Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2252

Zákon o službách jako lex specialis

Na úvod výkladu komentovaného ustanovení je třeba říci, že právní úprava, která je v něm uvedena, je částečně v rozporu s právní úpravou uvedenou v § 8 ZOS, který tuto problematiku také upravil.

Protože se jedná o lex specialis, který byl navíc přijat později než právní úprava uvedená v NOZ, je třeba postupovat především podle ZOS. Právní úprava uvedená v NOZ bude do doby, dokud bude platit ZOS, používána pouze podpůrně, respektive pouze v tom rozsahu, na který upozorníme ve výkladu. Někteří autoři v tomto směru ovšem zaujímají jiné stanovisko a jako přednostní považují v tomto případě právní úpravu uvedenou v komentovaném ustanovení.¹ Takový názor nepovažujeme za správný.

Vyloučení aplikace při paušálních platbách

Komentované ustanovení se také nepoužije v případech, kdy v souladu s § 9 ZOS jsou na základě dohody nájemce a pronajímatele platby za služby sloučeny s platbou za nájemné do samostatné paušální částky. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají. Písemná dohoda o paušální platbě nemusí být uzavřena se všemi nájemci v domě. Na žádost nájemce má však pronajímatel jako poskytovatel služeb povinnost vystavit pro účely sociálních dávek poskytovaných v oblasti bydlení podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby. U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod; platby za tyto služby se musejí vždy vyúčtovat.

Právo kontroly – k odst. 1

Podle § 8 ZOS stanoví pronajímateli povinnost na základě písemné žádosti nájemce nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období předložit nájemci:

• - náklady na jednotlivé služby,
• - způsob rozúčtování jednotlivých služeb,
• - způsob stanovení výše záloh za služby,
• - způsob provedení vyúčtování podle ZOS.

Pronajímatel též musí nájemci umožnit pořízení kopií podkladů. Pokud by pronajímatel tuto svou povinnost nesplnil, hrozí mu, že bude muset nájemci uhradit pokutu ve výši 100 Kč za každý den prodlení. Povinnosti uhradit pokutu by se zbavil, pouze pokud by pronajímatel nesplnil svou povinnost z důvodu, že by její splnění ve stanovené lhůtě po něm nešlo spravedlivě požadovat nebo k nesplnění povinnosti došlo zaviněním nájemce (§ 13 ZOS).

Naproti tomu komentované ustanovení ukládá pronajímateli povinnost na žádost nájemce (ta nemusí být písemná) předložit zpravidla do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období k nahlédnutí podklady týkající se vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok. V téže lhůtě si nájemce může pořídit z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie. To samé platí nejenom o samotném vyúčtování, ale stejná práva má nájemce i ve vztahu k dokladům týkajícím se účtovaných nákladů.

Pro předložení je stanovena lhůta zpravidla do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období.

Zúčtovací období – k odst. 1

Bude tedy záležet na tom, jak je mezi pronajímatelem a nájemcem nastaveno zúčtovací období – může se jednat jak o kalendářní rok, tak i o kratší termín. Delší termín nepřichází v úvahu. Definici zúčtovacího období pak přináší § 2 ZOS, když za zúčtovací období považuje "období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb". S ohledem na obecnost této definice je potřeba z ní vycházet i pro výklad komentovaného ustanovení. Pronajímatel je tedy tím, kdo určuje okamžik, ke kterému musí zpracovat vyúčtování. Strany se mohou dohodnout, že jednotlivé služby budou vyúčtovávány zvlášť – podle toho,…