5.4.1
Nájem prostoru soužícího k podnikání
JUDr. Pavla Schödelbauerová
V souvislosti se změnami v úpravě nájmu v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "NOZ"), je třeba se věnovat nové právní úpravě účinné od 1. 1. 2014 pozornost.
Občanský zákoník obsahuje komplexní úpravu nájmu (výjimkou je nájem družstevního bytu), avšak tato úprava vykazuje pro různé druhy nájmu značné rozdíly. Ustanovení § 2201 a násl. NOZ obsahují obecnou úpravu nájmu, vedle toho však ještě upravuje v ustanoveních § 2235 a násl. NOZ zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu a dále v ustanoveních § 2302 NOZ a násl. zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání. Konečně v ustanoveních § 2316 a násl. jsou obsažena zvláštní ustanovení o podnikatelském nájmu věcí movitých.
V obecných ustanoveních § 2201 NOZ je definován nájem následujícím způsobem: "Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.“
Nájem můžeme tedy charakterizovat tak, že:
- Předmětem nájmu mohou být pouze věci.
- Pronajímatel přenechává věc nájemci k dočasnému užívání.
- Nájem je vždy za úplatu.
- Nájemní vztah je vztah alespoň dvou osob.
Předmětem nájmu mohou být věci nemovité a nezuživatelné věci movité. Pronajmout lze i část nemovité věci, a dokonce i věci, které v budoucnu teprve vzniknou, je-li možné je dostatečně přesně určit již při uzavření nájemní smlouvy. Předmětem nájmu mohou být také věci hromadné.
Nájem je vždy na sjednanou dobu. Podle ustálené judikatury i praxe se "dočasným užíváním" rozumí i nájem na dobu neurčitou, neboť jej lze ukončit výpovědí, nebo zaniká i jinými způsoby.
"Přenechání" věci znamená právo užívat věc podobně jako vlastník za současného vyloučení stejných práv třetích osob.
Při posuzování konkrétního nájemního vztahu je třeba vždy použít nejprve zvláštní ustanovení NOZ, pokud na tento nájem dopadají, a ve zbývajícím pak použít obecnou úpravu nájmu obsaženou v NOZ. Tento základní princip je však v některých případech narušen např. tím, že v ustanovení § 2311 NOZ odkazuje u nájmu prostoru sloužícího podnikání na obdobné použití ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou apod., čímž se právní úprava, resp. její přehlednost snižuje.
Značnou pozornost je rovněž třeba věnovat tzv. přechodným ustanovením, která řeší vplynutí již existujících právních vztahů založených dříve platnou právní úpravou do nového právního prostředí.
Podle přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 NOZ platí pravidlo, že nájem se řídí novým občanským zákoníkem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Toto pravidlo neplatí pouze pro nájem movité věci a pro pacht, resp. pro nájem, který by byl dle NOZ považován nikoliv za nájem, ale za pacht. Právní úprava platná do 31. 12. 2013 nic jako pacht neznala, znala pouze nájem. Proto na první pohled přechodné ustanovení nedává příliš smysl. Jeho výklad však musí být takový, že ty nájmy uzavřené před 1. 1. 2014, které svou povahou odpovídají pachtu podle NOZ, se budou stále řídit právní úpravou účinnou ke dni 31. 12. 2013, a budou tedy stále nájmy.
V případě nájemních vztahů k nebytovým prostorám vzniklým za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., starého občanského zákoníku, resp. zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů je třeba rozlišit, zda se po účinnosti nového NOZ jedná o obecný nájem (např. garáž nebo garážové stání), nebo nájem prostoru sloužícího podnikání (sklady, prodejny, provozovny služeb) a poté použít příslušná ustanovení ve smyslu přechodného ustanovení § 3074 pro tzv. "staré nájmy", nebo podle platné právní úpravy pro nájmy uzavírané po 1. 1. 2014.
NahoruNájem prostoru soužícího k podnikání
Nájem lze sjednat na dobu bez určení délky užívání (doba neurčitá), nebo na dobu určitou.
Doba určitá může být vyjádřena uvedením konkrétního data, kdy má nájem skončit (např. 30. 6. 2005) nebo uvedením počtu měsíců nebo let (např. na dobu jednoho roku). Je-li doba určitá vyjádřena počtem měsíců nebo let, je třeba v nájemní smlouvě určit počátek běhu této lhůty. Počátek běhu lhůty nemusí být shodný s datem, kdy byla podepsána nájemní smlouva.
