Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2226

[Zánik pronajaté věci]

K odst. 1

Jedním ze způsobů zániku nájmu je případ, kdy v průběhu nájmu dojde k zániku pronajaté věci. K zániku nájmu dochází z důvodů, že již nadále nelze čerpat užitné vlastnosti pronajaté věci. Jak ke zničení předmětu nájmu došlo, není pro zánik nájmu rozhodující; může to mít však význam z hlediska odpovědnostního vztahu (práva na náhradu škody). Pro zánik nájmu tedy není rozhodující, zda k zániku předmětu nájmu nájemce přispěl či nikoliv.

Za zničení předmětu nájmu však nelze považovat například jeho rekolaudaci pro jiný účel (například rekolaudace bytu na prostor nebytový). V takovém případě se totiž nejedná o zničení předmětu nájmu, ale o ztrátu způsobilosti věci sloužit k ujednanému účelu nebo k účelu obvyklému. V takovém případě nájem automaticky ze zákona nezaniká, ale pokud se věc stala nepoužitelnou k sjednanému účelu nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, z důvodů, které nejsou na straně nájemce, vzniká nájemci právo nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2227 NOZ).

Podobně nebude považováno za zničení věci například přečíslování pronajaté parcely, její rozdělení či sloučení s parcelou jinou. V takovém případě není důvod pro zánik nájmu, neboť předmět nájmu nadále fyzicky existuje a většinou nebude dán ani důvod nájem vypovědět.

K zániku pronajaté věci může, ale nemusí dojít jejím zpracováním (§ 1074 NOZ). Zde záleží na charakteru zpracování a na tom, kdo bude vlastníkem nově vzniklé věci. Podobně tomu bude u smísení (§ 1078 NOZ).

 NahoruJudikát

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2669/2004 ze dne 1. 9. 2005

Je-li předmětem nájmu, respektive právního vztahu obdobného, určitý prostor (část stavby), je třeba za jeho zničení ve smyslu § 680 odst. 1 ObčZ považovat nejen fyzický zánik stavby, v níž se prostor nachází, ale též takovou stavební úpravu této stavby, že se v ní uvedený prostor již nadále fakticky nenachází. Okolnost, zda si tento prostor zachoval své stavebnětechnické určení podle původního kolaudačního rozhodnutí, či zda byl rekolaudován, není již v tomto směru významná. Rozhodující je, zda takový prostor fyzicky existuje (obdobně jako je v právní praxi obecně uznávána teze, že i nezkolaudovaná, popřípadě nepovolená stavba existuje a je předmětem občanskoprávních vztahů, zejména předmětem vlastnictví).

 NahoruJudikát

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn.25 Cdo 4850/2009 ze dne 30. 5. 2012

Zničením předmětu nájmu se myslí faktický zánik předmětu nájmu, kdy již nelze čerpat jeho užitné vlastnosti; naopak zničením předmětu nájmu není dočasná ztráta jeho způsobilosti k užívání. Pouhé poškození věci není jejím zánikem, nájemci svědčí například právo na slevu, prominutí nájemného nebo právo na odstoupení od smlouvy a pronajímateli vzniká povinnost způsobilost předmětu nájmu obnovit. Zánik nájemního vztahu přichází v úvahu jen v souvislosti s úplným zničením ( zánikem) předmětu nájmu, neboť neexistuje-li, nelze jej pronajímat.
K odst. 2

Pokud věc během doby nájmu nezanikne celá, ale pouze jen zčásti, neznamená to, že by došlo k automatickému zániku nájemního vztahu ze zákona. Opět ani zde není rozhodující, kdo zavinil zánik části předmětu nájmu, tedy zda pronajímatel, nájemce či třetí osoba. To by mělo vliv pouze na vztah odpovědnostní.

Nájemní vztah trvá i nadále a nájemci vzniká právo:

1. na přiměřenou slevu z nájemného,

2. vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Zánik části věci způsobený nájemcem

Není rozhodující, zda je nájem sjednán na dobu určitou či neurčitou. Otázkou ovšem je, zda nájemce bude mít právo na přiměřenou slevu z nájemného i v případě, kdy by to byl on, kdo způsobil zánik části předmětu nájmu. Zřejmě je třeba toto ustanovení tímto způsobem vykládat. Pronajímateli ovšem nic nebrání požadovat po nájemci náhradu ušlého zisku v podobě uplatněné slevy na nájemném. Podobně tomu bude i v případech, kdy se nájemce rozhodne využít právo nájem vypovědět, nebo v případech, kdy zánik části předmětu nájmu způsobí třetí osoba, které nájemce umožní přístup k předmětu nájmu. Ustanovení je však dispozitivní a smluvní strany se mohou ve smlouvě dohodnout jinak.

Výše slevy

Výše…