Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1217

 Nahoru[Zrušení bytového spoluvlastnictví dohodou]

Novela č. 163/2020 Sb. od 1. července 2020 pouze odstranila technickou chybu - změnila slovo "vlastnictví" na "spoluvlastnictví".

V praxi se lze poměrně často setkat se situací, kdy se vlastníci jednotek rozhodnou zrušit bytové spoluvlastnictví a dosáhnout tak stavu, že se na nemovitost bude opět pohlížet jako na jeden celek. K tomuto kroku vlastníci přistupují zejména tehdy, pokud se vlastnictví jednotek koncentruje do rukou jednoho nebo pouze několika vlastníků, pro které je nepraktické mít nemovitou věc rozdělenou na jednotlivé jednotky. Důvodem zrušení bytového spoluvlastnictví může být též plánovaná přestavba domu a kompletní změna dispozice jednotlivých bytů či nebytových prostor, které jsou součástí jednotlivých jednotek. Pak je totiž mnohdy jednodušší rozhodnout o zrušení bytového spoluvlastnictví, které může následně po přestavbě vzniknout znovu, a to novým prohlášením vlastníka, než měnit prohlášení vlastníka postupem podle § 1169 nebo prostřednictvím smlouvy o výstavbě (§ 1170 a násl.).

Právní úprava

Základní právní úpravu zrušení spoluvlastnictví je možné nalézt v § 1217 až § 1219, přičemž se rozlišují tři základní případy:

1. dohoda všech vlastníků jednotek o zrušení bytového spoluvlastnictví (odst. 1 komentovaného ustanovení),
2. dohoda manželů o zrušení bytového spoluvlastnictví (odst. 2 komentovaného ustanovení)
3. rozhodnutí jediného vlastníka o změně vlastnického práva k jednotkám na vlastnické právo k nemovité věci (§ 1218).

Typy jednotek

S ohledem na to, že nyní zákony rozlišují dva typy jednotek, a to:

−jednotky vzniklé podle ZVB a dále

−jednotky vzniklé již podle NOZ,

je třeba zdůraznit, že podle výše uvedené právní úpravy lze postupovat ve vztahu k oběma typům jednotek. Právní úprava obsažená v § 5 odst. 6 ZVB, která se vztahovala ke změně vlastnictví jednotek na podílové spoluvlastnictví budovy, byla o něco přísnější, jelikož pro dohodu spoluvlastníků nebo pro prohlášení jediného vlastníka obligatorně vyžadovala formu notářského zápisu. Nyní již forma notářského zápisu není vyžadována (viz dále). Rozdíl mezi zrušením bytového spoluvlastnictví u jednotky vzniklé ještě podle ZVB a u jednotky vzniklé podle NOZ je ten, že v případě jednotky vzniklé ještě podle ZVB bude většinou docházet k tomu, že stavba domu se ex lege stane součástí pozemku, na němž je zřízena. K tomu bude docházet tehdy, pokud budou naplněny požadavky § 3058; v zásadě to však nevylučuje situaci, že by takový stav nemohl nastat i u některých jednotek vzniklých podle NOZ.

Dále je třeba zdůraznit, že na rozdíl od vzniku bytového spoluvlastnictví (§ 1165) nemůže dojít k jeho zrušení rozhodnutím soudu. Vždy tedy bude záležet pouze na vůli vlastníků jednotek, zda ke zrušení bytového spoluvlastnictví přistoupí.

K odst. 1

Dohoda vlastníků jednotek o zrušení bytového spoluvlastnictví

Vlastníci jednotek se mohou dohodnout na tom, že se bytové spoluvlastnictví zrušuje a mění se na podílové spoluvlastnictví nemovité věci.

Podstatné náležitosti dohody

Podstatnými náležitostmi dohody jsou:

1. uvedení účastníků dohody – účastníky dohody musejí být všichni vlastníci/spoluvlastníci jednotek, které byly vymezeny v nemovité věci. Pokud by třebas jediný vlastník/spoluvlastník jednotky s dohodou o zrušení bytového spoluvlastnictví nesouhlasil, není možné dohodu uzavřít; žádný vlastník nemůže být v daném případě přehlasován a ani jeho vůle nemůže být nahrazena soudem,
2. označení jednotek a případně dalších nemovitých věcí, jichž se dohoda týká (zejména související pozemky, budova apod.), údaji katastru v souladu s § 8 KTZ. Uvedeny tak musejí být mj. všechny jednotky, které jsou vymezeny v nemovité věci,
3. vyjádření vůle vlastníků ke zrušení bytového spoluvlastnictví – k tomu může dojít například formulací "Účastníci této dohody jako vlastníci jednotek blíže vymezených v čl. ... této dohody se dohodli v souladu s § 2017 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, na změně svého bytového vlastnictví a jeho přeměně v podílové spoluvlastnictví nemovité věci, a to ...",
4. označení nemovité věci, v jejíž podílové spoluvlastnictví se bytové spoluvlastnictví změní, a to údaji katastru v souladu s § 8 KTZ.

Forma dohody

Dohoda vyžaduje písemnou formu a zároveň v souladu § 561 odst. 2 je nezbytné, aby podpisy všech účastníků byly na téže listině. Podpisy účastníků dohody musejí být buď úředně ověřeny, nebo…