Prohlášení

6.8.1

Prohlášení

Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Pavla Krejčí

Prohlášení je jednostranné právní jednání, kterým dochází k rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. Jeho prostřednictvím tedy dochází ke vzniku bytového spoluvlastnictví, tj. jsou vymezeny jednotky a definovány další zákonem vymezené náležitosti. Prohlášení musí být učiněno v písemné formě, neboť se jedná o právní jednání, kterým se mění věcné právo k nemovité věci (§ 560 NOZ).

 NahoruObligatorní náležitosti

Prohlášení musí obsahovat:

a) označení vlastníka (spoluvlastníků) či jiné oprávněné osoby, která prohlášení činí;

b) projev vůle vlastníka (spoluvlastníků) či jiné oprávněné osoby směřující ke vzniku bytového spoluvlastnictví;

c) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území;

d) údaje o jednotce – zejména:

• pojmenování a označení jednotlivých bytů či nebytových prostor alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,

• určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze,

• případné určení, které ze společných částí jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníka určité jednotky, pokud se takové části v domě nacházejí,

• velikost podílů na společných částech.

e) jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich;

f) k prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata určující polohu jednotek a společných částí budovy, s údaji o podlahových plochách jednotek.

Od 1. 7. 2020 se v prohlášení již neuvádí náležitosti stanov, ty jsou přijímány vždy na ustavující schůzi společenství vlastníků, případně všemi vlastníky, v obou případech je nutná forma veřejné listiny (notářský zápis), jedinou výjimkou je přijetí stanov jediným vlastníkem, pak notářský zápis není nutný.

Nyní k jednotlivým náležitostem podrobněji:

Označení osoby, jež prohlášení činí

V případě, že bude prohlášení činit fyzická osoba, musí být identifikována:

• jménem a příjmením,

• rodným číslem, bylo-li jí přiděleno, popřípadě datem narození,

• bydlištěm.

U právnických osob pak musí být uvedeno minimálně:

• obchodní firma,

• sídlo,

• identifikační číslo.

 NahoruSpoluvlastníci

Pokud bude prohlášení činit více osob, spoluvlastníků nebo osob společně oprávněných, je třeba tyto náležitosti uvést u každé z těchto osob. Účastníky prohlášení musí být všichni spoluvlastníci nebo všechny osoby oprávněné. Nepostačuje tedy, pokud by prohlášení učinili vlastníci, jejichž spoluvlastnické podíly budou dohromady tvořit nadpoloviční (§ 1128 NOZ) nebo dvoutřetinovou většinu (§ 1129 NOZ), neboť de facto prohlášením dochází k reálnému rozdělení spoluvlastnictví k nemovité věci, a k tomu je třeba v souladu s § 1141 NOZ dohoda všech spoluvlastníků.

Pokud budou činit prohlášení podíloví spoluvlastníci, pak jednotky, které na základě prohlášení vzniknou, budou v jejich podílovém spoluvlastnictví. Ideální spoluvlastnický podíl každého spoluvlastníka na každé jednotce pak bude odpovídat původní výši spoluvlastnického podílu spoluvlastníka na nemovitosti.

 NahoruSpoluvlastnické dohody

Vlastnictví jednotek může vzniknout i na základě dohody spoluvlastníků nemovité věci o oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (§ 1140 NOZ) nebo na základě rozhodnutí soudu o oddělení ze spoluvlastnictví či o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (§ 1165 NOZ). Podobně je možno postupovat i v případech, kdy mají jednotky vzniknout v případě, kdy nemovitá věc, jejíž součástí je dům, patří do společného jmění manželů. Pak mohou jednotky vzniknout, jestliže si to manželé ujednají při změně rozsahu společného jmění či při vypořádání společného jmění (§ 1164 NOZ), nebo v případě, že o tom rozhodne soud při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění (§ 1165 NOZ).

V těchto případech však neplatí, že by každému ze spoluvlastníků vznikl spoluvlastnický podíl na každé jednotce (pokud se tak spoluvlastníci nedohodnou). Naopak spoluvlastníci mohou rozvrhnout vlastnické právo k jednotlivým jednotkám dle svého uvážení. Zákon již neobsahuje zákaz takovou dohodu uzavřít v případě, že je některá bytová jednotka pronajata fyzické osobě (omezení bylo obsaženo v § 5 odst. 5 ZOVB). Takovou dohodu lze tedy uzavřít volně s tím, že po vzniku jednotek dochází ke vzniku předkupního práva nájemce k jednotce při jejím prvním převodu (§ 1187 NOZ).

