7.2.9
Pevný příspěvek na správu domu a pozemku
Ing. Lenka Haráková, Ing. Božena Künzelová
Zvolí-li společenství vlastníků jednotek pevnou platbu příspěvku na správu domu a pozemku, tj. jeho předpis nebude účtován jako záloha, povede to zpravidla ke vzniku účetního zisku nebo ztráty.
Pevně stanovený příspěvek účtují vlastníci, tedy i bytové družstvo do nákladů. Otázkou je, jak postupovat při použití příspěvku na technické zhodnocení společných částí domu (viz také část 4.5.1). Ve vztahu k vlastníkům jednotek fyzickým osobám, které nevedou účetnictví, upravuje tuto situaci Pokyn GFŘ D-22: "Platby vlastníka jednotky na provozní výdaje (do tzv. fondu oprav a na účet společenství vlastníků) jsou na straně poplatníka, který nevede účetnictví, daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady. Jsou-li platby (jejich část) určeny na technické zhodnocení společných částí, jsou daňovým výdajem po dokončení technického zhodnocení, a to formou odpisů. Pokud byly platby na provozní výdaje použity na technické zhodnocení společných částí, poplatník podle § 5 odst. 6 ZDP o výdaje zahrnuté do základu daně v předchozích zdaňovacích obdobích sníží výdaje ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení dokončeno. O výdaje na technické zhodnocení se zvýší vstupní cena jednotky a do daňových výdajů se tyto výdaje promítnou formou odpisů."
Analogicky by mohl postupovat i vlastník, který je právnickou osobou a vede účetnictví, tedy i bytové družstvo (viz dále v této části).
Účtování pevně stanoveného příspěvku na správu domu a pozemku ve společenství vlastníků
Účtování pevně stanoveného příspěvku na správu domu a pozemku v bytovém družstvu
Poznámky:
1) U člena společenství – vlastníka jednotky, zejména právnické osoby (například bytového družstva) se o výdaje na technické zhodnocení dlouhodobého hmotného odpisovaného majetku, k jehož účtování a odpisování je oprávněna účetní jednotka, zvyšuje ocenění jednotlivého odpisovaného dlouhodobého hmotného majetku – v tomto případě ocenění jednotky či jednotek v majetku bytového družstva.
2) Výdaje na technické zhodnocení jsou finančně náročné a jejich výše obvykle přesahuje výši pevně stanovených příspěvků předepsaných vlastníkům jednotek v účetním období, ve kterém bylo technické zhodnocení provedeno. V účetním období, ve kterém byl pevně stanovený příspěvek splatný, se jednalo o náklad účetní jednotky, neboť předmětem účetnictví je, mimo jiné, i účtování podvojnými zápisy o nákladech a výnosech (§ 2 odst. 1 ZÚČ) s tím, že o veškerých nákladech a výnosech se účtuje do účetního období, s nímž tyto skutečnosti časově a věcně souvisí, a to bez ohledu na okamžik jejich zaplacení nebo přijetí (§ 3 odst. 1 ZÚČ).
3) Uvedený postup účtování je účetní metoda, která analogicky vychází z Pokynu GFŘ D-22, který se ovšem týká problematiky daně z příjmů fyzických osob, konkrétně příjmů z nájmu (§ 9 odst. 3 ZDP). Je nutné důrazně upozornit, že pro bytová družstva právní předpisy danou situaci neřeší, proto musí nezbytně zvolit takovou účetní metodu, aby byl podán věrný a poctivý obraz předmětu účetnictví a finanční situace účetní jednotky (§ 7 odst. 2 ZÚČ).
4) Snížení nákladů na správu domu a pozemku účetního období, ve kterém bylo technické zhodnocení společných částí dokončeno, lze pouze do výše těchto nákladů zaúčtovaných v daném účetním období. O zbývající část hodnoty technického zhodnocení se proto zvýší výnosy bytového družstva.
Daňový režim snižovaných nákladů a navyšovaných výnosů bytového družstva (viz poznámka 4 v předcházejícím příkladu účtování) by závisel na tom, zda byl paušální příspěvek na správu domu a pozemku v bytovém družstvu daňově uznatelným nákladem, nebo byl jako náklad na dosažení nájemného z družstevních bytů a družstevních nebytových prostor osvobozeného od daně (§ 19 odst. 1 písm. c) ZDP) daňově neúčinný, anebo byl příspěvek zčásti daňově uznatelný a zčásti neuznatelný.
O vypořádání výsledku hospodaření – použití zisku nebo úhradě ztráty (jde o účetní zisk, resp. účetní ztrátu, tedy ekonomické veličiny, které zpravidla nekorespondují s výší základu daně z příjmů, resp. daňové ztráty) – rozhoduje shromáždění vlastníků jednotek (§ 1208 písm. d) NOZ), přitom by mělo vycházet z možností upravených stanovami společenství. Zisk by měl být obecně přednostně použit na úhradu ztráty z minulých let, pokud společenství neuhrazenou ztrátu vykazuje. Jinak bývá zisk standardně převáděn do fondu ze zisku (jehož statut by měl být zakotven ve stanovách). Mohl by být také rozdělen mezi členy společenství vlastníků, jestliže by to stanovy nezakazovaly. Takový postup by ale byl daňově nevýhodný: podíly na zisku se členům zdaňují zvláštní sazbou daně z příjmů (§ 36 odst. 2 písm. d) ZDP), kterou je povinen srazit a za poplatníka – člena společenství odvést plátce, v daném případě společenství vlastníků jednotek (§ 38d ZDP). U příjmů plynoucích z podílů na zisku je plátce daně povinen srazit daň při jejich výplatě, nejpozději však do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byla schválena účetní závěrka a bylo rozhodnuto o rozdělení zisku (§ 38d odst. 2 ZDP). Základem daně pro zvláštní sazbu daně je pouze příjem, základ daně se v tomto případě nesnižuje o nezdanitelnou část základu daně a zaokrouhluje se na celé koruny dolů, ledaže ZDP stanoví jinak. Daň z příjmů vybíraná zvláštní sazbou se zaokrouhluje na celé koruny dolů (§ 36 odst. 3 ZDP). Neprovede-li plátce daně srážku daně vůbec, popřípadě provede-li ji v nesprávné výši nebo sraženou daň včas neodvede, bude na něm vymáhána jako jeho dluh (§ 38d odst. 5 ZDP). Plátce daně je povinen podat místně příslušnému správci daně vyúčtování daně z příjmů vybírané srážkou podle zvláštní sazby (§ 38d odst. 9 ZDP), a to do 3 měsíců po uplynutí kalendářního roku (§ 137 odst. 2 daňového řádu). Pokud povinnost vybrat nebo srazit daň včetně záloh u daně vybírané srážkou podle zvláštní sazby daně nebyla ve stanovené výši plátcem daně splněna, a to ani dodatečně, je základem pro výpočet této částky vybírané nebo sražené daně včetně záloh částka, z níž by po vybrání nebo sražení zbyla částka, která byla plátcem daně poplatníkovi skutečně vyplacena (§ 38s ZDP).
Účtování vypořádání výsledku hospodaření – účetního zisku ve společenství vlastníků
Poznámka:
1) Schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu spadá do působnosti shromáždění. Způsoby vypořádání účetního výsledku hospodaření mohou upravovat stanovy společenství vlastníků (ČÚS č. 402, bod 2.2.4, druhý odstavec),…
