Práva a povinnosti spojené s nabývanou věcí

2.2.3.2

Práva a povinnosti spojené s nabývanou věcí

JUDr. Pavla Schödelbauerová, Mgr. Adriana Kvítková

Na nabyvatele tak přecházejí jednak práva, která mohou být věcněprávní nebo ryze závazkové povahy, jednak povinnosti, o kterých platí to samé. Příkladem práv, která přecházejí na nabyvatele, jsou např. pozemkové služebnosti, předkupní právo sjednané jako právo věcné apod.

Věcnými právy spojenými s převáděnou věcí jsou: a) právo stavby, b) služebnosti, c) reálná břemena, d) zástavní právo, e) předkupní právo jako právo věcné, f) výhrada zpětné koupě a g) výhrada zpětného prodeje.

Pokud jde o obligační práva - zejména právo nájemní - obecnou zásadou je, že změnou vlastníka se nájem neruší a že nájemní vztah trvá s tím, že práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nového vlastníka (§ 2221 NOZ).

Nabyvatel v okamžiku nabytí vlastnického práva převodem přejímá vždy závady, které jsou zapsány ve veřejném seznamu. Koncepce přechodu závad evidovaných ve veřejném seznamu souvisí s úpravou řádného plnění (§ 1914 a násl. NOZ).

Vedle toho občanský zákoník obsahuje speciální ustanovení o koupi nemovitosti a případné odpovědnosti za její vady (§ 2128 až 2131 NOZ). Předmětem vlastnického práva je věc a ta při nabývání vlastnictví mění svého vlastníka. Přechod závad se týká pouze závad vysloveně lpějících na věci. Naopak čistě osobní závazky zcizitele (např. koupě na úvěr) mají odlišnou povahu.

 NahoruPřechod jiných závad

Na nabyvatele vlastnického práva dále přecházejí ty závady, které nejsou zapsány ve veřejném seznamu, ale jen tehdy, pokud zákon k jejich přechodu poskytuje prostor.

Zde je možné odkázat např. na přechod závady výměnku či práva nezbytné cesty. Ustanovení § 984 odst. 2 NOZ je vylučuje z obecného dopadu principu materiální publicity. Zákon umožňuje jejich přechod ve třech skupinách případů: a) měl-li a mohl-li je nabyvatel z okolností zjistit, b) bylo-li to ujednáno, anebo c) stanoví-li tak zákon.

Ad a) Obecnou povinností nabyvatele je bdělost nad svými právy. Ani podle NOZ se za vady zjevné (zjistitelné z veřejného seznamu) neodpovídá. Podmínkou je jednak objektivní zjistitelnost vady (“měl“), jednak jisté, ale nikoli subjektivní měřítko pečlivosti (“mohl“) (§ 4 NOZ). Nabyvatel může být podle komentovaného ustanovení v dobré víře tehdy, pokud se podle konkrétní míry svých schopností a možností pokusil zjistit, zda na věci nevázne nějaká závada.

Ad b) Ujednání je i v tomto případě projevem autonomie vůle (§ 1 odst. 2 NOZ). Svobodný a souhlasný projev obou stran zde umožňuje přechod i těch vad, které by jinak na nabyvatele nepřešly a zanikly by. V případě, že se takové právní jednání týká nemovitosti, musí mít i toto písemnou formu.

Ad c) V první…