Správa jednotky z pohledu vlastníka - právnické osoby

6.9.2

Správa jednotky z pohledu vlastníka – právnické osoby

Ing. Lenka Haráková, Ing. Marta Neplechová, CSc.

Předcházející kapitoly se zabývaly účtováním správy společných částí domu v SVJ. V této části se podíváme na stejné účetní případy z pohledu vlastníka jednotky, který má povinnost vést účetnictví podle ZÚČ, tj. účtuje o svém majetku a nákladech a výdajích s ním souvisejících v soustavě podvojného účetnictví. Zpravidla se jedná o bytové družstvo nebo podnikatele – účetní jednotku, na kterou se vztahuje vyhl. č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále v této kapitole jen "vyhláška").

 NahoruPořízení jednotky

Pořízení jednotky, ať už je nabyvatel sám investorem její výstavby nebo ji kupuje od jiného vlastníka, příp. ji nabyde bezplatně, a souvisejícího pozemku účtuje nabyvatel standardně jako pořízení dlouhodobého hmotného majetku ^X/.

 NahoruPoskytnutí zálohy

Vlastník jednotky poskytuje na účet SVJ příspěvek na správu domu a pozemku. Prostředky, kterými vlastníci jednotek přispívají na náklady spojené se správou domu a pozemku, mají i z praktických důvodů formu zálohy; z pohledu vlastníka se proto jedná o poskytnutou zálohu, tj. pohledávku. Přitom nehraje roli, zda SVJ účtuje přijatý příspěvek jako krátkodobou zálohu (účtová skupina 32), nebo jako dlouhodobou přijatou zálohu (účtová skupina 95), příp. celkový příspěvek vlastníka jednotky člení do obou skupin; poskytovatel příspěvku – vlastník jednotky účtuje krátkodobé i dlouhodobé pohledávky v účtové skupině 31. Vedle příspěvku na správu domu poskytuje vlastník i zálohy na úhradu služeb spojených s užíváním jednotky – např. teplo pro vytápění a ohřev vody, vodné a stočné, úklid, osvětlení společných prostor domu, odvoz komunálního odpadu aj.

 NahoruNáklady vlastníka jednotky

Do nákladů účtuje vlastník jednotky průběžně pouze ty náklady související s jednotkou, které vznikají přímo jemu – např. daň z nemovitostí, pojištění jednotky, údržbu a opravy jednotky, úroky z úvěru poskytnutého na pořízení, opravy nebo rekonstrukci jednotky (v případě investičního úvěru může před uvedením majetku do užívání úroky aktivovat do hodnoty majetku) atd. Pronajímá-li jednotku, účtuje zároveň předpis nájemného do výnosů v souladu s nájemní smlouvou.

Ostatní náklady související s jednotkou, které vznikají v souvislosti se správou společných částí domu v SVJ, zaúčtuje vlastník až na základě vyúčtování použití příspěvku na správu domu a plnění spojená s užíváním bytů (služby), které by vždy po skončení kalendářního roku měl dostat (vyúčtování záloh). Povinnost SVJ vyúčtovat každému vlastníkovi jednotky náklady na správu domu a pozemku připadající na jeho podíl z nákladů na společných částech vyplývá z ustanovení stanov SVJ, u služeb pak rovněž ze zákona č. 67/2013 Sb. (§ 6). Bez včasné informace o výši skutečně vynaložených nákladů na společné části domu a poskytnuté služby pro docílení úplnosti svého účetnictví a správného stanovení základu daně z příjmů se vlastníci jednotek, pro které ze zákona o účetnictví vyplývá povinnost vést účetnictví, neobejdou.

Vlastník jednotky navíc potřebuje znát i výši výdajů na technické zhodnocení společných částí domu (modernizace a rekonstrukce), protože o částku připadající na jeho spoluvlastnický podíl musí zvýšit účetní hodnotu své jednotky (pro účely účetních odpisů), resp. vstupní cenu pro odpisování jednotky (daňové odpisy). Společné části domu nejsou z účetního a samozřejmě ani daňového pohledu samostatným majetkem (dlouhodobým hmotným majetkem, resp. hmotným majetkem) a jejich zhodnocení se promítá do hodnoty každé jednotky v domě (vycházíme-li z předpokladu, že ke každé jednotce přísluší spoluvlastnický podíl na zhodnocované společné části domu).

Pro účetnictví vlastníka jednotky je tedy zásadní nutností včasné obdržení informace o čerpání jím poskytnuté zálohy za uplynulý rok, a to v minimálním členění na "čerpání na úhradu nákladů SVJ" "čerpání na úhradu výdajů na technické zhodnocení společných…