7.9.8
Případová studie rozdělení BD na jednotky a převod
JUDr. Jiří Čáp
Budova, jejímž dřívějším vlastníkem bylo bytové družsto, byla rozdělena na jednotlivé jednotky. 75 % bytových jednotek je již ve vlastnictví jednotlivých vlastníků (družstvo postupně provádělo převody), 25 % bytových jednotek ještě stále vlastní bytové družstvo. V budově je celkem 24 jednotek. Dosud tento dům nemá založeno Společenství vlastníků jednotek. Je to tak správně? Nebo i v tomto případě platí zákon č. 89/2012 Sb. a to § 1198? Pokud ano, pak mi není jasné, proč SVJ nevzniklo již dříve a je zřejmé, že byl porušen § 1198, odst. 2). Nevím však, zda si to vysvětluji správně. Společenství vlastníků se založí schválením stanov za přítomnosti notáře a já se ptám, zda se schválením stanov musí souhlasit vlastníci VŠECH JEDNOTEK v domě. ( § 1200, odst. 1 zákona čís. 89/2012 Sb. )
Co se stane, když některý z vlastníků (může to být samozřejmě i bytové družstvo) nebude se stanovami souhlasit ? Pak společenství vlastníků nebude založeno, tudíž nemůže ani vzniknout (protože vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku). Jak se takové případy řeší? Jak dál postupovat? Dále mi není moc jasný § 1203 zákona č. 89/2012 Sb. a moc Vás prosím o jeho vysvětlení.
Řešení, poznámka autora: V rámci dotazu zahrnul tazatel několik samostatných dotazů z oblasti právní úpravy bytového spoluvlastnictví (resp. předchozí právní úpravy vlastnictví bytů), jmenovitě se týkající založení a vzniku SVJ, se zřetelem k situaci, kdy původním vlastníkem budovy (resp. nemovité věci) bylo bytové družstvo, a dále se týkající některých záležitostí s tím spojených. Přitom však dotaz postrádá některé nezbytné informace pro konkrétní odpověď týkající se tzv. "odloženého" vzniku SVJ, resp. pro odpověď týkající se povinnosti k založení a vzniku SVJ v případě bytového družstva, o němž se v dotazu hovoří. Komplexní a úplná odpověď na všechny dotazy tazatele by si spíše žádala obšírnější odbornou ústní konzultaci, přesto se v odpovědi snažíme poskytnout tazateli základní informace ve všech částech dotazu. Z toho důvodu je odpověď členěna podle jednotlivých skupin dotazů.
NahoruI. Záležitost "odloženého" vzniku SVJ v případě, že původním vlastníkem budovy (nemovité věci) před jejím rozdělením na jednotky ve vlastnictví, bylo bytové družstvo
1.1.Tzv. "odloženým" vznikem SVJ, resp. po 1.1. 2014 odloženým založením a vznikem SVJ, se všeobecně má na mysli postup týkající se pouze případů, kdy původním vlastníkem budovy (nemovité věci) bylo bytové družstvo vzniklé před 1.1. 1992 (tj. přede dem nabytí účinnosti tehdejšího obchodního zákoníku) – jednalo se o bytová družstva typu SBD (stavební bytová družstva) a typu LBD (lidová bytová družstva), avšak jen v některých případech, tj. jen při naplnění zákonem stanovených podmínek.
V době před 1.1. 2014 se jednalo o podmínky stanovené v § 9 odst. 4 ZOVB, od 1.1. 2014 jsou pro uvedená bytová družstva stanoveny podmínky v § 24 zákona č. 311/2013 Sb. , o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů.
1.2. Pro praxi bytových družstev obecně, a také hlediska dotazu tazatele, je nezbytné vždy si uvědomit, že uvedený odložený vznik SVJ podle § 9 odst. 4 ZOVB, resp. podle § 24 zákona č, 311/2013 Sb. , se vůbec netýká bytových družstev, která vznikla po 1. 1. 1992 (podle obchodního zákoníku), anebo vznikají po 1.1. 2014 (podle zákona o obchodních korporacích).
Pro posouzení, zda v konkrétním případě se pro bytové družstvo použije uvedená právní úprava odloženého vzniku (po 1.1. 2014 odloženého založení a vzniku SVJ), je tedy rozhodujících několik podstatných skutečností .
A. V prvé řadě je nezbytné vycházet z toho, zda v konkrétním případě jde o bytové družstvo vzniklé před 1.1. 1992, tedy, zda jde o bytové družstvo vzniklé přede dnem nabytí účinnosti dřívějšího obchodního zákoníku, resp. o právního nástupce takového bytového družstva, či nikoliv. Pokud jde o bytové družstvo vzniklé před 1. 1. 1992, je nezbytné dále rozlišit, zda v takovém případě jde o bytové družstvo typu SBD, anebo o bytové družstvo typu LBD (či právního nástupce SBD nebo LBD), protože pro LBD se nepoužije § 24 zákona č. 311/2013 Sb.
B. Současně je v případě SBD či LBD (nebo jeho právního nástupce) rozhodující pro posouzení, - zda se mohlo použít ustanovení § 9 odst. 4 ZOVB o odloženém vzniku SVJ, resp. zda se po 1.1. 2014 v případě SBD (nikoliv však v případě LBD) použije ustanovení o odloženém založení a vzniku SVJ podle § 24 zákona č. 311/2013 Sb. - odpověď na otázku, zda byla převedena alespoň jedna jednotka před 1.7. 2000 (před zásadní novelizací tehdejšího zákona o vlastnictví bytů-ZOVB) a bytové družstvo plnilo funkci správce, či nikoliv.
