Nájem a podnájem nemovitých věcí

8.5.1

Nájem a podnájem nemovitých věcí

Ing. Helena Hnízdilová

 NahoruPrávní úprava

• Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, v platném znění (dále jen ZDPH),

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále NOZ),

• Šestá směrnice rady Evropských společenství ze dne 17. května 1997, ve znění pozdějších novel, 77/388/EHS (dále jen Šestá směrnice),

• Směrnice Rady 2006/112/ES ze dne 28. 11. 2006 o společném systému daně z přidané hodnoty, ve znění pozdějších novel, dále jen Směrnice

 NahoruVymezení základních pojmů

 NahoruNájem

Z pohledu ZDPH se nájmem věci rozumí i podnájem věci, pacht i podpacht a také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, pokud jsou naplněny znaky nájmu, dle § 4 odst. 4 písm. g). Pro všechny uvedené smluvní vztahy, jejichž úpravu najdeme v NOZ, tedy platí při uplatňování DPH stejná pravidla.

 NahoruNemovitá věc

ZDPH pojem "nemovitá věc" nedefinuje.

O nemovitou věc z pohledu ZDPH se proto jedná v případě, že je nemovitou věcí dle nového občanského zákoníku (§ 498 NOZ). NOZ nahradil s účinností od 1. 1. 2014 původní Občanský zákoník z roku 1964. NOZ definoval nemovitosti v § 118 jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Ty jsou jako nemovité věci chápány i po 1. 1. 2014. NOZ navíc rozšířil množinu nemovitých věcí o právo stavby (právo, aby si na pozemku cizí osoby mohla jiná osoba postavit stavbu, příp. právo "existence" stavby na takovém pozemku, stavba odpovídající právu stavby se stává jeho součástí) a další práva. NOZ mezi nemovitými věcmi samostatně neuvádí nadzemní stavbu, je-li vlastník pozemku i stavby jedna osoba. Chápe ji totiž jako součást pozemku dle § 506 odst. 1.

V praxi se můžeme pro účely nájmu opřít o výčet "vybraných nemovitých věcí" v § 56, které jsou vyjmenovány pro účely převodu nemovitostí. Jedná se o stavby pevně spojené se zemí (dům, chata, garáž, továrna...), podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro nebo vinný sklep), jednotky (bytové a nebytové), inženýrské sítě (telekomunikační, vodovodní, odpadní, energetické ...), pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí (např. zahrada rodinného domu, nádvoří) a právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí (rozdílné vlastnictví stavby a pozemku).

 NahoruNájem nemovité věci

Nájem nemovité věci je z pohledu DPH poskytnutím služby ve smyslu § 14 odst. 1 písm. a) až d) ZDPH.

Nájemní vztahy upravuje NOZ. Nájem bytu v § 2235 až § 2238 NOZ, nájem prostor pro podnikání v § 2302 až § 2306, právo využívat nemovitost na základě tzv. nepojmenované smlouvy v § 1746 NOZ, zřízení, trvání a zánik věcného břemene v §1257 - § 1308 NOZ.

 NahoruMísto plnění

U nájmu nemovitých věcí se místo plnění určí podle § 10 ZDPH, tj. podle umístění nemovitosti. Tuzemské DPH tedy mohou podléhat pouze nájmy nemovitých věcí umístěných v České republice.

 NahoruDaňový režim u nájmu nemovitých věcí

Nájem nemovitých věcí je podle § 56a ZDPH od daně osvobozen bez nároku na odpočet daně. To znamená, že pronajímatel neuplatňuje u pronájmu daň na výstupu, zároveň ale u přímo souvisejících přijatých plnění neuplatňuje ani nárok na odpočet daně (viz dále).

 NahoruJak je pro daňové právo typické, má i osvobození nájmu od DPH výjimky.

1. Možnost volby zdanění s/bez DPH

První výjimkou je plnění mezi dvěma plátci daně. Pokud je nájem nemovité věci osvobozen od daně dle § 56a ZDPH, může se plátce rozhodnout, že při pronájmu jinému plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti daň uplatní. Typicky se zdaňovaný nájem sjednává mezi plátci při pronájmu nebytových prostor k podnikání.

2. Nájmy s DPH bez možnosti volby

Druhou výjimkou z pravidla osvobození jsou zákonem vyjmenované činnosti, které plátce daně naopak musí zdanit vždy, osvobození nikdy nepodléhají. Dle § 56a odst.1 se jedná se o krátkodobý nájem nemovité věci, ubytovací služby, nájem prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek a strojů nebo jiných upevněných zařízení.

