Nemovitosti evidované v katastru nemovitostí

3.6.3

Nemovitosti evidované v katastru nemovitostí

Mgr. Jan Svoboda

Podle § 3 KTZ jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí pozemky v podobě parcel, budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby, dále budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby. V katastru se rovněž evidují bytové jednotky, a to ve dvojím režimu. Jednak se v katastru evidují jednotky vymezené podle NOZ a jednak jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen "ZOVB"). Předmětem evidence budou dále nemovitosti, jimž to stanoví jiný právní předpis.

 NahoruPozemek

Pozemkem se podle § 2 písm. a) KTZ rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva uvedeného v § 19 KTZ, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků.

 NahoruDruhy pozemků

Pozemky se v katastru nemovitostí člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy.

 NahoruParcela

Parcelou se podle § 2 písm. b) KTZ rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

 NahoruStavební parcela

Stavební parcelou se podle § 2 písm. c) KTZ rozumí pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.

 NahoruPozemková parcela

Pozemkovou parcelou se podle § 2 písm. d) KTZ rozumí pozemek, který není stavební parcelou, což znamená, že se jedná o pozemek evidovaný s jiným druhem pozemku než zastavěná plocha a nádvoří.

 NahoruBudova

Budovou se podle § 2 písm. l) KTZ rozumí nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. V katastru se u budov dále uvádí údaj o tom, zda se jedná o dočasnou stavbu. V katastru se neevidují drobné stavby definované v § 2 písm. m) KTZ, i když jsou budovou.

 NahoruDrobná stavba

Drobnou stavbou se podle § 2 písm. m) KTZ rozumí stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 30 m² a výška 5 m. Za drobné stavby se nikdy nepovažují stavby garáží, skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní ochranu, požární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodních děl, a to ani v případě, že nepřesahují výše uvedené rozměry.

 NahoruPříslušenství stavby pozemku

Podle § 512 NOZ platí, je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo. Jako příklad lze uvést stodolu, která se nachází na stejné parcele jako dům a která je využívána vlastníkem domu. Pokud se však s účinností od 1. ledna 2014 stavba nestala součástí pozemku, jelikož vlastník stavby je odlišný od vlastníka pozemku, budou vedlejší nemovitosti vlastníka u stavby příslušenstvím stavby, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo.

 NahoruBytové spoluvlastnictví

NOZ zcela zrušil zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen "ZOVB"). Úprava vlastnictví bytů je v současné době začleněna přímo v  § 1158 a násl. NOZ. Na rozdíl od ZOVB nový občanský zákoník tento institut pojímá odlišně, když nehovoří o vlastnictví bytů, nýbrž o bytovém spoluvlastnictví. Podle § 1158 NOZ je bytové spoluvlastnictví spoluvlastnictvím nemovité věci založené vlastnictvím jednotek a může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty.

 NahoruJednotka

Základním pojmem právní úpravy bytového spoluvlastnictví je "jednotka". Jednotka v sobě podle NOZ zahrnuje jak byt jako prostorově oddělenou část domu, tak současně podíl na společných částech nemovité věci. Společné jsou ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům postaven, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Jen pro úplnost NOZ uvádí, že jednotka je věc nemovitá.

 NahoruNebytový prostor

Definici nebytového prostoru bychom v NOZ hledali marně. Ustanovení § 1158 odst. 2 pouze říká, že co je stanoveno o bytovém spoluvlastnictví, platí také pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů.

 NahoruEvidence jednotek v katastru nemovitostí

Podle § 13 vyhlášky č. 357/2013 Sb. se o jednotce v katastru nemovitostí evidují následující údaje:

• číslo listu vlastnictví,

• číslo jednotky,

• údaje o nemovitosti, ve které je jednotka vymezena,

• typ jednotky a způsob využití jednotky,

• spoluvlastnický podíl na společných částech nemovitosti v bytovém spoluvlastnictví u jednotky vymezené podle občanského zákoníku, nebo spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, u jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů,

• údaje o právech,

• upozornění týkající se jednotky.

