Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Pavla Krejčí
NahoruDefinice
Bytové družstvo je zvláštním typem družstva, kdy jeho specifikum spočívá oproti obecným družstvům v tom, že může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů (§ 727 odst. 1 ZOK).
Jádro právní úpravy bytových družstev nalezneme v zákonu o obchodních korporacích, a to především v ustanoveních § 727 až 757 ZOK, která jsou platná pouze pro bytová družstva. Otázky, které jsou upraveny jednotně pro obecná i bytová družstva, jsou pak řešeny v ustanoveních § 552 až 726 ZOK a v některých obecných ustanoveních ZOK, která se vztahují obecně na všechny obchodní korporace i družstva. Stejně tak bude pro bytová družstva platná obecná úprava v NOZ týkající se obecné úpravy právnických osob a obchodních korporací. Pokud se týká družstev bytových, pak je třeba právní úpravu hledat také v rámci právní úpravy nájemní smlouvy, která je obsažena v zákoníku občanském, a popřípadě ujednání stanov, která nejsou v rozporu s donucujícími ustanoveními zákona.
Je třeba upozornit, že tento článek se zabývá především specifiky bytového družstva oproti obecné právní úpravě družstev. V ostatním odkazujeme na článek týkající se družstva obecně.
NahoruObchodní firma
Obchodní firma družstva je jméno, pod kterým je družstvo zapsáno v obchodním rejstříku (§ 423 ZOK). Firma bytového družstva musí obsahovat dodatek (označení) "bytové družstvo" (§ 727 ZOK). Pokud se týká samotné podoby obchodní firmy, dopadají na ni stejná pravidla jako na obchodní firmy obchodních společností. Tato pravidla jsou upravena v § 423 až 428 NOZ. Asi nejdůležitějším pravidlem je, že obchodní firma musí družstvo tzv. individualizovat, tj. zřetelně odlišit od jiných osob. Obchodní firma proto nesmí být zaměnitelná s firmou jiného podnikatele a nesmí působit klamavě (§ 424 NOZ).
Obchodní firma bytového družstva se skládá z kmene a dodatku.
NahoruOchrana obchodní firmy; sídlo
Pokud se týká ochrany obchodní firmy a sídla družstva, plně odkazujeme na článek o obecné právní úpravě družstev. Pouze v souvislosti se sídlem bytového družstva poznamenáváme, že sídlo bytového družstva nemusí být umístěno v domě, který družstvo vlastní za účelem uspokojování bytových potřeb svých členů, ale může být umístěno kdekoliv jinde.
Ačkoliv bytové družstvo není primárně založeno za účelem podnikání (i když v určitém omezeném rozsahu podnikat může – viz výklad níže), má družstvo jako právnická osoba zapsaná v obchodním rejstříku v souladu § 421 NOZ vždy postavení podnikatele.
NahoruPředmět činnosti
Jak vyplývá ze základní definice bytového družstva, předmětem činnosti bytového družstva je především přímé či nepřímé uspokojování bytových potřeb členů družstva. To, že předmětné družstvo je družstvem bytovým, by mělo především vyplývat ze stanov družstva a z jeho firmy. Soudní praxe v minulosti dovodila, že důležitý není ani tak obsah stanov, jako to, zda družstvo fakticky zajišťuje bytové potřeby svých členů (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 5. 1999, sp. zn. 32 Cdo 197/99). Za bytová družstva jsou však považována i bytová družstva, která sice bytové potřeby členů nezajišťují, ale členové družstvo jako bytové založili. V tomto případě se bude jednat typicky o družstva, která jsou členy založena za účelem odkupu nemovitosti, přičemž za bytové bude takové družstvo považováno i v okamžiku, kdy takovou nemovitost ještě nevlastní. Je otázkou, do jaké míry je níže uvedená judikatura v současnosti aplikovatelná, jestliže formální znaky bytového družstva jsou nyní již stanoveny zákonem (obchodní zákoník formální znaky bytového družstva nestanovil).
Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 1999, sp. zn. 21 Cdo 327/99
V českém právním řádu není výslovně definováno ani to, co se rozumí bytovým družstvem. Vzhledem k tomu, že je tu nepochybná vazba na pojem "družstevní byt", a jak je v ustanovení § 221 odst. 1 ObchZ vymezen účel zakládání družstev, je třeba za bytové družstvo považovat každé družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, a to zejména tím, že svým členům pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání byty nebo jiné místnosti, nebytové prostory apod. Bytovým družstvem je proto nejen družstvo, které má zajišťování bytových potřeb uvedeno ve svém předmětu podnikání (činnosti); rozhodující – bez ohledu na toto vymezení – je, zda bytové potřeby svých členů skutečně zajišťuje, a to buď přímo, nebo i nepřímo.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 6. 2010, sp. zn. 29 Cdo 2004/2009
Z uvedeného tudíž plyne, že projeví-li členové družstva ve stanovách vůli založit družstvo jako bytové (např. tím, že výslovně do stanov uvedou – jako je tomu v projednávané věci – že družstvo zakládají za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů) a vyjádří-li tak vůli, aby družstvo bylo vázáno i úpravou vztahující se pouze na bytová družstva, je nutno takové družstvo považovat za bytové i v době, kdy nezajišťuje (např. proto, že k tomu dosud nevlastní potřebnou nemovitost) fakticky bytové potřeby svých členů.
NahoruZákaz změny předmětu činnosti
V souladu s § 730 ZOK bytové družstvo nemůže změnit předmět své činnosti a stát se jiným než bytovým družstvem, ledaže ani jediný jeho člen není nájemcem družstevního bytu ve vlastnictví tohoto bytového družstva, ani podle stanov žádnému členovi nevznikne po splnění všech podmínek právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Zákaz změny předmětu činnosti je motivován ochranou členů bytových družstev.
NahoruPodnikatelská činnost družstva
Družstvo může vedle hlavní činnosti, tj. uspokojování bytových potřeb svých členů, provozovat i podnikatelskou činnost. Kvůli minimalizaci "potencionálně rizikových operací" zákon bytové družstvo v podnikatelské činnosti značně omezuje, neboť v souladu s § 727 odst. 2 a 3 ZOK může pouze:
a) spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob; tato podnikatelská činnost může být bytovým družstvem provozována i jako činnost hlavní. Většinou bude tuto činnost bytové družstvo provozovat v případech, kdy bude spravovat dům, ve kterém byly byty převedeny do vlastnictví členů bytového družstva. Vyloučena však není i správa jiných bytových domů;
b) provozovat i jinou činnost, pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů a tato činnost má ve vztahu k hlavní činnosti družstva pouze doplňkový nebo vedlejší charakter.
Pokud by bytové družstvo provozovalo činnost nad výše stanovený rámec, může soud rozhodnout i bez návrhu o jeho zrušení a nařídit jeho likvidaci (§ 757 ZOK). Je třeba dále uvést, že stanovy mohou předepsat "zákazy a omezení nad rámec zákona".
NahoruOmezení hospodaření se ziskem
Do 30. 6. 2020 platilo, v souladu s § 750 ZOK, že bytové družstvo je omezeno i v nakládání se ziskem, neboť tento zisk může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva. Důvodová zpráva k tomuto omezení uvádí: "V zájmu omezení nebezpečí úpadku bytového družstva v důsledku problematických majetkových transakcí se dílčím způsobem omezuje nakládání s majetkem bytového družstva. Důvodem těchto omezení je především poskytnutí garancí členům družstva – nájemcům družstevních bytů, kteří za účelem zajištění si bydlení museli do bytového družstva investovat často nemalé prostředky formou členských vkladů, a chtějí tak mít odpovídající garanci, že bytové družstvo jim umožní nerušené užívání bytu, a ne že jejich prostředky budou prohospodařeny." Zisk tak mohl být použit zejména na údržbu a opravy domů, nákup funkčně souvisejících nemovitostí apod. Nicméně od 1. 7. 2020 je možné rozdělit zisk (nejvýše 33 %) a jiné vlastní zdroje mezi své členy, připouští-li to stanovy, a to za splnění podmínek uvedených v § 40 ZOK, neohrozí-li uspokojování bytových potřeb svých členů a vytvoří-li fond ze zisku ve výši nejméně 30 % základního kapitálu, který nelze rozdělit mezi členy.
Pokud by bytové družstvo závažným způsobem porušovalo pravidla pro hospodaření se svým majetkem, může soud i bez návrhu bytové družstvo zrušit a nařídit jeho likvidaci (§ 757 ZOK).
NahoruDružstevní byt a družstevní nebytový prostor
Pojem družstevní byt a družstevní nebytový prostor je definován v § 729 odst. 1 ZOK. Družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem se rozumí byt či nebytový prostor nacházející se v budově ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví…
