Některé otázky z praxe SVJ, jde-li o společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ

3.6.2.4

Některé otázky z praxe SVJ, jde-li o společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ

JUDr. Jiří Čáp

Ustanovení § 1185 odst. 2 NOZ, podle něhož jsou povinni spoluvlastníci jednotky nebo manželé mající jednotku ve společném jmění zmocnit společného zástupce k vykonávání svých práv vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku (tedy vůči SVJ nebo správci v případě, že SVJ nevzniklo), vyvolává v současné praxi SVJ některé specifické otázky, na které lze dovozovat odpověď spíše jen výkladem příslušných ustanovení NOZ mimo rámec právní úpravy bytového spoluvlastnictví (jejichž použití může přicházet v konkrétních případech v úvahu - např. ustanovení o podílovém spoluvlastnictví nebo ustanovení o rodinném právu, anebo ustanovení o smluvním zastoupení apod.).

Poznámka: Dále uváděné závěry a stanoviska mohou být také příspěvkem do diskuse nad těmito tématy, vzhledem k tomu, že vycházejí většinou z výkladu právní úpravy a nemohou se většinou prozatím opírat o aktuální judikaturu nebo o obecně sjednocená stanoviska odborné veřejnosti.

 NahoruOsoba společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ

V praxi často vznikají otázky, zda může být společným zástupcem spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění jiná osoba než jeden ze spoluvlastníků nebo než jeden z manželů.

Byť na tuto otázku nedává výslovnou odpověď ani § 1185 odst. 2 NOZ, ani jiné ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví, lze dovozovat, že zákon nebrání tomu, aby společným zástupcem podle § 1185 ost. 2 NOZ byla i jiná právně způsobilá osoba, než jeden ze spoluvlastníků jednotky nebo jeden z manželů majících jednotku ve společném jmění. Pokud by zákonodárce měl na mysli, že společným zástupcem může být pouze jeden ze spoluvlastníků jednotky nebo jen jeden z manželů majících jednotku ve společném jmění, pak by to nepochybně výslovně bylo v zákoně stanoveno.

V tomto směru lze jako podpůrný argument použít již zmíněné ustanovení zákona o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích – zákon č.90/2012 Sb., dále jen "ZOK"), týkající se družstevního podílu ve spoluvlastnictví. Podle § 32 odst. 5 ZOK, je-li podíl v družstvu ve spoluvlastnictví, jsou spoluvlastníci společnými členy, a podíl vůči družstvu spravuje správce společné věci, kterým může být jen jeden ze spoluvlastníků. Na rozdíl od toho se v případě spoluvlastníků obchodního podílu v obchodní společnosti nestanoví v § 32 odst. 4 ZOK podobné omezení, takže správcem obchodního podílu vůči obchodní společnosti může být i jiná osoba než spoluvlastník obchodního podílu. – Tyto okolnosti jsou zde uvedeny pouze jako argument pro tvrzení, že v případě, že by zákonodárcovým záměrem bylo omezit určení osoby společného zástupce pouze na manžele mající jednotku ve společném jmění nebo na jednoho ze spoluvlastníků jednotky, pak by to zřejmě bylo v § 1185 odst. 2 NOZ výslovně stanoveno (podobně jako u družstevního podílu v ustanovení § 32 odst. 5 ZOK).

Z uvedeného souhrnně vyplývá:

• -> Ustanovení § 1185 odst. 2 NOZ ani jiné ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví nevylučuje možnost zmocnit společným zástupcem spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění jinou právně způsobilou osobu, než je jeden ze spoluvlastníků jednotky nebo jeden z manželů.
• -> Přitom nepochybně také platí, že na zmocnění jiné osoby společným zástupcem (než je jeden ze spoluvlastníků jednotky nebo jeden z manželů majících jednotku ve společném jmění) podle § 1185 odst. 2 NOZ se nevztahuje judikát (rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 3399/2010 ze dne 23. 5. 2012), podle něhož se může člen SVJ nechat zastoupit na rozhodování shromáždění jen v případě, že je to výslovně umožněno stanovami SVJ. Zmocnění společného zástupce je jinou záležitostí, než je řešena uvedeným judikátem.

