Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1193

 Nahoru[Určení, volba a odvolání správce]

Komentované ustanovení stanoví pravidla pro určení, volbu a odvolání správce. Správce je osoba odpovědná za správu domu a pozemku (§ 1190) a tuto správu provádí do doby, než případně vznikne společenství vlastníků.

Okamžik založení společenství vlastníků

Dle § 1198 platí, že společenství musí být založeno v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Do doby než nastane tento právní stav, nemusí vlastníci stanovy schválit, tj. společenství vlastníků založit. Na druhou stranu k založení společenství vlastníků mohou vlastníci přistoupit kdykoliv dobrovolně, tedy i před tím, než jsou naplněna pravidla pro povinný vznik společenství vlastníků stanovená v § 1198. Založit společenství vlastníků může i jen jeden vlastník (§ 1200 odst. 4).

V zásadě tak mohou nastat dvě situace, kdy bude správu domu a pozemku vykonávat namísto společenství správce:

1. případ, kdy správce vykonává správu domu a pozemku bez toho, aniž by bylo schválením stanov založeno společenství vlastníků a dále
2. případ, kdy sice došlo schválením stanov k založení společenství vlastníků, avšak nedošlo ještě k jeho vzniku; v takovém případě správce vykonává správu domu a pozemku do vzniku společenství vlastníků. Okamžikem, kdy je společenství vlastníků zapsáno do veřejného rejstříku (§ 1204), dochází ex lege k zániku funkce správce

K pojmu správa domu a pozemku výklad § 1189. Ke stanovení pravidel pro správu domu a pozemku výklad k § 1191.

Určení osoby prvního správce

První správce musí být určen v prohlášení; určení osoby správce je tak podstatnou náležitostí prohlášení (§ 1166). Většinou tak bude funkci správce vykonávat většinový vlastník; nemusí tomu však tak být vždy (viz. dále).

Další správce může být zvolen vlastníky (a to ještě před vznikem shromáždění společenství vlastníků). Při volbě nové osoby správce postupují vlastníci jako při rozhodování o jiných záležitostech; tj. k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení nebo stanovy vyžadují počet vyšší. Obě podmínky jsou stanoveny kumulativně. Blíže výklad k § 1191.

Odvolání správce

Stejná pravidla budou platit pro rozhodnutí o odvolání správce, pouze s tím rozdílem, že správce lze odvolat pouze se současným zvolením nového správce. Tato podmínka je stanovena z důvodu, že "v domě musí být neustále osoba, která bude zajišťovat jeho správu. Pouhé odvolání správce, aniž by byl zvolen nový správce, by mohlo obývání domu velmi komplikovat (nebyl by zde nikdo, kdo by vyřešil například opravu nefunkčního výtahu, dodávky tepla, vody atd.)."¹

Většinový vlastník

Správcem je vždy vlastník, který má při vzniku jednotek podíl na společných částech větší než poloviční. "Tímto se zdůrazňuje vlastnické uspořádání vztahů v bytovém domě. Jedná se o projev odpovědnosti většinového vlastníka za řádné fungování domu. Právě většinový vlastník by byl nikoli řádným fungováním domu nejvíce dotčen – jeho podíl na společných částech je největší."² Správcem se stává většinový vlastník ze zákona; ze své funkce nemůže odstoupit, ale může z ní být odvolán soudem (viz. dále).

Výše uvedené pravidlo se…