Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2239

 Nahoru [Zakázaná ujednání]

Komentované ustanovení zakotvuje tzv. zakázaná ujednání v nájemní smlouvě. Především je třeba poznamenat, že komentované ustanovení směřuje výlučně k ochraně práv nájemce, a nikoliv k ochraně pronajímatele. Tudíž stejná ujednání v neprospěch pronajímatele lze ve smlouvě volně sjednat. Ustanovení je aplikovatelné pouze na nájem bytu či domu k zajištění bytových potřeb nájemce. Pro jiné typy nájemních smluv se nepoužije. Toto ustanovení bezprostředně navazuje na § 2235 odst. 1, a to na zákaz ujednání zkracující nájemcova práva.

!!! Komentované ustanovení doznalo zásadní změny v důsledku novely NOZ, tj. zákona č. 163/2020 Sb., účinného od 1. 7. 2020, když dosavadní znění komentovaného ustanovení zakazovalo v případě nájmu ujednání ukládající nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu a ujednání ukládající nájemci povinnost, která je zjevně nepřiměřená.

V důsledku novely však byl z komentovaného ustanovení odstraněn zákaz ujednat v nájemní smlouvě povinnost nájemci zaplatit pronajímateli smluvní pokutu.

Dlužno podotknout, že i za dosavadního znění komentovaného ustanovení, tj. od 1. 1. 2014 do 30. 6. 2020, byl institut smluvní pokuty vůči nájemci možný, avšak muselo se jednat pouze o smluvní pokutu uloženou přímo zákonem, příkladně - zákonnou povinnost dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Ovšem nebylo možno platně sjednat smluvní pokutu, a to například pro případ prodlení nájemce s hrazením nájemného, či jakožto zajištění jiných povinností nájemce vyplývajících z nájemní smlouvy. Judikatura doznala s odkazem na komentované ustanovení a zákaz smluvního ujednání smluvní pokuty vůči nájemci, že není možné v nájemní smlouvě platně sjednat ani smluvní pokutu, například zajišťující povinnost řádně a včas hradit nájemné v jiné než zákonné výši. Zde odkazujeme na rozhodnutí Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. června 2019, sp. zn. 26 Cdo 2059/2018, který mj. říkal: "Podle § 2239 občanského zákoníku nelze utvrdit žádnou povinnost nájemce sjednáním smluvní pokuty. Smluvní pokutu si tedy nelze sjednat ani pro případ prodlení s placením nájemného. Dle názoru Nejvyššího soudu jsou smluvní úroky z prodlení a smluvní pokuta instituty velmi blízké, funkčně téměř totožné a nelze si tedy sjednat pro případ prodlení s placením nájemného nejen smluvní pokutu, ale ani smluvní úrok z prodlení, neboť by tím byl obcházen výslovný zákaz upravený v § 2239 občanského zákoníku." Nejvyšší soud tak v předmětné věci shledal, že v důsledku komentovaného ustanovení je i sjednání smluvního úroku z prodlení…