Převody družstevních bytů a následná správa domu

7.2

Převody družstevních bytů a následná správa domu

Ing. Lenka Haráková, Ing. Božena Künzelová

Jako jednodušší forma správy bytových domů se jeví správa domu, který je ve výlučném vlastnictví bytového družstva. A to nejen z pohledu účetnictví a ekonomiky, ale i z důvodu právních vztahů v domě, kterým se věnujeme jen okrajově.

Správa domu, kde vznikla zvláštní forma spoluvlastnictví – bytové spoluvlastnictví, s sebou přináší složitější problémy související zejména s ne vždy zcela jasným rozdělením práv a povinností mezi vlastníky jednotek a společenství vlastníků. V praxi to pak vede k mnoha soudním sporům týkajících se správy domu. Zvlášť komplikované postavení mezi vlastníky mívá bytové družstvo, které se na jedné straně musí podřídit rozhodnutím společenství vlastníků a na straně druhé má povinnost zajišťovat bytové potřeby svých členů v souladu s usneseními svých orgánů.

Proto pokud již v domě dojde k převodu některých jednotek z majetku bytového družstva, nabízí se otázka, zda by z praktických důvodů nebylo vhodnější převést i všechny zbývající byty a nebytové prostory. Existence bytového družstva a současně společenství vlastníků jednotek v jednom bytovém domě, tedy "soužití" dvou samostatných a nezávislých právnických osob, a zároveň členství stejných fyzických osob jak v bytovém družstvu, tak i ve společenství vlastníků jednotek je nejen z pohledu administrativy poměrně náročné. Lidé žijící v takových domech, kteří jsou současně jak členy bytového družstva, tak i členy společenství vlastníků, si někdy ani neuvědomují, že každá z obou právnických osob má své volené orgány (byť v nich někdy zasedají totožné osoby) a že je nezbytně nutné je svolávat a jednat v nich zcela odděleně, tedy zvlášť na členské schůzi bytového družstva a zvlášť na shromáždění vlastníků jednotek. V praxi jsou také často opomíjeny odlišné zásady hlasování a rozhodování v obou korporacích – zatímco v podmínkách bytového družstva má každý člen při hlasování zpravidla jeden hlas o stejné váze, ve společenství vlastníků jednotek odpovídá váha hlasu každého vlastníka jednotky velikosti jeho podílu na společných částech.

Řešení problémů vznikajících již s převodem prvního bytu z majetku bytového družstva a dále pak při zajišťování správy v bytovém domě, kde vzniklo bytové spoluvlastnictví podle občanského zákoníku, a to do vzniku společenství vlastníků i po něm, by vydalo na několik publikací a praxe stále přináší nové a nové problémy. Ať jsou ekonomické vazby mezi bytovým družstvem jako jedním z vlastníků jednotek na jedné straně a společenstvím vlastníků v pozici správce domu na straně druhé sebesložitější, kvalita soužití konkrétních uživatelů bytů a nebytových prostor – vlastníků či nájemců – pod jednou střechou do velké míry závisí na nich…