Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1215

 Nahoru[Zrušení společenství vlastníků]

Společný komentář pro § 1215 a § 1216

Společenství vlastníků je právnickou osobou. Obdobně jako je tomu u vzniku společenství vlastníků, je i zánik společenství vlastníků konstruován ve dvou fázích – první fází je zrušení společenství vlastníků a druhou fází je jeho zánik. Zánik nastává výmazem společenství vlastníků z veřejného rejstříku (§ 185).

V komentovaném ustanovení § 1215 je upraven způsob zrušení společenství vlastníků. Obecná právní úprava zrušení právnických osob je uvedena v § 168, dle které právnické osoby se obecně zrušují:

1. právním jednáním
2. uplynutím doby
3. rozhodnutím orgánu veřejné moci
4. dosažením účelu, pro který byla ustavena
5. z dalších důvodů stanovených zákonem

Obecná právní úprava uvedená v § 168 však není pro společenství vlastníků plně využitelná, přičemž pro zrušení společenství platí především speciální právní úprava uvedená v komentovaných ustanoveních.

V komentovaných ustanoveních jsou upraveny následující způsoby zániku společenství vlastníků:

1. ze zákona a to okamžikem, kdy došlo k zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě
2. rozhodnutím vlastníků jednotek, pokud bylo společenství založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě nebo počet vlastníků jednotek klesl na méně než pět

Na základě dalších zákonných ustanovení je možné uvažovat i o následujících způsobech zrušení společenství vlastníků:

1. rozhodnutím soudu z důvodů uvedených v zákoně – zde přichází teoreticky do úvahy zrušení společenství vlastníků z důvodů uvedených v § 172 odst. 1, § 268 nebo z důvodů uvedených v § 105 ZVR
2. zrušením konkursu při splnění rozvrhového usnesení nebo zrušením konkursu proto, že majetek je zcela nepostačující (§ 173)

Jiné důvody, pro které by šlo společenství vlastníků zrušit, prakticky nepřichází do úvahy.

Po zrušení společenství nenásleduje v souladu s § 1216 likvidace společenství dle § 187 a násl. Po zrušení společenství je tedy možné ihned podat návrh na výmaz společenství z rejstříku. Návrh podává samo společenství vlastníků (§ 41 ZVR). Dnem zániku společenství, tedy dnem jeho výmazu z veřejného rejstříku, dochází ke ztrátě osobnosti a svéprávnosti společenství a dále k přechodu práv a povinností společenství na vlastníky jednotek, a to v poměru stanoveném podle podílů každého vlastníka jednotky na společných částech. Vlastníci tak nejsou oprávněni a povinni společně a nerozdílně, ale každý opravdu v poměru svého podílu na společných částech nemovité věci. Vlastnictví k věcem, které byly ve vlastnictví společenství, přechází na vlastníky jednotek také v poměru podílů každého vlastníka jednotky na společných částech. Pokud společenství vlastnilo nemovitost, je třeba předložit k zápisu vlastnického práva k této nemovitosti souhlasné prohlášení vlastníků jednotek dle § 66 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška).

Ad a) Zrušení společenství vlastníků ze zákona a to okamžikem, kdy došlo k zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě

Důvodová zpráva k NOZ uvádí:

"Existence společenství se váže na existenci vlastnického práva k jednotkám."

Společenství vlastníků se proto zrušuje okamžikem, kdy došlo k zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě. K zániku vlastnického práva k jednotkám může dojít:

- dohodou všech vlastníků jednotek v domě dle § 1217 odst. 1 o přeměně bytového vlastnictví v podílové spoluvlastnictví nemovité věci

- dohodou manželů vlastníků všech jednotek v domě dle § 1217 odst. 2 o přeměně bytového vlastnictví nemovité věci ve společném jmění na vlastnictví nemovité věci ve společném jmění manželů

- prohlášením jediného vlastníka jednotek v domě o přeměně bytového spoluvlastnictví ve vlastnictví nemovité věci dle § 1218

- uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno právo stavby (§ 1244)

- fyzickým zánikem jednotek v domě (např. demolicí, požárem apod.)

Ke zrušení společenství vlastníků dochází v tomto případě automaticky ze zákona, a to okamžikem, ke kterému zákon váže zánik vlastnického práva k jednotkám. V zásadě je tak možné rozlišit dva případy:

a) případ, kdy dochází k zániku vlastnického práva k jednotkám na základě smluvního právního jednání – pak dochází ke zrušení společenství okamžikem, kdy nastávají účinky zápisu do katastru nemovitostí, tj. vkladem do katastru nemovitostí

b) případ, kdy dochází k zániku vlastnického práva k jednotkám ex lege – pak dochází ke zrušení společenství okamžikem, ke kterému zákon váže zánik vlastnického práva k jednotkám, aniž by došlo ke změně zápisu jednotek v katastru nemovitostí

Je pak otázkou, na základě jakých podkladů dojde k výmazu společenství z veřejného rejstříku a tudíž k jeho zániku. K návrhu na výmaz společenství by měl být předložen doklad, na jehož základě došlo k zániku vlastnického práva k jednotkám, například tedy dohoda všech vlastníků v domě s potvrzením o vkladu práv z ní nebo doklad o fyzickém zániku všech jednotek v domě apod.

b) Zrušení společenství vlastníků rozhodnutím vlastníků jednotek, pokud bylo společenství založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě nebo počet vlastníků jednotek klesl na méně než pět

Problematika zrušení společenství vlastníků rozhodnutím vlastníků jednotek je řešena v § 1215 odst. 2. K takovému rozhodnutí mohou vlastníci přistoupit za podmínky, že:

a) společenství bylo založeno dobrovolně – při svém založení nesplňovalo podmínky pro povinný vznik společenství nebo

b) pokud počet jednotek v domě klesl pod pět nebo

c) počet vlastníků klesl na méně než pět

Je třeba říci, že zákonem definované podmínky nejsou přesné. To, že společenství vzniklo v určité fázi dobrovolně, ještě neznamená, že by následně nemuselo naplňovat podmínky pro povinný vznik. Okamžik, kdy musí být společenství nezbytně založeno, je definován v § 1198. Toto ustanovení bylo novelizováno zákonem č. 163/2020 Sb., který nabyl účinnosti dne 1. 7. 2020. Touto novelou bylo stanoveno, že nejvyšší možný počet vlastníků, který může fungovat bez založení…