 Nahoru Pověření udělené společným zástupcem další osobě (substitutovi)

Poměrně frekventovanou je v praxi SVJ otázka, zda zmocněný společný zástupce spoluvlastníků jednotky (nebo manželů majících jednotku ve společném jmění) může zmocnit jinou osobu k zastupování na jednání a rozhodování shromáždění.

Ustanovení § 1185 odst. 2 NOZ o společném zástupci se o takové možnosti nezmiňuje, v odborné praxi se však dovozuje, že z hlediska ustanovení NOZ o smluvním zastoupení by tomu nemělo nic bránit, ovšem výlučně za podmínek stanovených v ustanoveních NOZ o smluvním zastoupení. Vzhledem k tomu, že společný zástupce se ustanovuje zmocněním, lze považovat za právní základ pro odpověď ustanovení NOZ o zastoupení (§ 436 a násl. NOZ).

Podle § 438 NOZ zástupce jedná osobně. Dalšího zástupce může pověřit, je-li to se zastoupeným ujednáno nebo vyžaduje-li to nutná potřeba, odpovídá však za řádný výběr jeho osoby. Lze tedy dovozovat, že společný zástupce zmocněný podle § 1185 odst. 2 NOZ by podle obecného ustanovení § 438 NOZ o zastoupení mohl pověřit dalšího zástupce jedině v případě, že by to bylo výslovně ujednáno (ve zmocnění - v plné moci udělené společnému zástupci podle § 1185 odst. 2 NOZ).

 Nahoru Jednání nezmocněného spoluvlastníka na shromáždění

V praxi SVJ někdy vzniká situace, že se spoluvlastníci jednotky (např. v případě dvou nebo tří spoluvlastníků jednotky) nedohodnou (z různých důvodů) na zmocnění společného zástupce a jeden ze spoluvlastníků, dostavivší se na shromáždění, se přitom dožaduje práva hlasovat na shromáždění sám s velikostí hlasu odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu na jednotce, a jde např. o většinového spoluvlastníka jednotky.

Např. SVJ řešilo otázku, zda je možné započítat do výsledku hlasování pouze hlas jednoho ze spoluvlastníků (dostavivšího se na shromáždění a majícího 1/3 spoluvlastnický podíl na jednotce), tedy podíl ve výši 1/3 velikosti hlasu příslušejícího k této spoluvlastněné jednotce.

V této záležitosti (tedy v otázce, zda může hlasovat jeden ze spoluvlastníků jednotky "za svůj spoluvlastnický podíl" na jednotce) platí, že - jednak vzhledem k základnímu principu spoluvlastnictví stanovenému v § 1116 NOZ (podle něhož k věci jako celku se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba), jednak vzhledem ke kogentní povaze § 1185 odst. 2 NOZ (podle něhož jsou spoluvlastníci jednotky povinni zmocnit společného zástupce) - není možné, aby pouze jeden ze spoluvlastníků hlasoval na shromáždění "za svůj spoluvlastnický podíl" na jednotce. Na shromáždění tedy vůbec nemůže hlasovat jeden ze spoluvlastníků, aniž by měl zmocnění (plnou moc) jako společný zástupce všech spoluvlastníků jednotky podle § 1185 odst. 2 NOZ.

K tomu je nezbytné dodat:

Pro právní vztahy mezi spoluvlastníky jednotky se použijí ustanovení NOZ o podílovém spoluvlastnictví v § 1115 a násl. NOZ, pokud není v ustanoveních NOZ o bytovém spoluvlastnictví stanoveno jinak (jinak je stanoveno např. právě v § 1185 odst. 2 o povinnosti zmocnit společného zástupce).

