8.3.4
Základní princip účtování
Ing. Marta Neplechová, CSc.
NahoruPostupy
Při účtování účetních případů je povinností účetní jednotky dodržet postupy dané účetními předpisy. Vzhledem k tomu, že účetní předpisy obecně určené pro všechny účetní jednotky, jejichž hlavní činností není podnikání, a tudíž i pro SVJ, nevystihují v některých případech zvláštnosti této účetní jednotky, vyplývající z bytového spoluvlastnictví dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ), je v doporučených účetních postupech využito ustanovení § 7 odst. 2 ZÚČ.
Základním účetním předpisem pro SVJ je ZÚČ, prováděcím účetním předpisem k ZÚČ je vyhláška č. 504/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů, podpůrně i ČSÚ č. 401 - 414.
NahoruNáklady a výnosy
Postupy účtování nákladů a výnosů účetních jednotek, jejichž hlavní činností není podnikání, vychází ze standardu č. 412 – Náklady a výnosy. Princip účtování nákladů v účtové třídě 5 – Nákladů a výnosů a v účtové třídě 6 – Výnosy vychází z právní podstaty SVJ dané občanským zákoníkem. SVJ je tímto zákonem dána povinnost provádět správu domu; tím vzniknou této účetní jednotce náklady, které jsou jí uhrazeny jednotlivými vlastníky jednotek ve výnosech.
Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. (dále jen NBS) uvádí v § 16 příjmy SVJ, které budou účtovány v účtové třídě 6 – Výnosy.
Poznámka: V praxi se vyskytují i jiné výklady k účtování SVJ, které řeší účtování příjmů a výdajů SVJ pouze v oblasti zúčtovacích vztahů. Tento postup je sice z účetně technického hlediska možný (v rámci analytických účtů v oblasti pohledávek a závazků), autorka jej však nepovažuje v souvislosti s výše uvedeným chápáním charakteru SVJ jako právnické osoby za správný a čitelný a přímo odporující právním předpisům k činnosti SVJ . Oporu pro tento postup účtování nenajdeme v účetních předpisech.
NahoruOpravy společných částí domu
Společné části domu jsou ve spoluvlastnictví členů společenství. Výčet společných částí domu uvádí § 5 NBS. Účetní jednotka nemá tento majetek ve svém vlastnictví. Pro účtování nákladů na opravy a běžnou údržbu je nutno vycházet z ustanovení § 26 odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 504/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ustanovení uvádí, že v položce Výkazu zisku a ztráty A.I.3.. Opravy a udržování jsou účtovány "náklady na opravy a udržování majetku, ke kterému má účetní jednotka právo vlastnické nebo jiné právo k majetku, a je povinna o něm účtovat dle § 28 ZÚČ". Tímto jiným právem k majetku vlastníků jednotek je nutno považovat povinnost SVJ udržovat a opravovat tento majetek.
V návaznosti na toto ustanovení lze postupovat následovně:
- Vyúčtování dodavatelů (faktury) za opravy a veškeré náklady na běžnou údržbu jsou účtovány na vrub dlouhodobé zálohy na opravy, nebo
- vzhledem k tomu, že pod pojem správa domu je dle občanského zákoníku zahrnuta i povinnost oprav a údržby společných částí domu, lze účtovat náklady na opravu a udržování do nákladů SVJ (účtová skupina 51 – Služby). Tyto náklady budou ve výnosech (účtová skupina 64 – Ostatní výnosy) uhrazeny na vrub přijatých dlouhodobých záloh na opravy.
Prováděcí předpis k ZÚČ (vyhláška č.504/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů) nereaguje na zvláštnost věcného právního předpisu pro SVJ. Z tohoto důvodu se doporučuje SVJ přijmout vlastní postup účtování oprav a udržování jako součást vnitřních předpisů (a, b).
Poznámka: Občanský zákoník v části Bytové spoluvlastnictví ani prováděcí předpis k této oblasti (nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) neuvádějí povinnost SVJ tvořit dlouhodobou zálohu na opravy (v praxi nazývanou "fond oprav"). Její tvorba formou pravidelných příspěvků vlastníků jednotek je v kompetenci např. stanov SVJ k problematice financování oprav a udržování společných částí domu. Přijetí této strategie financování oprav a udržování řeší případnou nárazovost potřeby finančních prostředků.
NahoruPříjmy společenství vlastníků
Výčet možných příjmů SVJ uvádí NV č.366/2013 Sb.,§ 16 .
NahoruPříspěvek na správu
Obsah pojmu "vlastní správní činnost" SVJ stanoví NV č.366/2013 Sb., § 8.
Členové společenství jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemků a se službami (plněním) spojenými s užíváním bytů (§ 1180 NOZ). Za účelem průběžného financování nákladů na správu domu uhrazují vlastníci jednotek SVJ pravidelné zálohy, které s výjimkou dlouhodobé zálohy na opravy společných částí domu podléhají vyúčtování. Výše těchto záloh musí být vykalkulována dopředu podle předpokládaných nákladů na správu domu. Zaúčtování předpisu záloh bude provedeno např. zápisem MD 31. AU, D 32. AU. V oblasti "bytového účetnictví" je nutno z praktického hlediska trvat na účtování předpisu úhrad těchto záloh (odkaz na standard č. 017- Zúčtovací vztahy, určený pro bytová družstva a společnosti s ručením omezeným, uvádí však i příspěvek vlastníků jednotky ve vztahu k užívání bytů a nebytových prostor). Doporučuje se tento postup (odkaz) uvést ve vnitřních předpisech SVJ.