Projev vůle vlastníka (spoluvlastníků) rozdělit vlastnické právo k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám

Projev vůle vlastníka (spoluvlastníků) rozdělit práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám by měl být srozumitelný a určitý. Tento projev může být vyjádřen například slovy:

 NahoruÚdaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území

Vlastník může přistoupit k rozdělení pozemku, jehož součástí je budova, nejdříve v okamžiku, kdy budova je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma obvodovými stěnami (§ 1163 NOZ). Ke vzniku jednotek může však dojít i v budově, která není součástí pozemku (jedná se o samostatnou nemovitost) nebo v případě, kdy budova je součástí práva stavby.

 NahoruBudova, která je součástí pozemku

V případě, že je budova součástí pozemku, je nezbytné pozemek označit parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti; jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu. Dále je třeba uvést údaje o obci, ve které se nemovitost nachází.

 NahoruBudova, která není součástí pozemku

V případě, že budova, kde se budou nacházet vyčleňované jednotky, není součástí pozemku ani práva stavby, je nezbytné budovu označit označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena. Dále je třeba uvést údaje o obci, ve které se nemovitost nachází.

 NahoruBudova bez č. p. / č. e.

V případě, že budova, kde se budou nacházet vyčleňované jednotky, není součástí pozemku ani práva stavby, číslo popisné ani evidenční se jí nepřiděluje a jedná se o hlavní stavbu na pozemku, nikoliv o drobnou stavbu, je nezbytné označit budovu označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem využití. Dále je třeba uvést údaje o obci, ve které se nemovitost nachází.

V případě, že budova, kde se budou nacházet vyčleňované jednotky, je součástí práva stavby, je nezbytné budovu označit označením pozemku, ke kterému je právo stavby zřízeno. Dále je třeba uvést údaje o obci, ve které se nemovitost nachází.

Nemovitou věc nelze prohlášením rozdělit na jednotky pouze částečně. Pokud má být rozdělena na jednotky, je třeba tak učinit k nemovitosti jako celku.

Údaje o jednotce – zejména pojmenování a označení jednotlivých bytů či nebytových prostor alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání

Jednotky dělíme na byty a nebytové prostory. Jednotkou se myslí nejenom byt či nebytový prostor, ale i podíl na společných částech nemovité věci – tedy v případě, že:

a) budova je součástí pozemku, též podíl na společných částech nemovité věci – tedy pozemku, jehož součástí je budova;

b) budova není součástí pozemku, pouze podíl na společných částech budovy;

c) budova byla zřízena na základě práva stavby, je společnou částí i toto právo stavby, jehož součástí jsou práva k pozemku a stavba.

Poznamenáváme, že byl opuštěn koncept uvedený v zákoně č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, kdy bytem mohla být pouze taková jednotka, která byla dle rozhodnutí stavebního úřadu určena k bydlení. Pro rozlišení, zda byla jednotka bytem či nebytovým prostorem, tedy bylo dle zákona o vlastnictví bytů důležité, k jakému účelu užívání byla jednotka určena dle rozhodnutí stavebního úřadu. Nyní již vlastník takto omezen není a za byt může být též vyčleněna jednotka zkolaudovaná jako nebytový prostor a opačně, aniž by to mělo vliv na platnost prohlášení (§ 1159 NOZ). To však neznamená, že by NOZ umožňoval tímto způsobem zvrátit rozhodnutí úřadů státní správy o způsobu užívání předmětných prostor.

To však podle nás neznamená, že by byt či nebytový prostor mohl být v prohlášení vlastníka vymezen zcela volně bez ohledu na způsob užívání, pro který je zkolaudován dle veřejnoprávních předpisů. Dokonce to podle nás neznamená ani to, že by například mohly být byty či nebytové prostory v prohlášení vlastníka volně děleny či slučovány. Pokud by byl například za byt v prohlášení vlastníka označen prostor, který je zkolaudován jako nebytový prostor, neznamenalo by to zpochybnění vlastnického práva k takové jednotce, ale zakládalo by to právo na odstranění vady prohlášení dle § 1168 NOZ pro nesprávné vymezení této jednotky.

To potvrzuje i Návod pro správu katastru, dle kterého se: "Způsob využití jednotky u jednotlivých typů jednotek zapisuje podle účelu využití jednotky uvedeného v prohlášení nebo ve smlouvě o výstavbě. Změna způsobu využití jednotky se zapisuje na základě změny prohlášení.“

Typy způsobu využití jednotky jsou pak dány bodem 6 přílohy vyhlášky č. 357/2013, o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), dle kterého je možné do katastru nemovitostí zapsat následující způsoby využití jednotky:

1. byt

2. ateliér

3. garáž

4. dílna nebo provozovna

5. jiný nebytový prostor

6. rozestavěná jednotka

7. skupiny bytů

8. skupina nebytových prostorů

9. skupina bytů a nebytových prostorů

Zároveň je občanským zákoníkem jednotka prohlášena za věc nemovitou. Jako taková může být jednotka samostatným předmětem právních vztahů. Může být tedy volně zcizována či zatěžována věcnými právy.

