Sdílené ubytování

4.25

Sdílené ubytování

Mgr. Ing. Zdeňka Kůsová

Z dlouhodobých výzkumů vyplývá markantní nárůst poskytování ubytovacích služeb prostřednictvím tzv. sdíleného ubytování. V rámci Prahy došlo například za období od 1. 12. 2012 do 2. 5. 2017 k sedmadvacetinásobnému nárůstu¹ až na současně poskytovaných 18 586 ubytovacích zařízení².

Cílem tohoto článku je popsat způsob fungování sdíleného ubytování a následně definovat některá právní úskalí, která jsou s tímto spojena a která vedou k úvahám o zákonnosti tohoto způsobu získávání příjmů.

Vzhledem ke skutečnosti, že v současné době je nejrozšířenější (a zároveň také nejdiskutovanější) služba Airbnb, bude tento článek vycházet primárně z principů fungování této služby.

 NahoruPrincip fungování sdíleného ubytování

Sdílené ubytování funguje na jednoduchém principu. Uživatelé – tedy jak pronajímatelé, tak i cestovatelé – se musejí nejdříve zaregistrovat a vytvořit si osobní stránku se svým profilem.

Vše probíhá primárně prostřednictvím internetových stránek či mobilní aplikace Airbnb, kde jsou prezentovány nabídky ubytování, probíhá zde rezervace, komunikace mezi turistou a hostitelem a v neposlední řadě též platba. Hostům je částka za ubytování naúčtována před jejich příjezdem a ubytovateli následně vyplacena po jejich příjezdu, bez 3% servisního poplatku³.

Nelze však opomenout, že společnost Airbnb je pouhým zprostředkovatelem ubytování, a nikoliv smluvní stranou. Povinnost dodržet podmínky pro poskytování těchto služeb je tedy výhradně na ubytovateli. Ten pak v případě nesplnění některých zákonem definovaných předpokladů může být též náležitě sankciován.

 NahoruJe ubytování prostřednictvím Airbnb podnikáním?

Posouzení otázky, zda se v případě poskytování ubytování prostřednictvím Airbnb jedná o podnikatelskou činnost či nikoliv, je stěžejní pro definování povinností, které ubytovatelům vyplývají z českého právního řádu (některé vznikají právě jen podnikatelům).

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "občanský zákoník" nebo "NOZ") v ustanovení § 420 definuje osobu podnikatele takto: "Kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele."

Žádný právní předpis explicitně nestanovuje, zda poskytovatel ubytování prostřednictvím AirBnb je či není podnikatelem. Z tohoto důvodu je zapotřebí posuzovat případ každého ubytovatele individuálně s ohledem na specifika jeho konkrétní osoby, zejména četnost a dlouhodobost jím poskytovaného ubytování.

Obecně se však právnická veřejnost přiklání k závěru, že záměrem ubytovatele je nabízet ubytování dlouhodobě a jeho primárním motivem pak bude právě zisk. Soustavnost pak lze dovodit i z vůle ubytovatele registrovat se do systému Airbnb. Z tohoto důvodu tedy budou ubytovatelé ve většině případů podnikateli.

Shora uvedený závěr pak podporuje i nejnovější stanovisko Generálního finančního ředitelství ohledně povinností ubytovatelů odvádět příslušné daně (tyto povinnosti jsou popsány níže).

 NahoruPoskytování ubytovacích služeb nebo uzavírání nájemních smluv

Vzhledem ke skutečnosti, že právní předpisy zakotvují rozdílný režim pro poskytování ubytovacích služeb a uspokojování bytových potřeb formou nájmu, bylo nutné posoudit, zda poskytování ubytování prostřednictvím Airbnb představuje uzavírání krátkodobých nájemních smluv či poskytování ubytovacích služeb.

Nájemní smlouva je v občanském zákoníku v ustanovení § 2201 NOZ obecně definována takto:

"Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné".

Občanský zákoník upravuje i zvláštní ustanovení pro nájem bytu (§ 2235 a násl. NOZ). Tato ustanovení se však neaplikují v případě, "přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu" (§ 2235 odst. 2 NOZ). Z tohoto pak lze dovodit závěr, že na poskytování ubytování prostřednictvím Airbnb se nebudou vztahovat zvláštní ustanovení občanského zákoníku pojednávající o nájmu bytu.

Ubytování je pak v občanském zákoníku zakotveno v § 2326 a násl. NOZ takto:

"Smlouvou o ubytování (o přechodném nájmu) se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném a objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním ve lhůtě stanovené ubytovacím řádem, popřípadě ve lhůtě obvyklé".

Důvodová zpráva k občanskému zákoníku je v této otázce poměrně strohá, kdy pouze konstatuje, že se jedná o ubytování v hotelích, noclehárnách, ubytovnách a jiných podobných zařízeních.

Rozdíl oproti nájmu pak v případě ubytování lze spatřovat v tom, že ubytovaný má právo užívat prostor vyhrazený mu k ubytování, jakož i společné prostory ubytovacího zařízení (ubytovací prostor) a využívat služby s ubytováním spojené (§ 2327 NOZ).

