Vymezení správy domu a další činnosti

4.1

Vymezení správy domu a další činnosti

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Občanský zákoník obsahuje zákonné vymezení správy domu a pozemku v § 1189 NOZ. To je nezbytné vzhledem ke zvolené spoluvlastnické koncepci, kdy vlastníkům jednotek jsou odejmuta určitá práva týkající se správy společné věci a tato práva vykonává vlastním jménem a na vlastní účet společenství vlastníků, případně v určitém vymezeném rozsahu správce (§ 1191–1192).

Je třeba vědět, že ve věci správy jsou bytoví spoluvlastníci významně právně omezeni, a to buď v oprávnění jednat (v případě správce s vymezenou působností podle § 1191), nebo vůbec ve způsobilosti správu jako jednotlivci vykonávat (v případě společenství, jak je vymezeno v § 1194, podle kterého má vymezenou právní osobnost).

Podle NOZ mají tedy všichni bytoví spoluvlastníci do jisté míry ze zákona omezenou svéprávnost (§ 15 odst. 2), protože ve věci správy nemohou právně jednat, to za ně činí správce nebo společenství (§ 1191).

Tam, kde vzniklo společenství jako právnická osoba, je osobnost vlastníků, dokonce částečně omezena (§ 15 odst. 1). Práva a povinnosti v oblasti správy mají tito vlastníci jen jako členové společenství, zvláštní korporace, která je společenstvím osob podle § 210 odst. 1. Odpovídající míru osobnosti spoluvlastníků přebírá jejich společenství – právnická osoba. To konstatoval již nález Pl. ÚS 51/2000 při přezkumu ústavnosti zákona č. 103/2000 Sb.

Správa domu je zejména okruhem oprávnění týkajících se společných částí nemovité věci, ve kterých jsou bytoví spoluvlastníci ve svém souhrnu omezeni, protože tyto činnosti nemohou vykonávat přímo z důvodu specifického charakteru bytového spoluvlastnictví. Správa domu je tedy zejména podstatným zásahem do vlastnických práv bytových spoluvlastníků.

Správa domu je v § 1189 NOZ definována jako vše, co nenáleží vlastníku jednotky, zejména podle § 1175. Pozitivně je správou vše, co je nutné nebo jen účelné pro řádnou péči o dům či společné části v zájmu spoluvlastníků.

Novelou NOZ č. 163/2020 Sb. bylo doplněno, že společenství vykonává rovněž opravy a údržbu společných částí, což je třeba odlišit od změn společných částí. Změnami společných částí jsou nástavba, kterou se stavba zvyšuje, přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, a stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.

Naproti tomu údržbou stavby se rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost. Za opravu pak lze v praxi považovat…