8.5.5.2
Osvobození od daně při dodání nemovité věci
Ing. Helena Hnízdilová
NahoruObecné principy
Dodání nemovité věci může být za určitých podmínek, které jsou uvedeny v dalším textu, osvobozeno od DPH bez nároku na odpočet (§ 56 ZDPH). To znamená, že dodání nemovitosti je sice předmětem DPH v ČR, plátce ale neuplatní DPH na výstupu.
Osvobozené plnění bez nároku na odpočet DPH se v daňovém přiznání uvádí na ř. 50 ZDPH a to ve zdaňovacím období, kdy se plnění uskutečnilo, dle § 21 odst.9 ZDPH. Platby přijaté na osvobozené plnění před jeho uskutečněním se v daňovém přiznání neuvádí. Přijetím platby totiž nevzniká povinnost přiznat a odvést daň.
Dodání nemovité věci, kterou plátce využíval ke své ekonomické činnosti, se v případě osvobozeného plnění uvede také na ř. 51 daňového přiznání. To znamená, že se nezapočítá do tzv. koeficientu dle § 76 ZDPH, kterým se krátí nárok na odpočet u některých plnění. Zákonodárce tento postup umožňuje u "výjimečných" dodání nemovitých věcí, tedy dodání, která nejsou "nedílnou součástí obvyklé ekonomické činnosti plátce". Pokud by šlo o obvyklou ekonomickou činnost (např. developer), do výpočtu koeficientu osvobozené plnění vstupuje a na ř. 51 se neuvádí.
NahoruNárok na odpočet při osvobozeném dodání nemovité věci
Osvobozené dodání nemovité věci má i svou odvrácenou stranu. Pokud plátce realizuje osvobozené plnění dle § 56 ZDPH, nemá u nákladů, které s dodáním přímo souvisí, nárok na odpočet daně (nesplní podmínky § 72 odst. 1 ZDPH). Jedná se například o poradenské či právní služby při prodeji nemovitosti.
Plátce DPH realizuje osvobozené dodání nemovité věci dle § 56 ZDPH. Při transakci využil služeb realitní kanceláře. Nárok na odpočet ze služeb realitní kanceláře si uplatnit nemůže.
Zákonodárce po určitou dobu hlídá také nárok na odpočet uplatněný při nabytí nemovitosti. U staveb, jednotek, jejich technického zhodnocení a pozemků je tato lhůta desetiletá, dle § 78 odst. 3 ZDPH. To znamená, že pokud plátce realizuje osvobozené dodání nemovité věci dle § 56 ZDPH ve lhůtě 10 let od uplatnění nároku na odpočet, podléhá nárok na odpočet tzv. úpravě dle § 78 ZDPH. Část nároku musí jednoduše vrátit (čím delší je doba od jeho uplatnění, tím menší část vrací).
Právnická osoba, plátce DPH, prodává v roce 2021 nebytové prostory, ve kterých měla umístěnu restauraci. Nebytové prostory byly součástí obchodního majetku plátce. Při jejich pořízení v roce 2013 uplatnil plátce plný nárok na odpočet. Při prodeji jsou splněny podmínky § 56 pro osvobození vybrané nemovité věci a plátce se rozhodne prodej osvobodit. V případě, že v nebytových prostorách neproběhlo od roku 2013 technické zhodnocení, vrátí plátce uplatněný nárok ve výši 2/10 (do uplynutí desetileté lhůty zbývají 2 roky).
NahoruKdy je možné osvobodit dodání Vybrané nemovité věci?
Dodání vybrané nemovité věci může být osvobozeno od DPH po uplynutí 5 let od rozhodného okamžiku, dle § 56 odst. 3 ZDPH. Důležité datum, od kterého lhůta běží, je:
a) den vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního rozhodnutí.
b) v případě, že se kolaudační souhlas ani rozhodnutí pro vybranou nemovitou věc nevydává, pak den, kdy bylo započato první užívání vybrané nemovité věci nebo užívání dokončené vybrané nemovité věci po podstatné změně.
Právnická osoba, plátce daně, má v obchodním majetku bytový dům, který pořídila v lednu 2016. Dům byl poprvé kolaudován v roce 1990. Na bytovém domě plátce neprovedl žádnou podstatnou změnu. V únoru 2020 se vlastník rozhodl prodat tuto nemovitost jinému plátci. Protože od data kolaudace vybrané nemovité věci uplynulo více než 5 let, je její dodání osvobozeným plněním dle § 56 ZDPH.
Právnická osoba, plátce daně, má v obchodním majetku nebytový dům, který nabyla koupí v roce 1999. Na stavbě proběhla podstatná změna ve smyslu § 56 odst. 3 ZDPH v roce 2000 a dále v roce 2010. V únoru 2020 se vlastník rozhodl prodat tuto nemovitost jinému plátci. Vzhledem k tomu, od…
