5.2
Nájem a podnájem bytu a domu
JUDr. Pavla Schödelbauerová
NahoruCharakteristika nájemního vztahu
Nájem bytu a domu je soukromoprávní institut, prostřednictvím kterého dochází především k uspokojování potřeby bydlení fyzických osob. V případě nájmu bytu právnickou osobou se použijí obecná ustanovení o nájmu, nikoli tedy ustanovení o nájmu bytu. Stejně tak se nepoužijí ustanovení o nájmu bytu v případě, že se byt přenechává jinému za účelem rekreaci nebo krátkodobého pobytu.
Co se dále stanoví pro byt, platí i pro dům, pokud je přenechán k dlouhodobému uspokojování bytové potřeby nájemce.
Pojmové znaky nájmu jsou:
-
přenechání práva věc užívat jejím vlastníkem jiné osobě,
-
dočasnost nájemního vztahu,
-
úplatnost – nájemné.
Z výše uvedeného vyplývá, že vlastník (Může to být jiná s osoba oprávněná s bytem hospodařit, např. městská část v případě statuárních měst, osoba oprávněná z věcného břemene apod.), přenechává ze svých vlastnických oprávnění právo užívání věci a za toto omezení, resp. zúžení vlastnického práva, účtuje úplatu. Toto omezení vlastnických oprávnění není z povahy věci definitivní a lze je ukončit, proto je nájemní vztah vždy časově omezený, což platí v případě nájmu sjednaného na dobu určitou i neurčitou. Dočasnost u nájmu sjednaného na dobu neurčitou je dána možností nájem vypovědět.
NahoruPrávní předpisy vztahující se k nájmu bytu a domu
NahoruMezinárodní prameny práva
V té nejobecnější podobě nájem bytu souvisí neoddělitelně i s deklaracemi práva na bydlení přijatými v následujících mezinárodních dokumentech
Všeobecná deklarace lidských práv přijata Valným shromážděním OSN 10. prosince 1948. Jedná se o právně nezávazný dokument, který je přesto považován za základní a nejdůležitější dokument pro všechny mezinárodní lidskoprávní úmluvy. V čl. 25 přiznává každému právo "na takovou životní úroveň, která zajistí jeho zdraví a blaho i zdraví a blaho jeho rodiny, včetně potravy, ošacení a bydlení."
Podle čl. 56 v návaznosti na čl. 55 Charty OSN si musí členské země OSN plnit i závazky vyplývající ze Všeobecné deklarace lidských práv.
Všeobecná deklarace inspirovala nejen následný vznik právně závazných mezinárodních úmluv chránících lidská práva, ale i jednotlivé státy, které do svých ústav začlenily své národní katalogy lidských práv. Česká republika, to učinila v Listině základních práv a svobod.
Mezinárodní pakt o hospodářských, sociálních a kulturních právech. Byl přijat Valným shromážděním OSN dne 16. prosince 1966 v New Yorku jako součást mezinárodní úmluvy o lidských právech. V platnost vstoupil v lednu roku 1976. Pro Československou socialistickou republiku pakt vstoupil v platnost dne 23. března 1976 a v plném znění byl zveřejněn ve sbírce zákonů pod č. 120/1976 Sb. Zveřejněním se stal pakt obecně závazným a všem dostupným.
V čl. 11 ukotvuje právo na životní úroveň jako jedno ze sociálních lidských práv. Ukládá státu povinnost přijímat opatření, která vedou k zajištění bydlení, stravy, ošacení, pomoci ve stáří, lékařské pomoci, pomoci při nezpůsobilosti k práci, při ovdovění nebo v ostatních případech ztráty příjmu. Jde o jeden z výchozích principů práva sociálního zabezpečení.
