Zakladatel SVJ - majoritní vlastník, jako správce domu a pozemku

3.2.3

Zakladatel SVJ – majoritní vlastník, jako správce domu a pozemku

JUDr. Jiří Čáp

V právní úpravě bytového spoluvlastnictví v NOZ bylo do dne nabytí účinnosti zákona č. 163/2020 Sb. (dále jen novela OZ 2020), tj. v době před 1. 7. 2020, umožněno, aby v případě, kdy došlo k založení SVJ podle § 1166 odst. 2 prohlášením, tedy zahrnutím náležitostí stanov SVJ do prohlášení (jímž došlo k rozdělení práva k nemovité věci na vlastnictví jednotek), a mezi vlastníky jednotek byl majoritní vlastník (tedy vlastník jednotek s více než polovičním spoluvlastnickým podílem na společných částech), nevyžadoval se vznik takto založeného SVJ do doby, kdy majoritní vlastník ztratil svou majoritu (zpravila postupným převáděním vlastnického práva k jednotkám na nové vlastníky). Do této doby se nepoužilo blokační ustanovení v § 1198. Vlastnické právo k jednotkám bylo převáděno bez ohledu na počet vlastníků jednotek i v případě domu s pěti a více jednotkami, dokud neztratil majoritní vlastník svou majoritu. Správu zajišťoval majoritní vlastník jako zákonný správce a na správu se použila pravidla určená v prohlášení. Pro rozhodování ve věcech správy se obdobně použila ustanovení o shromáždění. Při rozhodování se nepřihlíželo k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.

Podle důvodové zprávy k NOZ bylo toto ustanovení zařazeno zejména pro případy, kdy developer po dokončení výstavby postupně převáděl vlastnické právo k jednotlivým jednotkám, a záměrem zákonodárce bylo, aby se developer nezbavoval odpovědnosti za zajišťování správy domu a pozemku, dokud bude mít (nadpoloviční) většinu hlasů na shromáždění (tj. dokud bude majoritním vlastníkem jednotek). Proto se také nepoužilo blokační ustanovení v § 1198, aby bylo možné převádět jednotky dalším (novým) vlastníkům jednotek, aniž by majoritní vlastník jako zakladatel pouze založeného, avšak dosud nevzniklého SVJ musel podat návrh na zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek, a to do doby, než neztratil svou majoritu.

Majoritní vlastník jako správce podle § 1202 NOZ byl povinen zajišťovat správu domu a pozemku tak, že za použití § 1192 odst. 2 NOZ byl oprávněn samostatně činit, co bylo nutné k zachování spravovaného majetku, nemohl však rozhodovat v záležitostech, které podle § 1208 NOZ byly ve výlučné působnosti shromáždění vlastníků jednotek.

Na činnosti správy domu a pozemku se podle § 1202 odst. 2 NOZ použila pravidla určená v prohlášení (pravidla pro správu domu a pozemku, pravidla pro užívání společných částí, pravidla pro příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku, dále pravidla týkající se služeb spojených s bydlením).

Zasedání shromáždění svolával správce, přičemž při rozhodování vlastníků jednotek na shromáždění se nepřihlíželo k hlasům majoritního vlastníka-správce, které převyšovaly součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek (měl-li např. 60 % hlasů, takže ostatní vlastníci jednotek měli celkem 40 % hlasů, hlasoval majoritní vlastník-správce s velikostí…