Rozhodování o udělení plné moci společnému zástupci spoluvlastníků lze považovat z hlediska ustanovení NOZ o podílovém spoluvlastnictví za právní jednání spoluvlastníků týkající se správy společné věci (v daném případě jednotky ve spoluvlastnictví). Vzhledem k tomu, že jde o zmocnění pouze k vykonávání práv spoluvlastníků jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku (tj. vůči SVJ nebo vůči správci v případě domu s jednotkami, pro který nevzniklo SVJ), lze považovat toto právní jednání spoluvlastníků jednotky, jímž je rozhodnuto o udělení plné moci společnému zástupci podle § 1185 odst. 2 NOZ, za jednání v rámci běžné správy společné věci ve smyslu § 1128 odst. 1 NOZ, o které rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Lze to dovozovat analogicky z § 1134 NOZ, podle něhož o volbě a odvolání správce společné věci rozhodují spoluvlastníci stejně jako o záležitostech běžné správy (tedy podle § 1128 odst. 1 NOZ většinou hlasů). Při tomto rozhodování spoluvlastníků (což platí zřejmě také pro rozhodování o zmocnění společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ) musí být postupováno podle § 1128 odst. 2 NOZ, z něhož vyplývá, že všichni spoluvlastníci musí být řádně a včas vyrozuměni o potřebě rozhodnout v této záležitosti, jinak by rozhodnutí nemělo právní účinky.

V praxi by tedy mělo dojít k tomu, že se spoluvlastníci jednotky sejdou a rozhodnou většinou hlasů (počítaných podle velikosti spoluvlastnických podílů na jednotce ve smyslu § 1126 odst. 2 NOZ) o zmocnění společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ. Jde-li např. o dva spoluvlastníky jednotky s podíly 2/3 a 1/3 z celku, pak je zřejmé, že má většinový spoluvlastník (mající dvoutřetinový podíl na jednotce ve spoluvlastnictví) rozhodující hlas při tomto rozhodování obou spoluvlastníků (protože podle § 1128 odst. 1 NOZ v záležitostech běžné správy rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů). Totéž by platilo, pokud by většinový spoluvlastník řádně a včas vyrozuměl druhého spoluvlastníka o tom, kdy a kde budou rozhodovat o zmocnění společného zástupce, a druhý (menšinový) spoluvlastník by se bez vážných důvodů tohoto jednání nezúčastnil. Také v tomto případě by platilo (byť má většinový spoluvlastník jednotky, mající 2/3 podíl, převahu hlasů pro rozhodnutí o zmocnění společného zástupce), že je nezbytné, aby vyrozuměl řádně a včas podle § 1128 odst. 2 NOZ druhého spoluvlastníka o tom, kdy a kde budou rozhodovat o udělení plné moci společnému zástupci, jinak by rozhodnutí o udělení plné moci nemělo právní účinky. Většinový spoluvlastník by měl rozhodující hlas při rozhodování o zmocnění společného zástupce, a to i v případě, že by se druhý spoluvlastník, přes řádné a včasné vyrozumění, k tomuto projednání a rozhodnutí o společném zástupci bez vážných důvodů nedostavil.

Pokud by nedošlo ke zmocnění společného zástupce spoluvlastníků jednotky, jak to předepisuje § 1185 odst. 2 NOZ, pak by při rozhodování shromáždění vždy nastala taková situace, že za tuto jednotku ve spoluvlastnictví nikdo není oprávněn hlasovat. (V prezenci by se vykázala nepřítomnost za tuto jednotku ve spoluvlastnictví; žádné ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví to sice výslovně nestanoví ani není k dispozici aktuální judikát, lze to však dovozovat výkladem § 1185 odst. 2 NOZ, podle něhož vykonává práva spoluvlastníků jednotky vůči SVJ zmocněný společný zástupce. Není-li tedy společného zástupce, není nikoho, kdo by se jménem spoluvlastníků účastnil výkonu práv spoluvlastníků jednotky hlasovat na shromáždění).

