3.2.2.2
Založení a vznik SVJ podle novely OZ 2020
JUDr. Jiří Čáp
V NOZ, již ode dne nabytí jeho účinnosti k 1. 1. 2014, je preferována správa domu a pozemku se vznikem SVJ jako osoby odpovědné za správu domu a pozemku před správou bez vzniku SVJ (kdy tuto správu zajišťuje správce podle § 1191 ‒ § 1193 NOZ, nikoli SVJ). Zákonodárce řeší uplatnění této preference v § 1198 nikoli přímým příkazem k založení a vzniku SVJ v domech s pěti a více různými jednotkami, které jsou již ve vlastnictví alespoň čtyř různých vlastníků, nýbrž formou blokace převodu vlastnického práva k další jednotce dalšímu vlastníkovi (jinému, než jsou dosavadní čtyři vlastníci čtyř různých jednotek). Toto ustanovení bylo rovněž novelizováno novelou OZ 2020, jednak v zájmu jeho srozumitelnosti, jednak s dílčí věcnou změnou. Preferenci správy domu a pozemku v domě rozděleném na jednotky ve vlastnictví vyjadřuje zákonodárce také možností, aby SVJ bylo založeno i v domě s méně než pěti jednotkami, a výslovně umožňuje založení SVJ i jen jediným vlastníkem všech jednotek.
Skutečnost, že NOZ nepřikazuje založení a vznik SVJ již při rozdělení nemovité věci domu na jednotky, ať vznikne jakýkoli počet různých jednotek s jakýmkoli počtem různých vlastníků jednotek při vzniku vlastnictví jednotek, a správa může být vykonávána i bez vzniku SVJ, pokud vlastníci jednotek nerozhodnou o založení a vzniku SVJ, aniž by mělo docházet k převodu další jednotky (či dalších jednotek) na dalšího nového (či další nové) vlastníky jednotek, což bylo nikoli zcela jednoznačné za účinnosti § 1166 odst. 2 NOZ až do dne nabytí účinnosti novely OZ 2020 (do dne 1. 7. 2020), jíž bylo toto ustanovení zrušeno bez náhrady, plyne z celkového pojetí uplatnění shora uvedené preference správy domu a pozemku se vznikem SVJ z celkového pojetí § 1198 (dílčím způsobem také novelizovaného touto novelou). Zákon obecně nepřikazuje vznik SVJ, avšak mají-li být převáděny další jednotky dalším různým vlastníkům, brání tomu zákon ustanovením § 1198 blokací tohoto dalšího převodu nebo dalších převodů jednotek dalšímu (nebo dalším) novým vlastníkům, pokud by se zvýšil v domě s alespoň pěti jednotkami počet různých vlastníků různých jednotek nad čtyři vlastníky. Proto také v případech, kdy je rozdělen dům na jednotky s tím, že se předpokládají postupně převody jednotek, zpravidla dojde k založení a vzniku SVJ, aby se předešlo případné blokaci podle § 1198.
NahoruZaložení SVJ i jen jediným vlastníkem všech jednotek
Podle novely OZ 2020 je výslovně stanoveno v novelizovaném § 1200 odst. 1 (a tím postaveno najisto, i když se již před touto novelou v odborné praxi dovozovala taková možnost), že k založení a vzniku SVJ může dojít (došlo-li ke vzniku bytového spoluvlastnictví) i jen jediným vlastníkem všech jednotek, tedy za situace, kdy všechny jednotky jsou ve vlastnictví jediné osoby. Tento jediný vlastník všech jednotek tedy podle výslovného ustanovení § 1200 odst. 1 ve znění novely OZ 2020 může založit SVJ přijetím stanov a SVJ může vzniknout na základě jím podaného návrhu na zápis SVJ do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Podle důvodové zprávy k novele OZ 2020 se tím reaguje na požadavek praxe, především při developerské výstavbě se vznikem jednotek, kdy developer usiluje o okamžitý vznik právnické osoby (tedy SVJ), která zajišťuje správu domu a pozemku. Tato změna je považována za souladnou s koncepcí právní úpravy v NOZ, v níž se preferuje co nejrychlejší vznik společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby. Tato koncepce je také uplatněna v § 1198 (rovněž novelizovaného).
NahoruZaložení SVJ v domě s méně než pěti jednotkami
V tomto případě se
- -
nepoužije nadále i po novele OZ 2020 blokační ustanovení § 1198, takže po dobu, kdy se nezvýší počet jednotek alespoň na pět či více jednotek v domě rozděleném na jednotky, může být vlastnické právo k jednotkám běžně převáděno, aniž by bylo jakkoli blokováno podle § 1189; právně nerozhodné je, jaký počet vlastníků má ve vlastnictví tyto – maximálně čtyři ‒ jednotky v domě. Pokud by se v domě zvýšil počet jednotek (např. nástavbou, vestavbou nebo přístavbou, tedy změnou dokončené stavby) anebo např. rozdělením některé dosavadní jednotky na dvě jednotky, a v domě již bylo alespoň pět jednotek, pak je třeba se již řídit blokačním ustavením § 1189;
- - nadále je zachována možnost (podle § 1199, který zůstal beze změny po novele OZ 2020) založit SVJ kdykoli i tehdy, je-li v domě méně než pět jednotek, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek (tedy za situace, kdy nepřichází v úvahu použití blokačního ustanovení podle § 1198); pokud by se však v domě s méně než pěti jednotkami zvýšil počet jednotek alespoň na pět nebo více jednotek, pak by již působilo blokační ustanovení, pokud by mělo dojít k převodu vlastnického práva dalšímu, tedy pátému vlastníku jednotky.
NahoruZaložení SVJ přijetím stanov již při vzniku jednotek ve vlastnictví (při vzniku bytového spoluvlastnictví) s dvěma či více vlastníky jednotek
Vznikne-li bytové spoluvlastnictví, kdy spolu s jeho vznikem jsou jednotky ve vlastnictví více než jednoho vlastníka (např. zápisem do katastru nemovitostí na základě prohlášení), nebo např. výstavbou na základě smlouvy o výstavbě (§ 1163), anebo zápisem do katastru nemovitostí na základě ujednání dosavadních podílových spoluvlastníků nemovité věci či na základě ujednání manželů (§ 1164 odst. 2), mohou účastníci těchto právních jednání (kteří se stávají vlastníky jednotek) založit SVJ přijetím stanov SVJ jako samostatného zakladatelského právního jednání ‒ nikoli již zahrnutím náležitostí stanov např. do prohlášení, nebo do smlouvy o výstavbě, anebo např. do ujednání (podílových) spoluvlastníků, resp. manželů, na jehož základě vznikne vlastnictví jednotek. Poté vznikne SVJ založené zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek na základě návrhu podaného rejstříkovému soudu předepsaným postupem.
Pokud tímto způsobem vznikne bytové spoluvlastnictví, kdy již při jeho vzniku v domě s alespoň pěti jednotkami jsou alespoň čtyři jednotky ve vlastnictví alespoň čtyř různých vlastníků, pak – v případě, že by mělo dojít k převodu další (páté) jednotky dalšímu (pátému) vlastníku jednotky, musí dojít k založení a vzniku SVJ, jinak nelze převádět vlastnické právo k další (páté) jednotce na dalšího (pátého) nového vlastníka jednotky. Brání tomu blokace stanovená v § 1198 (v novelizované srozumitelné dikci oproti nepříliš obratné a obtížně srozumitelné dikci…