 NahoruČíslo jednotky

Každé jednotce v budově musí být v prohlášení přiděleno číslo. Číslování je zcela na vůli vlastníka. Číslo jednotky však musí být unikátní. Dle Návodu pro správu katastru jsou jednotky identifikovány číslem popisným a číslem jednotky, přičemž tento údaj může mít dohromady maximálně osm míst – číslo je v katastru zapsáno ve tvaru DDDD/JJJJ, kde DDDD vyjadřuje číslo popisné budovy a JJJJ číslo jednotky. Pokud budova číslo popisné nemá, pak je jednotka katastrálním úřadem pomocně očíslována a je identifikována pouze vlastním číslem jednotky.

 NahoruPopis umístění jednotky

Prohlášení musí dále obsahovat popis umístění bytu či nebytového prostoru, který je součástí jednotky, v budově. Většinou postačí, pokud je umístění bytu či nebytového prostoru popsáno pomocí patra (nadzemního podlaží). V případě, že se jedná o prohlášení ve vztahu k budově s více vchody, které mají samostatná čísla popisná, pak by mělo být uvedeno i číslo popisné té části, ve které se nachází byt či nebytový prostor, který je součástí jednotky.

 NahoruPodlahová plocha jednotky

Nově nemusí být přímo v prohlášení uvedena podlahová plocha bytů či nebytových prostor, které jsou součástí jednotek. Ta však musí být uvedena v příloze prohlášení – a to v přiložených půdorysech či schématech. Co se podlahovou plochou myslí, není nyní zákonem vymezeno, ale způsob výpočtu podlahové plochy je obsažen v Nařízení (§ 1222 NOZ).

Pro účely výpočtu podlahové plochy je byt, jako prostorově oddělená část domu v jednotce, ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt; obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor.

Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy pilíře a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.

Podlahovou plochu mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu tvoří půdorysná plocha všech místností vypočtená způsobem stanoveným v odstavci 1 a plocha pouze dolního průmětu schodiště.

V případě bytu s galerií, kdy je horní prostor bytu propojen s dolním prostorem schodiště, se podlahová plocha galerie započítává jako podlahová plocha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami; započítává se současně plocha dolní místnosti, má-li alespoň stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště. Pokud podmínky minimální podchodné výšky nejsou splněny, započte se pouze plocha dolní místnosti.

Vypočtená podlahová plocha bytu se uvádí v m² a zaokrouhluje se na jedno desetinné místo tak, že pět setin m² a více se zaokrouhluje směrem nahoru, k méně než pěti setinám m² se nepřihlíží.

Ačkoliv to NOZ výslovně nevyžaduje, z logiky věci vyplývá, že je vhodné jednotku v prohlášení blíže popsat – popis by měl obsahovat uvedení všech místností jednotky včetně jejich určení, například kuchyně, pokoj, ložnice, kancelář, koupelna, WC. Není to však nezbytné, a v případě, že prohlášení nebude tento popis obsahovat, pak se nejedná o prohlášení vadné. Jednotka musí být v prohlášení definována tak, aby nebyla zaměnitelná s jinou jednotkou v budově.

 NahoruVadné prohlášení

Pokud vymezuje prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem, může být vada prohlášení odstraněna též postupem dle § 1168 NOZ nebo může být prohlášení změněno dle § 1169 NOZ. Dojde-li k zápisu vlastnického práva k jednotkám do veřejného seznamu, nelze prohlášení prohlásit za neplatné ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, v případě, že věcné právo k jednotce nabyla další osoba.

Podstatnou náležitostí prohlášení již také není uvedení vybavení bytu či nebytového prostoru v jednotce.

Údaje o jednotce – zejména určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze

Společnými částmi jsou alespoň ty části nemovitosti, které mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými částmi jsou v případě, že je dům součástí pozemku, vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá možnost mít na pozemku dům (právo stavby), dále pak stavební části podstatné pro zachování domu, včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru a vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu.

Co se rozumí společnými částmi domu, je blíže definováno Nařízením.

 NahoruSouvisející plochy

Společnou částí nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.

 NahoruJednotlivé společné části

Společnými částmi domu jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu jsou zejména:

a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu;

b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních;

c) komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče;

d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic);

e) výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního povrchu obvodové stěny do vnitřního prostoru místnosti;

f) balkony, lodžie, terasy, atria i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky;

g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby;

h) výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů, autovýtahů a autoplošin, vnější požární schodiště;

i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu;

j) bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce.

…