Prohlášení vlastníka

2.4.1

Prohlášení vlastníka

Mgr. Pavla Krejčí

Prohlášení je jednostranné právní jednání, kterým vzniká bytové spoluvlastnictví, tj. jsou vymezeny jednotky a definovány další zákonem vymezené náležitosti.

Prohlášení je možno učinit pouze tehdy, pokud je součástí věci nemovité dům s alespoň dvěma byty nebo nebytovými prostory.

Nový občanský zákoník (zák. č. 89/2012 Sb. – dále jen NOZ) opustil původně užívaný pojem "prohlášení vlastníka". Prohlášení totiž může učinit nejenom vlastník, ale i jiné k tomu oprávněné osoby. Může to být například osoba oprávněná ze služebnosti práva stavby. Původcem prohlášení může být též soud, a to postupem dle § 1165 NOZ.

Prohlášení musí obsahovat alespoň všechny zákonem stanovené náležitosti a přílohy. Bez nich nemohou být jednotky zapsány do katastru nemovitostí.

 NahoruObligatorní náležitosti

Prohlášení musí obsahovat:

1. označení vlastníka (spoluvlastníků) či jiné oprávněné osoby, která prohlášení činí,
2. projev vůle vlastníka (spoluvlastníků) či jiné oprávněné osoby směřující ke vzniku bytového spoluvlastnictví,
3. údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
4. údaje o jednotce – zejména:
   1. pojmenování a označení jednotlivých bytů či nebytových prostor alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,
   2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze,
   3. případné určení, které ze společných částí jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, pokud se takové části v domě nacházejí,
   4. velikost podílů na společných částech.
5. jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich,
6. náležitosti stanov společenství vlastníků, pokud má rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek. Pokud společenství nevzniká, určí se v prohlášení správce, pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku,
7. k prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata určující polohu jednotek a společných částí budovy s údaji o podlahových plochách jednotek.

Nyní k jednotlivým náležitostem podrobněji:

ad a) Označení osoby, jež prohlášení činí.

V případě, že bude prohlášení činit fyzická osoba, musí být identifikována:

• jménem a příjmením,

• rodným číslem, bylo-li jí přiděleno, popřípadě datem narození,

• bydlištěm.

U právnických osob, pak musí být uvedeno minimálně:

• obchodní firma,

• sídlo,

• identifikační číslo.

 NahoruSpoluvlastníci

Pokud bude prohlášení činit více osob – spoluvlastníků nebo osob společně oprávněných, je třeba tyto náležitosti uvést u každé z těchto osob. Účastníky prohlášení musí být všichni spoluvlastníci nebo všechny osoby oprávněné. Nepostačuje tedy, pokud by prohlášení učinili vlastníci, jejichž spoluvlastnické podíly budou dohromady tvořit nadpoloviční (§ 1128 NOZ) nebo dvoutřetinovou většinu (§ 1129 NOZ), neboť de facto dochází k reálnému rozdělení spoluvlastnictví (oddělení ze spoluvlastnictví - § 1140 NOZ). K tomu je třeba v souladu s § 1141 NOZ dohoda všech spoluvlastníků.

Pokud budou činit prohlášení podíloví spoluvlastníci, pak jednotky, které na základě prohlášení vzniknou, budou v jejich podílovém spoluvlastnictví. Ideální spoluvlastnický podíl každého spoluvlastníka na každé jednotce pak bude odpovídat původní výši spoluvlastnického podílu spoluvlastníka na nemovitosti.

 NahoruSpoluvlastnické dohody

Vlastnictví jednotek může vzniknout i na základě dohody spoluvlastníků nemovité věci o oddělení ze spoluvlastnictví nebo při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (§ 1140 NOZ), nebo na základě rozhodnutí soudu o oddělení ze spoluvlastnictví nebo o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (§ 1165 NOZ). Podobně je možno postupovat i v případech, kdy mají jednotky vzniknout v nemovitosti s domem, která patří do společného jmění. Pak mohou jednotky vzniknout, jestliže si to manželé ujednají při změně rozsahu do společného jmění nebo při vypořádání společného jmění (§ 1164 NOZ), nebo v případě, že o tom rozhodne soud při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění (§ 1165 NOZ).

V těchto případech však neplatí, že by každému ze spoluvlastníků vznikl spoluvlastnický podíl na každé jednotce (pokud se tak spoluvlastníci nedohodnou). Naopak spoluvlastníci mohou rozvrhnout vlastnické právo k jednotlivým jednotkám dle svého uvážení. Zákon již neobsahuje zákaz takovou dohodu uzavřít v případě, že je některá bytová jednotka pronajata fyzické osobě (omezení bylo obsaženo v § 5 odst. 5 ZOVB).

ad b) Projev vůle vlastníka /spoluvlastníků/ rozdělit nemovitou věc na vlastnické právo jednotky.

