4.2.5.7
Začlenění nebytových prostor v podílovém spoluvlastnictví do společných částí domu
Mgr. Adriana Kvítková
Jedním z častých dotazů, se kterým se v praxi setkáváme, je, jakým způsobem lze vyřešit začlenění nebytových prostor v domě, jež jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek, do společných částí domu. Tímto článkem bych chtěla přinést dva možné návody, jak dosáhnout kýženého cíle.
V rámci bytového spoluvlastnictví je poměrně běžné, že vlastníci jednotek spoluvlastní další nebytové prostory (jednotky) v domě, případně jsou spoluvlastníky pozemku kolem domu či pod domem (nad rámec podílu na společných částech domu a pozemku, jež společně s bytem tvoří jednotku). V případě převodu jednotky pak často dochází k opomenutí těchto spoluvlastnických podílů (jelikož jsou vedeny na odlišných listech vlastnictví) a následkem toho se u nemovitých věcí, které nejsou propojeny s bytem v jednotku, jednoduše řečeno "hromadí" nevlastníci. Uvedený stav, kdy část domu/pozemku vlastní bývalí vlastníci jednotek v domě, kteří na uvedeném již nemají žádný zájem, není vhodný, a pokud se jedná o spoluvlastnické podíly na přístupovém pozemku k domu, přináší s sebou i rizika omezení přístupu, blokace oprav a údržby apod.
Aby k opomenutí převodu spoluvlastnických podílů na nebytových jednotkách v domě (či pozemcích pod domem a kolem něj) nedocházelo, bylo by ideální dosáhnout nejužšího provázání s vlastněnou jednotkou prostřednictvím spojení podílů na nebytových jednotkách, zvláště když odpovídají podílům na společných částech domu, s byty a příslušnými podíly na společných částech domu a pozemku tak, aby společně tvořily jednotku a podíly na předmětných nebytových prostorech se převáděly společně s jednotkou jako součást společných částí domu.
Jinými slovy, aby se podíl vlastníka na nebytové jednotce/pozemku fakticky spojil s jednotkou, tj. s podílem na společných částech domu a pozemku a tím se neoddělitelně připojil k bytu. Aby bylo dosaženo takového stavu, je nutné předmětné nebytové prostory vymezit jako společnou část domu. Jak toho dosáhnout? Nabízí se dvě varianty, přičemž obě jsou poměrně složitým procesem, se kterým musejí souhlasit všichni vlastníci jednotek v domě.
Přeměnu nebytové jednotky (pozemku) na společnou část domu (a pozemku) lze podle mého názoru realizovat:
1. uzavřením dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nebytové jednotky (pozemku) ve smyslu ust. § 1141 NOZ (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů) tak, že vlastnické právo k jednotce (pozemku) bude převedeno do vlastnictví společných částí domu, resp. jejich prostřednictvím na všechny vlastníky jednotek v domě, přičemž je nutné současně učinit i změnu prohlášení vlastníka, kde bude nebytový prostor určen jako společná část domu, současně dojde ke změně spoluvlastnických podílů všech vlastníků jednotek v domě, když o podlahovou plochu nebytového prostoru bude krácena celková podlahová plocha všech bytů a nebytových prostorů v domě, změněné prohlášení včetně dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nebytových jednotek musí být vloženo do katastru nemovitostí; nebo
2. zrušením bytového spoluvlastnictví podle ust. § 1217 odst. 1 NOZ, kdy všichni vlastníci jednotek uzavřou písemnou dohodu o přeměně bytového spoluvlastnictví v podílové spoluvlastnictví nemovité věci, čímž dojde ke zrušení jednotek jako samostatných předmětů právních vztahů…
