Základní způsoby vzniku jednotky podle NOZ v porovnání se ZOVB

2.4.3.1

Základní způsoby vzniku jednotky podle NOZ v porovnání se ZOVB

JUDr. Jiří Čáp

V zásadě jsou jednotlivé druhy právních skutečností vedoucích ke vzniku jednotky (více jednotek) v NOZ shodné se základními předpoklady pro vymezení jednotek v domě a způsoby vzniku jednotek podle dosavadního ZOVB.

Některé dílčí věcné změny lze charakterizovat zejména tak, že jednak reagují na obnovení zásady právního spojení stavby s pozemkem (jde-li o stejného vlastníka pozemku i stavby), jednak odstraňují stávající překážky pro dohodu spoluvlastníků či manželů o přeměně budovy na dům s jednotkami, a je zpřesněna dikce vymezující jednotlivé způsoby vzniku jednotky (resp. vzniku vlastnictví jednotky).

 NahoruDruhy právních skutečností vedoucích ke vzniku jednotky podle NOZ

V § 1158 odst. 1 NOZ je v tomto směru použito dikce: "Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty“ (přičemž, co se stanoví o bytu, platí také pro nebytový prostor podle § 1158 odst. 2 NOZ).

Shodně jako v ZOVB, rozeznává NOZ vznik jednotky několika způsoby, jmenovitě:

• výstavbou na základě smlouvy o výstavbě. Jednotlivé způsoby sjednávání smlouvy o výstavbě jsou podrobně upraveny v § 1170 až § 1174 NOZ. Obdobně jako dosud podle ZOVB bude možné sjednat smlouvu o výstavbě za účelem pořízení nového domu s jednotkami ve vlastnictví, nebo za účelem dokončení výstavby domu jako domu s jednotkami ve vlastnictví, dále nástavbou, přístavbou či stavební úpravou dokončené stavby za účelem vzniku nové jednotky (nových jednotek) v domě, v němž dosud nejsou jednotky vymezeny, anebo nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou v domě, kde jsou již jednotky vymezeny, a v němž má vzniknout nová jednotka (či více nových jednotek), anebo má být změněna dosavadní jednotka (či více dosavadních jednotek).

Případy vzniku jednotky (jednotek) výstavbou domu:

Jde o vznik jednotky (jednotek) výstavbou na základě smlouvy o výstavbě uzavřené podle ustanovení zařazených (obdobně jako dosud) v souboru ustanovení upravujících bytové spoluvlastnictví. Shodně jako dosud mohou na základě smlouvy o výstavbě vzniknout jednotky:

• výstavbou nového domu s jednotkami buď tak, že

  • - již od počátku je uzavřena smlouva o výstavbě, podle které se pořizuje dům s jednotkami, nebo
  • - teprve v průběhu výstavby se stavebník rozhodne, že dokončí výstavbu nového domu v režimu smlouvy o výstavbě domu s jednotkami (a dojde k uzavření smlouvy o výstavbě), anebo

• změnou stávajícího domu (např. nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou dokončené stavby) za účelem pořízení jednotek či změny stávajících jednotek, a to buď

  • - v domě, kde nejsou dosud vymezeny jednotky, nebo
  • - v domě, kde již došlo k vymezení jednotek (v tomto případě může výstavbou dojít jednak k výstavbě nové jednotky či více nových jednotek, jednak ke změně dosavadní jednotky či více dosavadních jednotek).

Zákon současně výslovně stanoví požadavek písemné formy a také povinné náležitosti smlouvy o výstavbě.

Současně, v kontextu ustanovení NOZ o společnosti se nově oproti současné právní úpravě výslovně stanoví, že podpůrně (subsidiárně) platí pro práva a povinnosti stran (účastníků) smlouvy o výstavbě přiměřeně ustanovení NOZ o společnosti.

(Poznámka: Jde o úpravu společnosti civilního práva, která má nahradit dosavadní ustanovení o sdružení v § 829 a násl. stávajícího ObčZ – nelze tedy tuto společnost zaměňovat či směšovat s obchodní společností).

• zápisem do veřejného seznamu (jde o katastr nemovitostí)

  • - na základě prohlášení vlastníka (nebo osoby k tomu oprávněné z jiného věcného práva) o rozdělení práva k domu a pozemku (k věci nemovité) na vlastnické právo k jednotkám (§ 1164 odst. 1 NOZ), nebo
  • - na základě dohody spoluvlastníků majících dům ve spoluvlastnictví o oddělení ze spoluvlastnictví nebo o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví (§ 1164 odst. 2 NOZ, anebo
  • - na základě dohody manželů o změně rozsahu nebo o vypořádání společného jmění manželů majících dům ve společném jmění (§ 1164 odst. 2 NOZ).

Zápisem ve…