5.6.6
Odpojení neplatícího vlastníka od služeb
JUDr. Pavla Schödelbauerová
Doplnění k článkům "Přerušení dodávek služeb vlastníkovi jednotky" ze 7. 5. 2024, autorky Mgr. Pavly Krejčí, a "Přerušení dodávek služeb vlastníkovi jednotky, prodej jednotky v dobrovolné dražbě a přechod dluhů" od téže autorky.
NahoruPrávní pohled
Nejvyšší soud v judikátu čj. 26 Cdo 3535/2022-71 dovodil, že společenství vlastníků má právo odpojit teplo a elektřinu neplatiči, pokud se jedná o služby, jejichž dodávku zajišťuje společenství. Jednalo se však o poměrně atypický případ, kdy se neplatič snažil fiktivním převodem bytu vyhnout své povinnosti hradit služby spojené s bydlením.
Předmětem sporu byly dluhy spojené s užíváním bytové jednotky, jejíž původní vlastník přestal hradit účty za energie, což vedlo společenství vlastníků k přijetí usnesení na shromáždění odpojit mu teplou vodu a topení. Následně neplatící vlastník převedl byt dobrovolnou dražbou (soud posuzoval též otázku, zda dluhy na nového vlastníka přešly s ohledem na úpravu v rámci dobrovolných dražeb, podle které vlastnictví přecházelo příklepem – jednalo se tedy o přechod, ne o převod vlastnického práva), na nového majitele. Nový vlastník možnost přechodu dluhů pochopitelně odmítal.
Nejvyšší soud se v závěru svého rozhodnutí vyjádřil ke způsobu přechodu vlastnického práva k bytu. Podle něj, pokud se rozhodne vlastník jednotky "prodat" svou jednotku ve veřejné dobrovolné dražbě, nic mu nebrání, aby osoby, které se rozhodnou dražby zúčastnit, informoval o výši dluhu, a dražitelé si musejí být vědomi, že draží vlastnictví k jednotce a že se na ni vztahuje úprava o zákonném přechodu dluhů. Podle Nejvyššího soudu tedy na nového vlastníka bytu dluhy přešly. Proto také trval důvod, pro který žalovanému byla odpojena voda a dodávka tepla. Podmínky pro obnovení dodávky služeb (teplé vody a tepla) tedy splněny nebyly.
Upozornění: Od 1. 1. 2025 je účinný nový zákon č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách, podle kterého již vlastnictví v případě nucené dražby nepřechází příklepem, ale na základě kupní smlouvy uzavřené příklepem až zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí.
NahoruNájem
Je třeba v této souvislosti upozornit, že v případě nájemního vztahu je situace jiná. V souladu s § 2205 písm. c) a § 2243 OZ je pronajímatel povinen zajistit nájemci nerušené užívání po celou dobu trvání nájmu, tj. pronajímatel nemůže podmiňovat splnění povinnosti zajistit nájemci služby plněním povinnosti nájemce, tedy ani v případě neplacení nemůže nájemci přerušit nebo omezit poskytování služeb. V případě, že nájemce nesplní svou povinnost platit zálohy na poskytování služeb, může pronajímatel tyto dlužné částky vymáhat nebo může nájemci nájem vypovědět.
Nejvyšší soud ve výše popsaném rozsudku vycházel mimo jiné ze srovnání nájemního a vlastnického vztahu, když konstatoval, že v případě, kdy nájemce nehradí služby spojené s bydlením, existuje možnost nájemní vztah skončit jednostrannou výpovědí ze strany pronajímatele. V případě vlastnictví taková možnost podle Nejvyššího soudu neexistuje, i proto je zde možnost odpojení od služeb na rozdíl od nájemného vztahu.
Je však třeba poukázat například na judikát Okresního soudu v Ostravě, 23 C 173/2022-54, kterým soud nařídil prodej bytové jednotky z důvodu, že žalovaní dlouhodobě porušují své zákonné povinnosti a nepřispívají na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jejich podílu a rovněž neplatí zálohy na plnění spojená s užíváním bytu. Výše nedoplatku překročila více než trojnásobek předepsaných plateb (zde je zjevná inspirace nájmem) a toto Okresní soud v Ostravě zohlednil i při odůvodnění rozhodnutí o nuceném prodeji jednotky.
Je tedy zřejmé, že i v případně bytového spoluvlastnictví lze vlastníka sankcionovat ve výjimečných případech zbavením vlastnického práva.
Dílčí závěr 1 vyplývající z judikátu:
Odpojení neplatícího vlastníka je spíše výjimečným opatřením, musí být technicky možné, proveditelné, nesmí ohrozit ani omezit jiné vlastníky a současně nelze jako sankci vyloučit ani prodej jednotky vlastníka, který porušuje své povinností, tím, že nehradí předepsané platby (§ 1184 OZ).
Dále je třeba vzít v potaz i pohled technický
Většinu služeb odpojit nelze (světlo ve společných prostorách, výtah, úklid, ostraha...), takže onou "sankcí" je zamezení dodávky tepla či TUV. Ve většině domů jsou vertikální…
