vztahu ke svému budoucímu spoluvlastnickému podílu dohodnout jinak a uzavřít jinou dohodu o velikosti spoluvlastnických podílů. “Může se tak stát například z důvodů, které původně vedly k výběru jiného kritéria pro stanovení podílů v prohlášení vlastníka, než je podlahová plocha bytu ve smyslu § 1161 NOZ “¹.

Vklad práv do katastru nemovitostí

Ke zrušení bytového spoluvlastnictví dochází až okamžikem vkladu práv do katastru nemovitostí. Pokud by nemovitost nebyla předmětem zápisu do katastru, pak by ke změně bytového spoluvlastnictví docházelo okamžikem nabytí účinnosti dohody o zrušení bytového spoluvlastnictví.

Věcné právo váznoucí na jednotce

Pokud je některá jednotka v domě zatížena věcným právem, například zástavním právem, předkupním právem či věcným břemenem, pak se ke zrušení bytového spoluvlastnictví vyžaduje písemný souhlas…