Během účetního období jsou náklady na správu podle druhů účtovány v účtové třídě 5 – Náklady dle zvoleného účtového rozvrhu syntetických a analytických účtů. K rozvahovému dni je vyúčtována úhrada na správu domu ze záloh do výnosů (ostatní provozní výnosy). Např.:
K vyúčtování záloh na správu domu je nutno přistupovat podle § 1180 odst. 1 NOZ. Pokud nebylo jinak určeno (dle výkladu z právního hlediska stanovami), náklady na správu domu se rozúčtují poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Z ustanovení § 1180 odst. 2 přitom vyplývá, že náklady vynaložené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo odměny statutárních orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.
Podobné náklady vlastní správní činnosti v této souvislosti vymezuje § 17 NBS. Jedná se například o
-
náklady vztahující se k bankovním účtům (jejich zřízení, vedení, zrušení),
-
náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění (služeb) spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odpočtů hodnot z poměrových měřidel,
-
náklady kanceláře,
-
náklady spojené s poskytováním právních služeb spojených se správou domu a pozemku,
-
náklady na pořízení majetku sloužícího vlastní správní činnosti.
V případě, že zdroj na úhradu nákladů na správu společných částí nebude v dostatečné výši (D 32.), lze doporučit souběžně vyúčtovat rozdíl jako pohledávku za vlastníky jednotek. Tento postup je především uplatněn ve výše uvedeném praktickém postupu účtování pohledávky za správu (tj. bez oprav, a to za předpokladu, že opravy jsou uhrazovány z dlouhodobé zálohy na opravy).
Pokud SVJ nemá jiné příjmy (např. přijaté sankce, které jsou dle § 16 NBS příjmem SV), pak je výsledek hospodaření v důsledku tohoto postupu vyrovnán.
NahoruPříjmy z úroků
Příjmy z úroků na bankovních účtech budou zaúčtovány zápisem na podkladě ČÚS č. 412 Náklady a výnosy (MD 22., D 64.). Dle § 16 NBS jsou veškeré úroky z vkladů na bankovních účtech příjmem společenství vlastníků jednotek. Tím jsou odstraněny úvahy o možném rozdělení příjmu z úroků vlastníkům jednotek.
Penále (úrok z prodlení)
Společenství vlastníků jsou oprávněna k vymáhání plnění povinností svých členů daných zákonem, ale také povinností jiných osob, které se smluvně k plnění povinností zavázaly (např. dodavatelsko-odběratelské smlouvy).
Penále za neplnění dodavatelských smluv (např. nedodržení smlouvy o provedení opravy, za neplnění dodávek na služby spojené s užíváním bytů) je pro SVJ výnosem. Předpis vyměřeného
penále je zaúčtován do výnosů, např. zápisem MD 31., D 64.
Úroky z prodlení za opožděné platby od jednotlivých vlastníků jsou příjmem SV; předpis vyměřených úroků bude zaúčtován do výnosů SVJ obdobně jako penále.
Úroky z prodlení za pronájem společných částí domu jsou vždy příjmem jednotlivých členů společenství. Z tohoto důvodu budou zaúčtovány jako závazek vůči členům společenství (např. zápisem např. MD 378, D 379, úhrada MD 221, D 378 AU). Pokud se členové společenství rozhodnou, že tento jejich příjem z pronájmu ponechají SVJ na opravy domu, zaúčtuje se souběžně převod závazku ve prospěch dlouhodobé zálohy na opravy (MD 37. AU, D 95.). Vlastníci obdrží písemné vyrozumění o výši tohoto svého příjmu z pronájmu za účelem splnění jejich daňové povinnosti.
NahoruDotace
SVJ může být příjemcem dotace na opravu společných částí domu, například z titulu konstrukčních vad panelových domů aj. V účetnictví SVJ bude postupováno podle ČÚS č. 412 – Náklady a výnosy. Příjem dotace bude zaúčtován zápisem MD 22., D 69. – Provozní dotace (nelze předpokládat účtování předpisu nároku na dotaci, neboť v případě SVJ se nejedná o nárok). Pokud však má SVJ doklad o přiznání dotace, lze účtovat o nároku (například MD 378, D 346).
Pokud SVJ obdrží dotaci na úhradu úroků z úvěru, postupuje v účetnictví obdobně jako při dotaci na opravu společných částí domu. Dotace je příjmem SVJ.
Zaúčtování případné dotace na technické zhodnocení domu (modernizaci a rekonstrukci dle § 32 vyhlášky č. 504/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů) je účetní případ, kdy nelze vzhledem k charakteru SVJ postupovat podle ČÚS č. 413 – Vlastní zdroje a dlouhodobé závazky. Účetní předpisy neobsahují řešení, které by odpovídalo zvláštní situaci SVJ.
Vzhledem k tomu, že technické zhodnocení nemovitosti bylo provedeno na společných prostorách domu, které jsou ve spoluvlastnictví členů společenství, lze doporučit tento postup:
Toto řešení vychází ze skutečnosti, že např. modernizace společných prostor nenavyšuje majetek SVJ (nelze zvýšit aktiva SV), úhrada…
