8.6.1
Obytné domy a jednotky, které jsou bytem nebo zahrnují byt
Ing. Lenka Haráková
NahoruPředmět daně ze staveb a jednotek
Podle ZDN jsou předmětem daně ze staveb a jednotek (§ 7 odst. 1 ZDN) v rámci zdanitelných staveb budovy obytných domů a v rámci zdanitelných jednotek jednotky, které jsou bytem nebo byt zahrnují – jsou zařazeny mezi ostatní jednotky, tj. jiné než jednotky pro podnikání (§ 10a odst. 1 písm. h) ZDN), a to v případech, kdy se tyto stavby a jednotky nacházejí na území České republiky. Budovou se rozumí budova podle KTZ. Jednotkou se rozumí jak jednotka podle OZ, která zahrnuje byt nebo nebytový prostor a společné části vč. pozemku, tak i jednotka vymezená podle ZOVB spolu se s ní spojeným podílem na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno i vlastnictví k pozemku, tak i spolu s podílem na tomto pozemku (§ 12b ZDN). Předmětem daně ze staveb a jednotek není zdanitelná stavba, v níž jsou zdanitelné jednotky (§ 7 odst. 2 ZDN).
Zdanitelnou stavbou (§ 7 odst. 1 písm. a) ZDN) se rozumí dokončená nebo užívaná budova a inženýrská stavba uvedená v příloze k ZDN; zdanitelnou jednotkou – dokončená nebo užívaná jednotka.
NahoruPoplatníci daně
U obytných domů i jednotek je v naprosté většině případů poplatníkem daně ze staveb a jednotek jejich vlastník (§ 8 odst. 1 ZDN). Má-li k nim vlastnické právo více subjektů, platí pro ně solidární daňová povinnost (§ 13 ZDN) – jsou povinny plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně (hledí se na ně, jako by měly společnou daňovou povinnost). Výjimečně je poplatníkem jiná osoba než vlastník, a to zejména u obytných domů a jednotek ve vlastnictví České republiky a v některých dalších případech (§ 8 odst. 2, 3 a 4 ZDN).
NahoruOsvobození od daně
Od daně ze staveb a jednotek jsou za stanovených podmínek osvobozeny např. obytné domy a jednotky ve vlastnictví státu, ve vlastnictví té obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí, ve vlastnictví církví a náboženských společností, obecně prospěšných společností a dalších osob (§ 9 odst. 1 ZDN). Osvobozeny jsou dále obytné domy a jednotky na dobu pěti let od roku následujícího po provedení změny spočívající ve změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na systém využívající obnovitelné energie solární, větrné, geotermální, biomasy, nejde-li o její přímé spalování (§ 9 odst. 1 písm. r) ZDN); to se ale nevztahuje na obytný dům, resp. jednotku, které jsou centrálně vytápěny a napojeny na systém rozvodného tepelného zařízení podle energetického zákona (§ 9 odst. 4 ZDN). Nárok na toto osvobození je třeba uplatnit v daňovém přiznání (§ 9 odst. 5 ZDN). Osvobozeny od daně jsou také obytné domy a jednotky ve vlastnictví držitele průkazu ZTP nebo ZTP/P, který je příjemcem příspěvku na živobytí, nebo je osobou společně posuzovanou s příjemcem tohoto příspěvku, a to v rozsahu, v jakém slouží k jejich trvalému bydlení (§ 9 odst. 1 písm. n) ZDN). Také toto osvobození musí poplatník uplatnit v daňovém přiznání.
Pro všechna osvobození platí, že splňuje-li podmínky osvobození pouze část obytného domu nebo jednotky, je od daně osvobozena pouze tato část (§ 9 odst. 2 ZDN). Pokud část domu nebo jednotky není osvobozena, zjistí se nárok na osvobození z poměru, v jakém je podlahová plocha nadzemní části obytného domu, resp. podlahová plochy jednotky podléhající osvobození k celkové podlahové ploše nadzemních částí domu, resp. celkové podlahové ploše jednotky (§ 9 odst. 3 ZDN).