Pokud by např. vznikl mezi spoluvlastníky jednotky problém v tom smyslu, že nelze vybrat společného zástupce z řad samotných spoluvlastníků jednotky, pak lze rozhodnout o zmocnění jiné právně způsobilé osoby jako společného zástupce. Ustanovení § 1185 odst. 2 NOZ nestanoví nic bližšího ohledně osoby společného zástupce, a zřejmě tedy ani nebrání tomu, aby byla zmocněna společným zástupcem jiná osoba (než jeden ze spoluvlastníků), způsobilá k právnímu jednání.

Na základě uvedeného lze shrnout:

• Spoluvlastníci jednotky jsou vždy povinni zmocnit společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ.

• Není možné, aby jeden ze spoluvlastníků hlasoval na shromáždění pouze za svůj spoluvlastnický podíl na jednotce, protože velikost hlasu spoluvlastníků jednotky je nedělitelná.

• Není-li zmocněn společný zástupce spoluvlastníků jednotky podle § 1185 odst. 2 NOZ, není také nikoho, kdo by mohl za jednotku ve spoluvlastnictví hlasovat na shromáždění.

 Nahoru Společný zástupce nezletilých spoluvlastníků jednotky

V případě, kdy některými ze spoluvlastníků jsou také děti, které nejsou způsobilé k právnímu jednání, a zastupují je rodiče jako jejich zákonní zástupci podle ustanovení NOZ o rodinném právu, lze dovozovat řešení jednak podle § 1185 odst. 2 NOZ, jednak podle ustanovení NOZ o rodinném právu.

• Z hlediska ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví:

Institut společného zástupce spoluvlastníků jednotky upravuje § 1185 odst. 2 NOZ, přičemž toto ustanovení se vztahuje rovněž na případ, kdy spoluvlastníky jednotky jsou jednak otec, jednak dva nezletilí synové tohoto otce. Z toho vyplývá, že také v tomto případě musí tito spoluvlastníci zmocnit podle uvedeného ustanovení společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku, tj. vůči SVJ, resp. vůči správci v případě, kdy nevzniklo v domě rozděleném na jednotky SVJ. Od ustanovení § 1185 odst. 2 NOZ se nelze odchýlit ani v tomto případě, kdy všichni tři spoluvlastníci jednotky jsou z hlediska členství v SVJ společnými členy, jimž náleží při hlasování na shromáždění nedělitelná velikost hlasu připadajícího na jednotku ve spoluvlastnictví (odpovídající velikosti podílu na společných částech, příslušejícího k jednotce ve spoluvlastnictví). Tito podíloví spoluvlastníci jednotky jsou považováni za jednoho člena SVJ, jemuž přísluší celá velikost hlasu připadajícího na jednotku, přičemž tato velikost hlasu je nedělitelná.

Při rozhodování spoluvlastníků jednotky o zmocnění společného zástupce postupují spoluvlastníci podle ustanovení o podílovém spoluvlastnictví (§ 1115 a násl. NOZ), jmenovitě podle ustanovení o správě společné věci. Bylo již uvedeno, že v praxi se vychází z předpokladu, že rozhodování o udělení plné moci společnému zástupci spoluvlastníků jednotky lze považovat z hlediska ustanovení o podílovém spoluvlastnictví za jednání v rámci běžné správy společné věci (v tomto případě v rámci běžné správy jednotky ve spoluvlastnictví), o které rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů, přičemž podle § 1126 odst. 2 NOZ při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů. To platí i v případě, kdy někteří ze spoluvlastníků jsou nezletilé děti, které zastupují rodiče jako zákonní zástupci podle příslušných ustanovení NOZ o rodinném právu. Podle § 1128 odst. 2 NOZ musí být všichni spoluvlastníci řádně a včas vyrozuměni o potřebě rozhodnout v této záležitosti, jinak by rozhodnutí nemělo právní účinky. Ve vztahu mezi rodiči a dětmi se toto ustanovení zřejmě použije v souladu s ustanoveními NOZ o rodinném právu s přihlédnutím k věkové a rozumové vyspělosti nezletilých dětí. V běžném případě se tedy spoluvlastníci jednotky zpravidla sejdou a rozhodnou o zmocnění společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ. Je-li některým ze spoluvlastníků dítě, pak je při rozhodování o zmocnění společného zástupce zastupují rodiče, jako zákonní zástupci podle ustanovení NOZ o rodinném právu – viz následující bod.