V případě, že jde o SBD nebo LBD (resp. jeho právního nástupce), bylo možné použít ustanovení o odloženém vzniku SVJ podle § 9 odst. 4 ZOVB jedině v případě, že toto družstvo bylo k 1.7. 2000 (kdy nabyla účinnosti zásadní novela ZOVB) správcem uvedeným v prohlášení vlastníka budovy, tedy jedině v případě, že takové bytové družstvo (SBD, LBD nebo jeho právní nástupce) převedlo před 1.7. 2000 alespoň jednu jednotku a v prohlášení (na jehož základě vznikly jednotky ve vlastnictví) bylo uvedeno jako správce.
Pouze v takovém případě se z hlediska vzniku SVJ použilo až do dne nabytí účinnosti NOZ (tj. do 1.1. 2014) ustanovení § 9 odst. 4 ZOVB o "odloženém" vzniku SVJ, podle něhož SVJ (v době před 1.1. 2014) vzniklo (přímo ze zákona) teprve poté, co se snížil spoluvlastnický podíl tohoto bytového družstva na společných částech domu pod jednu čtvrtinu. SVJ vniklo přímo ze zákona (ex lege) a jeho zápis ve veřejném rejstříku (v rejstříku společenství) měl jen deklaratorní povahu.
Ode dne nabytí účinnosti zvláštního zákona č. 311/2013 Sb., tj. od 1.1. 2014, se v případech SBD (vzniklých před 1.1. 1992, resp. jejich právních nástupců), na která se vztahoval § 9 odst. 4 ZOVB, postupuje při odloženém založení a vzniku SVJ podle § 24 zákona č. 311/2013 Sb., přičemž až do založení a vniku SVJ se pro činnost správce uvedeného v prohlášení (SBD nebo LBD, resp. jeho právní nástupce) a pro správu domu a pozemku použijí ustanovení § 1191 - § 1193 NOZ.
Poznámka: S použitím § 24 zákona č. 311/2013 Sb. je však v současné době spojen problém tom smyslu, že v důsledku změny v původním návrhu § 24 odst. 2 (k níž došlo podle poslaneckého návrhu až v průběhu projednávání v Poslanecké sněmovně) se nahradila slova "méně než jednu čtvrtinu" na slova "méně než jednu polovinu", přičemž v odst. 5 byla ponechána původní slova "méně než jednu čtvrtinu"), se aplikace tohoto ustanovení v praxi zkomplikovala. Projevilo se to také v judikatuře, resp. v praxi některých rejstříkových soudů. Dovozuje se totiž, že zvýhodněný postup založení SVJ podle § 24 odst.2 a 3 a zvýhodněnou úpravu pozice vlastníků jednotek v jejich individuální a nikoliv solidární odpovědnosti (podle § 24 odst. 5), nelze použít v případě takového SBD (resp. jeho právního nástupce), v němž byl sice oprávněně uplatněn odložený vznik SVJ podle § 9 odst. 4 ZOVB, u něhož však podíl na společných částech domu činil k 1.1. 2014 (ke dni nabytí účinnosti zákona č.311/2013 Sb.) více než 25 %, avšak méně než 50 % (takže ke vzniku SVJ nedošlo před 1.1. 2014). Na základě toho se pak dovozuje, že při splnění povinnosti k založení a vzniku SVJ po 1.1. 2014, tedy poté, co se spoluvlastnický podíl tohoto družstva na společných částech domu snížil po 1.1. 2014 na méně než jednu polovinu (podle § 24 odst. 2 zákona č. 311/2013 Sb.), se má postupovat podle § 1200 odst. 1 NOZ (podle něhož se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek se stanovami SVJ). Z toho důvodu pak některé rejstříkové soudy vyžadují, aby v těchto případech bylo při založení SVJ postupováno nikoliv podle § 24 odst. 3 zákona č. 311/2013 Sb. (podle něhož se ke schválení stanov vyžaduje pouze souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění), nýbrž podle obecné úpravy uvedené v § 1200 odst. 1 NOZ, podle které se ke schválení stanov vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek.
C. Ve všech shora uvedených případech, pokud SBD nebo LBD oprávněně postupovalo podle § 9 odst. 4 ZOVB, nebo SBD oprávněně postupuje po 1. 1. 2014 podle § 24 zákona č. 311/2013 Sb., nepřichází v úvahu použití § 1198 NOZ (o "blokaci" převodu dalších jednotek před prokázáním vzniku SVJ), ani ustanovení § 1202 - § 1203 NOZ (o správě domu a pozemku v případě, že je založeno SVJ a v domě rozděleném na jednotky existuje majoritní vlastník jednotek).
NahoruII. Blokace dalšího převodu jednotek podle § 1198 NOZ a případy, kdy se postupuje podle § 1202 - § 1203 NOZ
2.1. Shora uvedené v bodu I. této odpovědi o odloženém vzniku SVJ podle § 9 odst. 4 zrušeného ZOVB, resp. o odloženém založení a vzniku SVJ podle § 24 zákona č. 311/2013 Sb., se vůbec nevztahuje na bytová družstva vzniklá kdykoliv po 1. 1. 1992. Současně naopak platí, že v případech, kdy příslušné bytové družstvo (vzniklé před 1. 1. 1992) oprávněně postupovalo podle § 9 odst. 4 ZOVB a po 1. 1. 2014 oprávněně postupuje podle § 24 zákona č. 311/2013 Sb., nepoužije se v záležitostech povinnosti k založení a vzniku SVJ ani…