NahoruZáklad daně
Základem daně ze staveb a jednotek u obytného domu je výměra zastavěné plochy v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období; zastavěnou plochou se přitom rozumí zastavěná plocha stavby podle stavebního zákona odpovídající nadzemní části stavby (§ 10 odst. 1 a 2 ZDN).
Základem daně u jednotky (§ 10 odst. 3 ZDN) je upravená podlahová plocha, kterou je výměra podlahové plochy zdanitelné jednotky v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období vynásobená:
-
koeficientem 1,22, je-li zdanitelná jednotka v budově bytového domu a její součástí je podíl na pozemku nebo je-li její vlastník spoluvlastníkem jiného pozemku ve spoluvlastnictví vlastníků zdanitelných jednotek užívaného společně s těmito jednotkami,
nebo
Poplatník, který vlastní jednotku v bytovém domě a současně i podíl na pozemku (ať už zastavěném, nebo nezastavěném bytovým domem), který je užíván spolu s jednotkou, tedy zohlední tento pozemek při stanovení upravené podlahové plochy pro základ daně ze staveb a jednotek použitím vyššího koeficientu 1,22. Pozemek nezastavěný bytovým domem přitom nemusí být ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, ale jen některých. Samostatným předmětem daně z pozemků je pouze pozemek ve výlučném vlastnictví jediného vlastníka jednotky (např. předzahrádka, k níž má vlastnické právo pouze vlastník přilehlého přízemního bytu v bytovém domě). V ostatních případech pozemek předmětem daně z pozemků není.
Nižší koeficient 1,20 použije pouze vlastník jednotky v bytovém domě bez podílu na pozemku.
Způsob zdanění jednotek (vč. jednotek v budově, která není bytovým domem) dokumentuje následující tabulka:
*) Jiný pozemek ve spoluvlastnictví všech nebo jen některých vlastníků zdanitelných jednotek v budově bytového domu užívaný společně s těmito jednotkami
NahoruSazby daně
Základní sazba daně ze staveb a jednotek je u budovy obytného domu 3,50 Kč/m2 zastavěné plochy (§ 11 odst. 1 písm. a) ZDN). Základní sazba se zvyšuje o 1,40 Kč za každé další nadzemní podlaží, pokud zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje 2/3 zastavěné plochy (§ 11 odst. 2 písm. a) ZDN). Pro účely daně ze staveb a jednotek se rozumí
- -
zastavěnou plochou nadzemního podlaží zastavěná plocha nadzemním podlažím ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí tohoto podlaží do vodorovné roviny (§ 11 odst. 3 písm. a) ZDN)
- -
prvním nadzemním podlažím každé konstrukční podlaží, které má úroveň podlahy nebo i její části do 0,80 m pod nejnižším bodem přilehlého terénu, není-li v projektové dokumentaci stanoveno jinak (§ 11 odst. 3 písm. b) ZDN),
- -
dalším nadzemním podlažím každé podlaží umístěné nad prvním nadzemním podlažím včetně ustoupeného podlaží a účelově určeného podkroví (§ 11 odst. 3 písm. c) ZDN)
Základní sazba daně se násobí koeficientem přiřazeným jednotlivým obcím podle počtu obyvatel z posledního sčítání lidu (§ 11 odst. 4 ZDN); tento koeficient se pohybuje v rozmezí od 1,0 (u obcí do 1000 obyvatel) do 4,5 (v Praze). Obce mají možnost pro jednotlivé části obce tyto koeficienty upravit obecně závaznou vyhláškou, a to buď snížením až o tři kategorie dolů, anebo naopak zvýšením o jednu kategorii nahoru; "pražský" koeficient 4,5 lze zvýšit na 5,0.
U jednotek – bytů činí základní sazba daně 3,50 Kč/m2 upravené podlahové plochy (§ 11 odst. 1 písm. j) ZDN); základní sazba daně se dále násobí stejným koeficientem přiřazeným jednotlivým obcím, jako je tomu u obytných domů (§ 11 odst. 4 ZDN).
NahoruZměny vybraných sazeb daně ze staveb a jednotek od roku 2024