• Z hlediska ustanovení NOZ o rodinném právu:

Jsou-li např. dva spoluvlastníci jednotky (z celkem tří spoluvlastníků) děti, za něž podle ustanovení NOZ o rodinném právu jednají rodiče jako zákonní zástupci (nejsou-li podle ustanovení NOZ o rodinném právu ze zastoupení vyloučeni), a to vzhledem k tomu, že dítě je pouze částečně svéprávné ve smyslu § 31 NOZ. S tím souvisí řada ustanovení NOZ (v rámci ustanovení o rodinném právu), jmenovitě např. ustanovení upravující výkon rodičovské odpovědnosti (§ 875 a násl. NOZ), ustanovení o zastoupení dítěte (§ 892 a násl. NOZ) a zejména ustanovení týkající se péče o jmění dítěte (§ 896 a násl. NOZ).

Bylo by nad rámec této statě zabývat se podrobněji všemi aspekty této záležitosti z hlediska ustanovení NOZ o rodinném právu, zejména o rodičovské odpovědnosti, o povinnosti zákonného zástupce (zákonných zástupců) dítěte při zastoupení dítěte a při péči o jmění dítěte apod.

Pouze rámcově lze především zdůraznit některá z těchto ustanovení, která mají spojitost se záležitostí zmocnění společného zástupce spoluvlastníků jednotky podle § 1185 odst. 2 NOZ v případě, kdy některým ze spoluvlastníků je nezletilé dítě.

Podle § 865 NOZ náleží rodičovská odpovědnost stejně oběma rodičům. Má ji každý rodič, ledaže jí byl zbaven. Podle § 875 odst. 1 NOZ rodičovskou odpovědnost vykonávají rodiče v souladu se zájmy dítěte a podle odst. 2 téhož ustanovení je rodičům stanovena povinnost (za podmínek v tomto ustanovení uvedených) před rozhodnutím, které se dotýká zájmu dítěte, sdělit dítěti vše potřebné za účelem zde uvedeným. Za podmínek v tomto ustanovení uvedených rodiče věnují názoru dítěte (pokud je schopno si názor vytvořit a sdělit jej rodičům) patřičnou pozornost a brát tento názor dítěte v úvahu při rozhodování.

Podle § 876 odst. 1 NOZ vykonávají rodiče rodičovskou odpovědnost ve vzájemné shodě.

Ustanovení § 892 NOZ upravuje zastoupení dítěte při právních jednáních, ke kterým není způsobilé (rodiče mají povinnost a právo zastupovat dítě při právních jednáních, ke kterým není právně způsobilé, přičemž rodiče zastupují dítě společně, jednat však může každý z nich. Rodič nemůže dítě zastoupit, jestliže by mohlo dojít ke střetu zájmů mezi ním a dítětem; v takovém případě jmenuje soud dítěti opatrovníka). Pokud by se rodiče nedohodli, který z nich při právním jednání dítě zastoupí, rozhodne soud na návrh rodiče (viz § 893 NOZ).

Podle § 896 odst. 2 NOZ při právním jednání, které se týká jednotlivé součásti jmění dítěte, vystupují rodiče jako jeho zástupci.

Podle § 898 odst. 1 NOZ je potřeba souhlasu soudu…