Správa domu po vzniku SVJ - bytové družstvo v postavení vlastníka bytů

7.2.7

Správa domu po vzniku SVJ – bytové družstvo v postavení vlastníka bytů

Ing. Lenka Haráková, Ing. Božena Künzelová

 NahoruZměna správce domu

Společenství vlastníků jednotek je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku (§ 1190 NOZ); je právnickou osobou, která má předmět činnosti zákonem omezený pouze na zajišťování správy domu a pozemku (§ 1194 odst. 1 NOZ). Správcem společných částí se stává ze zákona dnem svého vzniku (§ 9 odst. 3 a 4 ZOVB, § 24 zákona č. 311/2013 Sb., § 1204 NOZ), kdy zároveň přestává být správcem bytové družstvo, které do té doby správu společných částí zajišťovalo. Bytové družstvo, které v domě vlastní alespoň jednu jednotku, se automaticky stává členem společenství vlastníků, stejně jako všichni ostatní vlastníci jednotek v domě. V mnoha případech bytové družstvo i po vzniku společenství dále zajišťuje některé činnosti správy domu a pozemku, a to zpravidla na základě smlouvy uzavřené mezi oběma právnickými osobami – družstvo je "smluvním", "profesionálním" správcem. V jiných případech zajišťuje správu domu a pozemku v rámci výkonu funkce člena výboru společenství vlastníků (kolektivní statutární orgán společenství) nebo jako předseda společenství (jednočlenný statutární orgán) v souladu se smlouvou o výkonu funkce.

V praxi se nezřídka objevuje snaha některých bytových družstev převést nově vzniklému společenství vlastníků jednotek nevyčerpané zálohy na správu domu a pozemku, které přijala od vlastníků jednotek během doby, kdy byla správci domů. Ačkoli se to na první pohled jeví logické a z pohledu společenství i velmi praktické (nezačalo by hospodařit "od nuly"), není pro takový postup v NOZ opora: bytové družstvo nemá vůči vzniklému společenství žádný závazek. Povinnost převést zůstatek záloh na správu domu a pozemku na účet společenství – právnické osobě zabezpečující správu domu se nepřímo dovozuje pouze jako analogie vypořádání nevyčerpaných prostředků z nájemného při povinně bezúplatném převodu jednotky – viz část 2.1). Zálohy na příspěvky na správu domu a pozemku uhrazené vlastníky jednotek družstvu představují závazek družstva vůči těmto vlastníkům (jsou zaúčtovány jako krátkodobé či dlouhodobé závazky), a proto by je mělo družstvo příp. vrátit jim, a ne automaticky převádět na účet společenství (k tomu není právní důvod). Převod finančních prostředků z bytového družstva do společenství vlastníků jednotek by byl oprávněný na základě změny v osobě dlužníka (§ 1888–1892 NOZ), tedy zpravidla podle dohody uzavřené mezi věřitelem (lze-li takto chápat vlastníka jednotky, který poskytl zálohu družstvu), původním dlužníkem (bytovým družstvem, které zálohu přijalo) a novým dlužníkem (společenství, které zálohu převezme).

Podobně jako převod nevyčerpaných příspěvků na správu domu a pozemku na nově vzniklé společenství vlastníků, není zákonem upraven ani převod záloh na služby spojené s užíváním jednotek. Bytové družstvo by zřejmě mělo k datu, které předchází vzniku společenství, ukončit zúčtovací období (zkrátit jej z původních dvanácti měsíců) a…