7.9.3
Účetní a daňové aspekty převodu pozemku z vlastnictví BD nabyvateli jednotky
Ing. Lenka Haráková
Ať už jde o pozemek, který je společnou částí jednotky (§ 1160 odst. 2 NOZ), nebo ne (jednotka podle ZOVB), bytové družstvo (BD), které je vlastníkem budovy, ve které se nachází jednotka (byt nebo nebytový prostor), a zároveň i vlastníkem příslušejícího pozemku (zpravidla pozemek zastavěný), má povinnost převést spolu s jednotkou i vlastnické právo k pozemku podílem odpovídajícím velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech; podmínky převodu (úplatně, bezúplatně, výše ceny apod.) však ani jedním z výše uvedených zákonů upraveny nejsou. Pravidla převodu pozemku určuje družstvo – vlastník pozemku, konkrétně orgán družstva, který má podle stanov pravomoc rozhodovat o dispozicích s majetkem družstva, tj. zpravidla nejvyšší orgán (členská schůze nebo shromáždění delegátů). Výjimku představuje převod pozemku, který družstvo nabylo bezúplatně podle ZMS – musí být nabyvateli jednotky (pokud je fyzickou osobou) převeden bezúplatně.
Při splnění zákonných podmínek nepodléhá bezúplatný převod pozemku dani z příjmů fyzických osob. Úplatný převod, který byl dříve předmětem daně z nabytí nemovitých věcí, byl zpravidla od této daně osvobozen. Zákonné opatření č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (a tím i daň z nabytí nemovitých věcí) bylo ke dni 26. 9. 2020 zrušeno zákonem č. 386/2020 Sb. Daňová povinnost k této dani zanikla poplatníkům zpětně: v případech, kdy lhůta pro podání daňového přiznání uplynula od 31. března 2020. Daň tedy nezaplatil ten, komu byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí již v prosinci 2019 nebo později.
.
Zpravidla se při stanovení prodejní ceny za pozemek vychází z toho, že BD nevzniklo za účelem podnikání (dosahovaní zisku), ale aby uspokojovalo bytové potřeby svých členů, a převody pozemků členům se proto realizují tak, aby neovlivnily výsledek hospodaření (VH), ani základ daně z příjmů právnických osob (DPPO) – tomu odpovídají i následující varianty. Rozhodující při volbě konkrétního postupu by měl být zejména způsob financování pořízení pozemku do vlastnictví družstva.
NahoruPozemek nabytý družstvem bezúplatně (kromě pozemku nabytého podle ZMS)
Převod pozemku, který družstvo nabylo od původního vlastníka (např. obce) bezúplatně (vyjma bezúplatného nabytí podle ZMS), členovi družstva se podle rozhodnutí příslušného orgánu družstva uskuteční jako
a. úplatný převod za cenu ve výši účetní hodnoty pozemku
Náklady spojené s převodem pozemku může družstvo zohlednit přímo v prodejní ceně, tj. prodá pozemek za vyšší cenu, než je jeho účetní hodnota (při pořízení družstvo ocenilo pozemek reprodukční pořizovací cenou podle ZÚČ); pak nemusí vyžadovat poplatek za převod – tento postup je vhodný zejména pro družstva plátce DPH (zatímco z prodejní ceny pozemku DPH neodvedou, protože převod není předmětem daně – není ekonomickou činností družstva, z poplatku za převod odvedou DPH).
VH ani základ DPPO družstva převod neovlivní – odepsaná účetní hodnota pozemku a také náklady spojené s převodem pozemku jsou daňově uznatelné.
b. bezúplatný převod
Bezúplatné nabytí pozemku družstvo zaúčtovalo v pasívech do ostatních kapitálových fondů (zpravidla účet 413). Bezúplatný převod pozemku do vlastnictví nabyvatele jednotky ovlivní VH (vyřazením pozemku vzniká náklad, chybí výnos) – pokud v jeho důsledku vznikne družstvu ztráta, uhradí se z uvedeného kapitálového fondu (v souladu se stanovami družstva a usnesením nejvyššího orgánu o vypořádání ztráty); nevznikne-li ztráta, kapitálový fond se čerpat nebude. Náklad vzniklý vyřazením pozemku se při stanovení základu daně vyloučí jako daňově neuznatelný (ř. 40 přiznání k DPPO).
NahoruPozemek nabytý družstvem úplatně – nebyl financován členským vkladem
Převod pozemku, který družstvo nabylo od původního vlastníka úplatně a jeho koupě nebyla financována členským vkladem složeným nabyvatelem (vlastníkem) jednotky nebo jeho právním předchůdcem, ale z jiných zdrojů (např. nedělitelného fondu, nerozděleného zisku apod.), se podle rozhodnutí příslušného orgánu družstva uskuteční jako:
a. úplatný převod
Náklady spojené s převodem pozemku může družstvo zohlednit přímo v prodejní ceně, tj. převede pozemek za vyšší cenu, než je jeho účetní hodnota (viz výše).
VH ani základ DPPO družstva převod neovlivní – odepsaná hodnota pozemku a náklady spojené s jeho převodem jsou daňově uznatelné.
b. bezúplatný převod
