Záležitosti SVJ v porovnání s předchozí úpravou

3.2.1

Záležitosti SVJ v porovnání s předchozí úpravou

JUDr. Jiří Čáp

Vymezení postavení, právních poměrů a činnosti společenství vlastníků jednotek (dále jen "SVJ") je s účinností od 1. 1. 2014, tj. ode dne nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, (dále jen "NOZ") a současného zrušení zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, ZOVB), zahrnuto v ustanoveních NOZ o bytovém spoluvlastnictví.

Základní právní úprava SVJ je obsažena v ustanoveních § 1194 až § 1216 NOZ, když předtím je v § 1190 NOZ (v obecných ustanoveních o správě domu a pozemku) stanoveno, že osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků, a nevzniklo-li SVJ, je osobou odpovědnou za správu domu "správce", uvedený podle § 1166 odst. 2 NOZ v prohlášení, jímž se rozdělí právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám.

Tyto dvě základní organizačně právní formy správy domu a pozemku v NOZ (správa se vznikem SVJ nebo bez vzniku SVJ) odpovídají dvěma základním formám v předchozím zákoně o vlastnictví bytů.

V § 1190 NOZ se tedy rozlišují dvě organizačně právní formy správy domu a pozemku. (V případě správy domu a pozemku bez vzniku SVJ se mění označení podle ZOVB "osoba odpovědná za správu domu a pozemku" na označení "správce", čímž se zákonodárce vrátil k označení, jak bylo uvedeno původně v zákoně o vlastnictví bytů před jeho následnými novelizacemi.)

Zákonodárce předpokládá, že vlastníci jednotek budou mít zájem, aby bylo založeno a vzniklo SVJ i v případech, kdy to zákon nevyžaduje, jak to zcela nově umožňuje § 1199 NOZ, podle něhož je-li v domě méně než pět jednotek, může být SVJ založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek. V tomto směru zákonodárce vychází ze skutečnosti, že při správě domu a pozemku bez vzniku SVJ odpovídají vlastníci jednotek společně a nerozdílně (podle § 1127 NOZ o spoluvlastnictví), zatímco v případě vzniku SVJ ručí vlastníci jednotek za dluhy společenství nikoliv společně a nerozdílně (solidárně), nýbrž individuálně v poměru podle velikosti svých podílů na společných částech (jak stanoví § 1194 odst. 2 NOZ).

V § 1166 odst. 2 NOZ se zachovává dosavadní označení této právnické osoby jako "společenství vlastníků jednotek" a pro účely právní úpravy v NOZ se současně zavádí legislativní zkratka "společenství vlastníků", která se pak používá ve všech dalších ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví a o SVJ (v zákoně o vlastnictví bytů se používala legislativní zkratka "společenství").

 NahoruÚčel založení a právní postavení SVJ podle NOZ

Předpokládá se, že většinou bude správu domu a pozemku zajišťovat SVJ jako právnická osoba, která se způsoby stanovenými v ustanoveních NOZ o bytovém spoluvlastnictví zřizuje za účelem správy domu a pozemku a s tím souvisejících činností. V tomto směru se v § 1194 odst. 1 NOZ zejména stanoví, že SVJ je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku a při…