Krátkodobý nájem ZDPH definuje v § 56a odst.2. Jedná se o nájem vybraných nemovitých věcí (pozemku, jehož součástí je stavba, nájem stavby nebo jednotky, případně spolu s vnitřním movitým vybavením nebo dodáním plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody), který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin.

 NahoruKdy se pronajímatel stává plátcem DPH

Pokud pronajímatel poskytuje pouze osvobozený pronájem a žádné zdanitelné plnění, nestane se plátcem DPH. K DPH se nemůže ani dobrovolně registrovat, dle § 94a ZDPH. Pokud však vedle pronájmu uskutečňuje zdanitelné plnění (např. OSVČ s příjmy dle §7 (podnikání), pronájem míst k parkování atp.), musí si dát pozor na počítání obratu dle § 4a ZDPH. Osvobozený nájem se totiž do obratu rozhodného pro registraci k DPH započítává a při překročení hranice 1 mil.Kč (spolu se zdanitelným plnění) za období nejvýše 12i posledních měsíců, vzniká povinnost registrace k DPH.

 NahoruKdy se pronajímatel stává identifikovanou osobou

Identifikovaná osoba je osoba, která v ČR odvádí daň z přeshraničních transakcí. Je zatížena administrativou spojenou s podáváním daňového přiznání a souhrnného hlášení. A přitom nemá žádný nárok na odpočet.

Pronajímatel, který pronajímá soustavně a je neplátce DPH, se může stát identifikovanou osobou (§ 6g a následující ZDPH) k okamžiku, kdy:

1. pořídí z jiného členského státu EU zboží v hodnotě nad 326 tis. CZK za kalendářní rok (a není prostředním článkem třístranného obchodu)
2. přijme zdanitelné plnění (službu, dodání zboží s instalací a montáží, dodání zboží soustavami nebo sítěmi) od osoby neusazené v tuzemsku a místem plnění je tuzemsko (např. přijetí služby vztahující se k nemovitosti v ČR od rakouského plátce daně). Na hodnotě plnění nezáleží.
3. poskytne službu osobě povinné k dani s místem plnění v jiném členské státě EU (mimo plnění, které je v zemi příjemce osvobozeno od DPH). Na hodnotě plnění nezáleží.
4. dobrovolnou registrací

Stane-li se pronajímatel identifikovanou osobou, má povinnost podat do 15 dní přihlášku k registraci (dle § 97 ZDPH). Pokud mu z přeshraniční transakce vznikla daňová povinnost (body 1.a 2.), podá přiznání k DPH do 25. dne následujícího měsíce. A odvede daň.

Pokud poskytl službu osobě povinné k dani v JČS (bod 3) a daňová povinnost v ČR mu tak nevznikla, daňové přiznání nepodává. Musí ale podat souhrnné hlášení.

Nárok na odpočet z plnění, ze kterých v ČR odvedl daň, nemá (§ 72 ZDPH o identifikovaných osobách mlčí). Zdaňovací období je měsíční. V případě, že nevznikla daňová povinnost, daňové přiznání vůbec nepodává.

Z pohledu tuzemských transakcí se chová nadále jako neplátce DPH.

Zákon umožňuje i dobrovolnou registraci jako identifikovaná osoba – lze ji využít v případech, kdy se pronajímatel nemůže dobrovolně registrovat k DPH (poskytuje pouze osvobozený nájem a žádné zdanitelné plnění), zahraniční poskytovatel však DIČ pro poskytnutí plnění vyžaduje.

Pokud neplátci DPH hrozí, že by se mohl stát osobou identifikovanou k dani a poskytuje byť jen zčásti také zdanitelné plnění (zdanitelný nájem neboť příjmy dle § 7 ZDPH), mohlo by pro něj být výhodnější, dobrovolně se před uskutečněním transakce registrovat jako plátce DPH. Nárok na odpočet by měl dle účelu, k jakému by plnění použil.

 NahoruPovinnost přiznat daň

Pokud se pronajímatel stane plátcem, je povinen přiznat daň na výstupu ke dni uskutečnění zdanitelného plnění, nebo ke dni přijetí úplaty - ke dni, který nastane dříve (§ 20a ZDPH). Daň na výstupu uvádí v daňovém přiznání za to zdaňovací období, ve kterém mu povinnost vznikla.

Tento princip platí i v případě pronájmu, který je dle § 56a ZDPH osvobozen od daně bez nároku na odpočet. Plátce má povinnost uvádět…