Projev vůle vlastníka (spoluvlastníků) rozdělit práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám by měl být srozumitelný a určitý. Tento projev může být vyjádřen například slovy:

“Vlastník prohlašuje, že v souladu s ustanovením § 1166 NOZ rozděluje své vlastnické právo k níže specifikovanému pozemku, jehož součástí je též vlastnické právo k domu, na vlastnické právo k jednotkám."

ad c) Údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území.

Domem či budovou, kterou lze rozdělit na jednotky, je stavba, která je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma obvodovými stěnami uzavřenými byty či nebytovými prostory (§ 1163 NOZ).

 NahoruBudova, která je součástí pozemku

V případě, že je budova, součástí pozemku, pak je nezbytné pozemek označit parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu. Dále je třeba uvést údaje o obci, ve které se nemovitost nachází.

 NahoruBudova, která není součástí pozemku

V případě, že budova, kde se budou nacházet vyčleňované jednotky, není součástí pozemku, ani práva stavby, je nezbytné budovu označit označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena. Dále je třeba uvést údaje o obci, ve které se nemovitost nachází.

 NahoruBudova bez č.p./č.e.

V případě, že budova, kde se budou nacházet vyčleňované jednotky, není součástí pozemku, ani práva stavby a číslo popisné, ani evidenční se jí nepřiděluje a jedná se o hlavní stavbu na pozemku a nejedná se o drobnou stavbu, pak je nezbytné označit budovu označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem využití. Dále je třeba uvést údaje o obci, ve které se nemovitost nachází.

V případě, že budova, kde se budou nacházet vyčleňované jednotky, je součástí práva stavby, je nezbytné budovu označit označením pozemku, ke kterému je právo stavby zřízeno. Dále je třeba uvést údaje o obci, ve které se nemovitost nachází.

Nemovitou věc nelze prohlášením rozdělit na jednotky pouze částečně. Pokud má být rozdělena na jednotky, je třeba tak učinit k nemovitosti jako celku.

ad d) bod i. Údaje o jednotce – zejména pojmenování a označení jednotlivých bytů či nebytových prostor alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání.

Jednotky dělíme na byty a nebytové prostory. Jednotkou se nově myslí nejenom byt či nebytový prostor, ale i podíl na společných částech nemovité věci – tedy v případě, že:

1. je budova součástí pozemku, též podíl na společných částech nemovité věci – tedy pozemku, jehož součástí je též budova; v případě, že
2. budova není součástí pozemku, pouze podíl na společných částech budovy, v případě, že
3. budova byla zřízena na základě práva stavby, je společnou částí i toto právo stavby, jehož součástí jsou práva k pozemku a stavba.

Poznamenáváme, že byl opuštěn koncept uvedený v zákoně č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů ve znění pozdějších předpisů, kdy bytem mohla být pouze taková jednotka, která byla dle rozhodnutí stavebního úřadu určena k bydlení. Pro rozlišení, zda byla jednotka bytem či nebytovým prostorem, tedy bylo dle zákona vlastnictví bytů důležité, k jakému účelu užívání byla jednotka určena dle rozhodnutí stavebního úřadu. Nyní již vlastník takto omezen není a za byt může být též vyčleněna jednotka zkolaudovaná jako nebytový prostor a opačně, aniž by to mělo vliv na platnost prohlášení (§ 1159 NOZ). To však neznamená, že by NOZ umožňoval tímto způsobem zvrátit rozhodnutí úřadů státní správy o způsobu užívání předmětných prostor.

To však podle nás neznamená, že by byt či nebytový prostor mohl být v prohlášení vlastníka vymezen zcela volně bez ohledu na způsob užívání, pro který je zkolaudován dle veřejnoprávních předpisů. Dokonce to podle nás neznamená ani to, že by například mohly být byty či nebytové prostory v prohlášení vlastníka volně děleny či slučovány. Pokud by byl například za byt v prohlášení vlastníka označen prostor, který je zkolaudován jako nebytový prostor, neznamenalo by to zpochybnění vlastnického práva k takové jednotce, ale zakládalo by to právo na odstranění vady prohlášení dle § 1168 NOZ pro nesprávné vymezení této jednotky.

Zároveň je NOZ jednotka prohlášena za věc nemovitou. Jako taková může být jednotka samostatným předmětem právních vztahů. Může být tedy volně zcizována či zatěžována věcnými právy.

 NahoruČíslo jednotky

Každé jednotce v budově musí být v prohlášení přiděleno číslo. Číslování je zcela na vůli vlastníka. Číslo jednotky však musí být unikátní. Doposud dle pokynů katastrálního úřadu, jsou jednotky identifikovány číslem popisným a číslem jednotky, přičemž tento údaj může mít dohromady maximálně osm míst - číslo je v katastru zapsáno ve tvaru DDDD/JJJJ, kde DDDD vyjadřuje číslo popisné budovy a JJJJ číslo jednotky. Pokud budova číslo popisné nemá, pak je jednotka katastrálním úřadem pomocně očíslována a je identifikována pouze vlastním číslem jednotky. Přepokládáme, že tento postup zůstane nadále shodný. Ke dni sepisu tohoto komentáře však fakticky nevyšel nový pokyn ČÚZK vztahující se k nové právní úpravě, proto je třeba si tuto informaci ověřit.

 NahoruPopis umístění jednotky

Prohlášení musí dále obsahovat popis umístění jednotky v budově. Většinou postačí, pokud je umístění jednotky popsáno pomocí patra (nadzemního podlaží). V případě, že se jedná o prohlášení ve vztahu k budově s více vchody, které mají samostatná čísla popisná, pak by mělo být uvedeno i číslo popisné části, ve které se jednotka nachází.

 NahoruPojmenování jednotek

Pokud se týká pojmenování jednotek, pak u bytů postačí, pokud jsou označeny jako byty, což specifikuje i účel užívání takové jednotky. Pokud se týká nebytových prostor, tak doposud pro účely zápisu do katastru nemovitostí se rozlišovaly následující typy nebytových jednotek:

• ateliér,

• garáž,

• dílna nebo provozovna,

• jiný nebytový prostor.

Ke dni sepisu tohoto komentáře však fakticky nevyšel nový pokyn ČÚZK, ani jiný prováděcí předpis vztahující se k nové právní úpravě, proto je třeba si tuto informaci ověřit.

 NahoruPodlahová plocha jednotky

Nově nemusí být přímo v prohlášení uvedena podlahová plocha jednotek. Ta však musí být uvedena v příloze prohlášení – a to v přiložených půdorysech či schématech. Co se podlahovou plochou myslí, není nyní zákonem vymezeno, ale způsob výpočtu podlahové plochy je obsažen v nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (§ 1222 NOZ).

Pro účely výpočtu podlahové plochy je byt jako prostorově oddělená část domu v jednotce, ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt; obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor.

Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu, včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy pilíře a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt, včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.

Podlahovou plochu mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu tvoří půdorysná plocha všech místností vypočtená způsobem stanoveným v odstavci 1 a plocha pouze dolního průmětu schodiště.

V případě bytu s galerií, kdy je horní prostor bytu propojen s dolním prostorem schodiště, se podlahová plocha galerie započítává jako podlahová plocha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami; započítává se současně plocha dolní místnosti, má-li alespoň stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště. Pokud podmínky minimální podchodné výšky nejsou splněny, započte se pouze plocha dolní místnosti.

Vypočtená podlahová plocha bytu se uvádí v m² a zaokrouhluje na jedno desetinné místo tak, že pět setin m² a více se zaokrouhluje směrem nahoru, k méně než pěti setinám m² se nepřihlíží.

Ačkoliv to NOZ výslovně nevyžaduje, z logiky věci vyplývá, že je vhodné jednotku v prohlášení blíže popsat – popis by měl obsahovat uvedení všech místností jednotky, včetně jejich určení, například kuchyně, pokoj, ložnice, kancelář, koupelna, WC. NOZ zrušil v souvislosti s pojmem byt pojem příslušenství, který byl zaveden ObčZ (§ 121 odst. 2 ObčZ). Z toho vyplývá, že místnosti jako komory ležící mimo byt, sklep apod. již nejsou příslušenstvím bytu, nýbrž jeho součástí. Jednotka musí být v prohlášení definována tak, aby nebyla zaměnitelná s jinou jednotkou v budově.

 NahoruVadné prohlášení

Pokud vymezuje prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem, může být vada prohlášení odstraněna též postupem dle § 1168 NOZ, nebo může být prohlášení změněno dle § 1169 NOZ. Dojde-li k zápisu vlastnického práva k jednotkám do veřejného seznamu, nelze prohlášení prohlásit za neplatné, ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, v případě, že věcné právo k jednotce nabyla další osoba.

Podstatnou náležitostí prohlášení již také není uvedení vybavení jednotky.

ad d) bod ii. Údaje o jednotce zejména - určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze.

Společnými částmi jsou alespoň ty části nemovitostí, které mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými částmi jsou v případě, že je dům součástí pozemku vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá mít na pozemku dům (právo stavby), dále pak stavební části podstatné pro zachování domu, včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru a vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu.

Co se rozumí společnými částmi domu, je blíže definováno nařízením vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

 NahoruSouvisející plochy

Společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory, nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.

 NahoruJednotlivé společné části

Společnými částmi domu jako částmi podstatnými pro zachování…