 NahoruTyp jednotky

O jednotce se v katastru nemovitostí předně eviduje informace, jakého je typu. Jednotka může být dvojího typu, a to jednotka vymezená podle NOZ, nebo jednotka vymezená podle ZOVB. Určení typu jednotky je relevantní skutečností pro stanovení toho, jakým způsobem se uskuteční převod dalších bytových jednotek v domě. Podle přechodného § 3063 NOZ totiž platí, že pokud alespoň k jedné jednotce vymezené podle ZOVB nabyl vlastnické právo v domě s byty a nebytovými prostory nabyvatel podle ZOVB (tudíž ještě před účinností NOZ), vlastnické právo k dalším jednotkám v domě vznikne podle dosavadních právních předpisů, tudíž i nadále podle zrušeného občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., ve spojení se ZOVB. V praxi to znamená, že na převod vlastnického práva k jednotkám vzniklým před účinností NOZ bude i po účinnosti NOZ dopadat i nadále ZOVB. Smlouva o převodu takové jednotky tudíž musí obsahovat povinné náležitosti stanovené v § 6 ZOVB, a to i přesto, že tento zákon byl NOZ zrušen!

 NahoruZpůsob využití jednotky

Způsob využití jednotky je uveden v bodu 6. přílohy vyhlášky č. 357/2013 Sb. Jednotka může být využívána jako byt, ateliér, garáž, dílna nebo provozovna, jiný nebytový prostor, rozestavěná jednotka, skupina bytů, skupina nebytových prostorů, skupina bytů a nebytových prostorů.

 NahoruOznačení nemovitostí, bytů a nebytových prostorů v listině

V listině, kterou navrhovatel předkládá s návrhem na zápis práv do katastru, musí být pozemky, budovy, jednotky, rozestavěné jednotky označeny způsobem vylučujícím záměnu, a to údaji stanovenými v § 8 KTZ:

1. pozemek – parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží; jsou-li pozemky v katastrálním území vedeny ve dvou číselných řadách a jde-li o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu.
2. pozemek, který není evidován zjednodušeným způsobem - parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí, a s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území;
3. budova, která není součástí pozemku ani práva stavby - označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena,
4. budova, která není součástí pozemku ani práva stavby a číslo popisné ani evidenční se jí nepřiděluje, je hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobnou stavbu - označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem využití,
5. jednotka - označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je jednotka vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním,
6. rozestavěná jednotka - označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je jednotka vymezena, číslem jednotky a označením, že se jedná o rozestavěnou jednotku,
7. právo stavby - označením pozemku, ke kterému je zřízeno,
8. nemovitost evidovaná v katastru podle jiného zákona - označením pozemku, na kterém je postavena, a způsobem využití.

 NahoruPrávo stavby

Zcela nově se v katastru eviduje tzv. právo stavby, jež je upraveno v § 1240 a násl. NOZ, jako věcné právo k věci cizí. Oproti tomu se v katastru již neevidují rozestavěné budovy, jelikož ty se v souvislosti s nabytím účinnosti NOZ staly v naprosté většině součástí pozemku nebo práva stavby. Právo stavby je v NOZ definováno jako věcné právo jiné osoby (tzn. osoby odlišné od vlastníka pozemku) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu, přičemž již nezáleží, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. Právo stavby lze nabýt smlouvou, vydržením anebo rozhodnutím orgánu veřejné moci a lze jej zřídit pouze jako právo dočasné, nejdéle na dobu 99 let.

 NahoruGeometrický plán

Týká-li se právo, jež má být na základě listiny zapsáno do katastru, jen části pozemku evidovaného v katastru, musí být s listinou spojen geometrický plán, který část pozemku vymezuje. Typicky je pak nutné geometrický plán přiložit k listině, na jejímž základě má být do katastru zapsáno věcné břemeno k části pozemku (např. právo chůze, jízdy, vedení vody).

 NahoruZápis nové budovy do katastru

Nová stavba se zapisuje do katastru na základě ohlášení vlastníka stavby nebo jiného oprávněného. Přílohou tohoto ohlášení je rozhodnutí nebo souhlas vydaný příslušným orgánem veřejné moci podle jiného právního předpisu, je-li takové rozhodnutí nebo souhlas vyžadován. K zápisu nové budovy musí být katastru předložen geometrický plán a doklad o způsobu užívání budovy. Pokud není nová budova součástí pozemku ani práva stavby, jako její vlastník bude zapsána osoba, která prokáže právo zřídit na pozemku tuto budovu (např. zřízení stavby dočasné na základě práva nájmu), neprokáže-li se jinou listinou, že vlastníkem je někdo jiný.