NahoruEvropská sociální charta
Evropská sociální charta je mezinárodní smlouva o sociálních a hospodářských právech, ratifikovaná členskými státy Rady Evropy. Spolu s Evropskou úmluvou o ochraně lidských práv a základních svobod je jedním ze dvou základních pilířů smluvního systému ochrany lidských práv v členských zemích Rady Evropy a měla velký význam pro rozvoj sociální politiky na evropské úrovni. Pro Českou republiku vstoupila v platnost dne 3. prosince 1999 po vyslovení souhlasu Parlamentu České republiky a uzavření procesu ratifikace. V čl. 16 se stanoví: "S cílem zajistit nezbytné podmínky pro plný rozvoj rodiny, která je základní jednotkou společnosti, se smluvní strany zavazují podporovat ekonomickou, právní a sociální ochranu rodinného života takovými prostředky, jako jsou rodinné dávky, daňová opatření, poskytování bydlení pro rodiny, dávek novomanželům, a jinými vhodnými prostředky."
Mezinárodní dokumenty deklarují právo na bydlení v obecnější poloze, tedy ve smyslu, že stát má povinnost přijmout takové nástroje vnitřní legislativy, aby zajistil svým občanům, podle svých možností důstojné a přiměřené bydlení. Není zde tedy nijak deklarováno právo na poskytnutí bytu.
Toto konstatoval i Ústavní soud, který vyslovil ve svém nálezu II. ÚS 2533/20 následující názor:
"Zakotvení práva na přiměřenou životní úroveň v mezinárodních smlouvách o lidských právech, zejména čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech, sice vytváří pouze rámec pro výklad vnitrostátního práva – pakliže by příslušná zákonná úprava existovala – nelze však pominout, že se Česká republika jako smluvní stát Paktu zavazuje podniknout odpovídající kroky, aby zajistila uskutečnění práva každého jednotlivce na přiměřenou životní úroveň včetně přiměřeného bydlení. Tyto dostatečné kroky nicméně nečiní, protože k provedení Paktu a Listiny dosud nepřijala komplexní zákonnou úpravu ve formě tzv. zákona o sociálním bydlení. Za dostatečné kroky nelze považovat toliko poskytování sociálních dávek na bydlení, neboť stát musí též garantovat faktický a efektivní přístup k důstojnému bydlení (tj. poskytovat naturální plnění, nejen vyplácet finanční pomoc)."
K tomu je v současné době připravován návrh zákona o podpoře bydlení, ve snaze naplnit povinnost státu postarat se občanům o přiměřené bydlení, vyplývající z výše uvedených dokumentů a mezinárodních smluv.
NahoruNěkteré vnitrostátní prameny práva
Občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb.;
Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu;
Nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty;
Vyhláška č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům;
Základním pramenem práva je občanský zákoník. Právní úpravou obsaženou v NOZ (§ 2235 – § 2310) se nájem bytu nebo domu řídí i tehdy, pokud k jeho vzniku došlo před nabytím účinnosti NOZ (tzn. tehdy, pokud byla smlouva platně uzavřena v písemné podobě před 1. 1. 2014). To znamená, že práva a povinnosti vzniklé z nájmu po 1. 1. 2014 se posoudí podle právní úpravy obsažené v NOZ To vyplývá z § 3074, podle kterého se nájem se řídí NOZ ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci, ani pro pacht. Do 1. 1. 2014 se ovšem posoudí podle dřívějších předpisů, tedy dle občanského zákoníku 40/1964 Sb.
NahoruCharakteristické rysy nájemního práva
Historicky lze vysledovat společný rys dosavadních právních úprav nájmu bytu spočívající v ochraně nájemce jako slabší smluvní strany. To bylo dáno již od počátku rozvoje nájemních vztahů nedostatkem bytů vyvolaným především I. světovou válkou a posléze II. světovou válkou. V důsledku těchto situací byly přijaty i mezinárodní dokumenty reflektující právo na bydlení, které jsou uvedený výše. Ochrana nájemce, resp. nájmu bytu i dnes představuje kontinuálně podle Ústavního…