Podstatným rozdílem mezi krátkodobým nájmem a ubytováním je možnost ubytovaného užívat (v případě smlouvy o ubytování) služby, které jsou spojené s ubytováním. Tyto služby nejsou nikde definované, ale obecně lze mezi ně zařadit například poskytování lůžkovin, úklidu, pokojového servisu aj.

 NahoruPosouzení otázky ubytovací služby či nájmu s ohledem na povinnosti vyplývající z daňových předpisů

Právní analýzu posuzující tuto otázku z hlediska daňových předpisů a s tím spojených povinností daňových subjektů učinilo i Generální finanční ředitelství , které k této otázce uvedlo následující.

 NahoruPosouzení dle předpisů upravujících DPH

Za ubytovací služby se považují služby zařazené do oddílu 55 klasifikace produkce CZ-CPA1, kam patří zejména mimo jiné:

• ubytovací služby v nemovitostech užívaných na časový úsek (time-share) pro návštěvníky mimo jejich obvyklé bydliště,

• ubytovací služby v pokojích nebo ubytovacích jednotkách bez každodenních ubytovacích sužeb, např. v bytech a domech pro dovolenou, bungalovech a chatách, pro osoby mimo jejich bydliště, obvykle poskytované na dny nebo týdny.

Definici nájmu jednoznačně stanovil Soudní dvůr Evropské unie (dále jen "SDEU") ve svých rozsudcích. Nájmem se rozumí, že pronajímatel převede na nájemce za úplatu na sjednanou dobu právo užívat nemovitost způsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a právo vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva (ve smyslu rozsudků ve věcech C-326/99 "Goed Wonen", C-409/98 Mirror Group a další). Nájem nemovitosti je rovněž obvykle spíše pasivní činností závisející na pouhém plynutí času, aniž by byla vytvářena významnější přidaná hodnota (viz bod 52 ve věci C-326/99 "Goed Wonen"), a doba nájmu není tudíž sama o sobě rozhodujícím znakem umožňujícím kvalifikovat smlouvu jako smlouvu o nájmu nemovitosti ve smyslu práva Společenství, třebaže krátká doba ubytování může být vhodným kritériem pro rozlišení mezi ubytovacími službami a nájmem bytových jednotek (viz body 23 a 24 ve věci C-346/95 Blasi).

 NahoruPosouzení dle předpisů upravujících daň z příjmů

I v případě daní z příjmů je posouzení otázky, zda se jedná o nájem či poskytování ubytovacích služeb, zcela klíčové, neboť zákon o daních z příjmů postupuje odlišně u příjmu z ubytovací služby (§ 7 ZDP) a příjmu z nájmu nemovité věci (§ 9 ZDP).

Zásadní pro posouzení druhu příjmu je charakter a časový úsek poskytovaného "ubytování", tzn. zda je toto poskytováno relativně dlouhodobě za účelem zajištění bytové potřeby nájemce (jeho domácnosti), nebo je poskytováno přechodně příp. krátkodobě, tj. za účelem rekreace, ubytování studentů, sezonních pracovníků apod. Dále je třeba hodnotit poskytování služeb ve spojení s ubytováním, kdy charakteristické pro nájem je, že pronajímatel zajistí po dobu nájmu pouze nezbytné služby, kterými jsou dodávky vody, odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Další služby, jako je např. úklid prostor užívaných nájemcem, poskytování lůžkovin, výměna ložního prádla nebo toaletních potřeb, institut nájmu obecně nepředpokládá a tyto jsou již nad jeho rámec.

Pokud činnost subjektů poskytujících ubytování (ubytovací služby) prostřednictvím internetových platforem (např. Airbnb) naplňuje veškeré znaky podnikání podle § 420 NOZ, tj. samostatný výkon výdělečné činnosti na vlastní účet a odpovědnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, příjmy z této činnosti podléhají dani z příjmů fyzických osob podle § 7 ZDP jako příjmy ze samostatné činnosti.

 NahoruPosouzení povinnosti získat živnostenské oprávnění

Ustanovení § 2 zákona č. 455/1991 Sb., živnostenského zákona, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "živnostenský zákon" nebo "ŽZ") definuje živnost takto: "Živností je soustavná činnost provozovaná samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost, za účelem dosažení zisku a za podmínek stanovených tímto zákonem."

Živnostenský zákon pak uvádí výčet činností, které nejsou živností. Mezi ty pak řadí i pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor [§ 4 odst. 3 písm. ah) ŽZ].

Pokud tedy někdo pronajímá vlastní nemovitosti nebo jednotlivé prostory v nich a zároveň k tomuto neposkytuje jiné než základní služby (běžně spojené s pronájmem – např. dodávku teplé a studené vody, otop, odvoz odpadu aj.), nespadá tato činnost pod živnostenské podnikání a osoba nemusí vlastnit živnostenské oprávnění.

V této souvislosti je zapotřebí poukázat na fakt, že "ubytovací služby" jsou jedním z oborů činností náležících do živnosti volné.

Podle nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náplních jednotlivých živností, je obsahovou náplní ubytovacích služeb: Poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních…