2.4.5
Prohlášení vlastníka, jeho funkce a změny prohlášení
JUDr. Pavla Schödelbauerová
Funkcí prohlášení zůstává obdobně jako v původní úpravě obsažené v § 4 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), (dále také "ZOVB"), rozdělení domu, respektive nemovité věci, na vlastnické právo k jednotkám jejím vlastníkem, a vznik bytového spoluvlastnictví. Přijatou novelou NOZ, provedenou zákonem č. 163/2000 Sb., došlo od 1. 7. 2020 k výrazným změnám vycházejícím z nové koncepce společenství včetně způsobu jeho vzniku.
Jak je uvedeno v důvodové zprávě k této novele, při přípravě tvořila základ diskusí zejména úprava prohlášení a jeho změn, dále pak úprava správy domu a pozemku před vznikem společenství vlastníků a vznik společenství vlastníků. S ohledem na různé názory, které se v těchto otázkách objevovaly, bylo potřebné vyjasnit funkci prohlášení a význam úpravy stanov jako součásti prohlášení.
Na základě proběhlých diskusí byl jako východisko zvolen přístup, podle kterého prohlášení sleduje existenci bytového spoluvlastnictví po celou dobu jeho trvání, avšak pouze v těch věcech, které se týkají předmětu vlastnictví a spoluvlastnictví a dále poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku, pokud je stanoven odlišně od základního pravidla uvedeného v § 1180 NOZ. Povinnou náležitostí prohlášení již tedy není úprava týkající se správy domu a pozemku původně zahrnutá v pravidlech pro správu domu a pozemku, pravidlech pro užívání společných částí a pravidlech o příspěvcích na náklady spojené se správou domu a pozemku, které dosud tvořily součást prohlášení, v případě že nebyly současně přijímány stanovy společenství a nedošlo k jeho vzniku.
Novelou byl totiž zrušen odstavec 2 v § 1166 NOZ Tato úprava je vyvolána změnou přístupu k založení společenství vlastníků, kdy stanovy (obsahující zmíněná pravidla) jsou od 1. 7. 2020 vždy přijímány jako samostatný dokument, tj. nikoli jako součást obsahu prohlášení či smlouvy o výstavbě.
Podle předchozí právní úpravy mohly být stanovy součástí prohlášení vlastníků jednotek. V případě, že již při rozdělení domu na jednotky mělo vzniknout prohlášením pěti jednotek ve vlastnictví alespoň tří osob, stanovy SVJ dokonce podle některých názorů musely být povinně součástí prohlášení. Tato úprava však vyvolávala některé otázky, které se týkaly zejména pochybností o tom, zda může být zapsáno i společenství vlastníků o jedné osobě, a dále otázky související s tím, že pokud byly v prohlášení zahrnuty i stanovy, nebylo dostatečně zřejmé, zda následná změna stanov po vzniku společenství vlastníků je i změnou prohlášení. Občanský zákoník totiž obsahoval zvláštní úpravu pro rozhodování o změnách stanov a zvláštní úpravu pro rozhodování o změnách prohlášení. Pokud tedy mělo dojít ke změně stanov SVJ, které byly součástí prohlášení, nebylo zcela jasné, kdo má o této změně rozhodovat, zda se má postupovat podle pravidel o změnách stanov nebo podle pravidel o změnách prohlášení (jehož součástí byly stanovy). Rozhodování o změnách prohlášení a o změnách stanov je tak touto novou úpravou zřetelně odděleno. Současně se v § 1200 stanoví, že SVJ může založit i jen jediný vlastník jednotek.
NahoruPravidla pro správu domu před vznikem SVJ a po něm
Pokud nebudou v souvislosti s prohlášením přijímány i stanovy a zakládáno SVJ, budou součástí prohlášení výše citovaná pravidla, a to zřejmě podle § 1191 NOZ, který stanoví, že pokud nevzniklo (zřejmě též nebylo založeno) společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení. V případě, že bylo společenství vlastníků založeno, použijí se pro správu pravidla obsažená ve stanovách, a to i před vznikem SVJ. Po vzniku SVJ se vždy použijí pravidla stanovená ve stanovách, která jsou jejich povinnou součástí.
Pokud se tedy týká správy domu a pozemku, mohou být i po účinnosti zákona č. 163/2020 Sb., pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí součástí prohlášení, pokud jde o dobu před založením a vznikem společenství vlastníků, nicméně zákon to výslovně neukládá, lze to pouze dovozovat ze znění § 1191 NOZ, jak bylo výše i uvedeno. V případě, že bude (jinou listinou) založeno společenství vlastníků, použijí se na správu společenství vlastníků již po jeho založení (tedy i před jeho vznikem) pravidla obsažená v přijatých stanovách…