Pro nájem prostoru sloužícího k podnikání bude rovněž platit ustanovení § 2230 NOZ, podle kterého se nájem obnovuje, pokud nájemce po uplynutí nájemní doby užívá věc nadále a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal. Potom platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně, a to na dobu nejdéle jednoho roku Byla-li původně sjednaná doba kratší, pak na tuto kratší dobu.
V případě, že si strany ujednají nájem na dobu určitou delší než 50 let, má se za to, že nájem byl sjednán na dobu neurčitou (§ 2204 odst. 2 NOZ). V prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době, posléze lze nájem vypovědět podle § 2312 NOZ.
NahoruZpůsob určení nájemného
Výše nájemného již není regulována. Zrušení regulace ovšem neznamená, že pronajímatel může stanovené nájemné jednostranně zvýšit. Ke zvýšení nájemného může dojít jen na základě dohody obou smluvních stran. Proto je třeba pamatovat na to, aby v té části nájemní smlouvy, která pojednává o nájemném, bylo obsaženo ujednání, které by stanovilo podmínky, za kterých je pronajímatel oprávněn upravit nájemné (např. k určitému datu v závislosti na růstu inflace).
Způsob placení nájemného NOZ neupravuje, a záleží tedy na dohodě mezi účastníky nájemního vztahu. Splatnost nájemného je upravena zákonem tak, že nájemné se platí měsíčně pozadu podle § 2218, lze však sjednat i jinou dobu splatnosti. Rozšířený je rovněž způsob placení nájemného koncem měsíce, za který se platí nájemné (jak je to u nájemného z bytu); nejčastěji však je to poslední den druhého měsíce příslušného čtvrtletí (způsob, který byl stanoven podle dřívějších předpisů).
Ustanovení § 2217 NOZ rovněž připouští, aby nájemné bylo placeno jinak než v penězích. V takovém případě je rozhodná majetková hodnota poskytovaného plnění vyjádřená v penězích.
NahoruZápis do veřejného seznamu - § 2203 NOZ
V případě, že je pronajatá věc zapsaná do veřejného seznamu, lze na návrh vlastníka věci nebo s jeho souhlasem zapsat do veřejného seznamu i nájemní právo.
NahoruPovinnosti pronajímatele – odevzdací povinnost
Právní úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání je obsažena v § 2302 a násl. NOZ. Jedná se převážně o dispozitivní ustanovení, neboť nájem prostoru sloužícího podnikání nepatří mezi chráněný nájem jako např. nájem bytu nebo domu. V § 2302 NOZ je stanoveno, že v případě, že je účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti a slouží-li pak prostor alespoň převážně k podnikání bez ohledu na to, jaký je účel nájmu uvedený v nájemní smlouvě, použijí se ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Dále je stanoveno, že pokud neexistuje zvláštní úprava prostoru sloužícího k podnikání, použijí se i zde obecná ustanovení o nájmu.
Je tedy zřejmý odklon od dřívější úpravy nájmu nebytových prostor, kdy rozhodující byl kolaudační stav a účel užívání uvedený v nájemní smlouvě.
Pro nájem prostor sloužících (tedy nikoli určených) k podnikání není obligatorně stanovená písemná forma ani náležitosti smlouvy. Nicméně lze písemnou formu doporučit z hlediska případných možných sporů, stejně tak jako úpravu základních otázek spojených s nájmem jako je doba nájmu, výše nájemného práva a povinnosti stran při opravách a údržbě pronajatého prostoru a další.
Podle § 2205 NOZ je pronajímatel povinen, pokud není dohodnuto jinak, odevzdat prostor nájemci tak, aby jej mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, udržovat jej v takovém stavu, aby mohl sloužit účelu, ke kterému byl pronajat, a zajisti nájemci nerušené užívání po celou dobu nájmu.
Pokud je s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně. Zde platí ustanovení § 2247 a 2252 NOZ, avšak pokud je prostor sloužící k podnikání umístěn v domě s byty, na který se vztahuje zákon č. 67/2013 Sb., o službách, použijí se ustanovení tohoto zákona (§ 1 odst. 2 ZOS).
Podle § 2304 odst. 1 NOZ nemá nájemce právo provozovat jinou činnost (nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu), než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci (podle odst. 2 se ustanovení odstavce 1 nepoužije, pokud se v důsledku změny poměrů na straně nájemce jeho činnost v některém ohledu změnila jen nepodstatně). Pouze bych připomněla, že ačkoli uvedení účelu nájmu není povinnou obsahovou náležitostí smlouvy, bude…
