Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1191

 Nahoru[Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí bez vzniku společenství vlastníků]

Komentované ustanovení stanoví pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí pro případ, kdy nevzniklo společenství vlastníků (nebylo zapsáno do veřejného rejstříku). Dle komentovaného ustanovení se budou řídit pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí jak pro případ, že vlastníci nezaložili společenství vlastníků, tak i pro případ, že sice došlo k založení vlastníků schválením stanov (§ 1200), avšak nedošlo ještě k zápisu společenství vlastníků do veřejného rejstříku (§ 1204).

K pojmu správa domu a pozemku výklad § 1189.

Okamžik založení společenství vlastníků

V souladu totiž § 1198 platí, že společenství musí být založeno v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Do doby než nastane tento právní stav, nemusí vlastníci stanovy schválit, tj. společenství vlastníků založit. Na druhou stranu k založení společenství vlastníků mohou přistoupit kdykoliv dobrovolně, tedy i před tím, než jsou naplněna pravidla pro povinný vznik společenství vlastníků stanovená v § 1198. Založit společenství vlastníků může i jen jeden vlastník (§ 1200 odst. 4).

Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí

V případě, že tedy nevzniklo společenství vlastníků použijí se pro správu domu a pozemku a užívání společných částí pravidla určená:

1. v prohlášení
2. ve stanovách, pokud tato pravidla nebyla v prohlášení určena a pokud byly stanovy přijaty
3. v zákoně
4. rozhodnutím vlastníků na jejich shromáždění

Je tak zřejmé, že pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí musí být obsažena v prohlášení vlastníka pouze tehdy, pokud zároveň s uzavřením prohlášení vlastníka nedojde k založení společenství vlastníků přijetím stanov (§ 1200 odst. 4). V Případě, že jsou přijaty stanovy, je uvedení pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí v prohlášení fakultativní. Pravidla pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí jsou pak obligatorní náležitostí stanov (§ 1200 odst. 2 písm. f)). "Změna pravidel obsažených ve stanovách bude podléhat úpravě § 1201, zatímco pravidla obsažená v prohlášení se budou měnit postupem podle § 1169 odst. 2."¹ Některá pravidla jsou pak uvedena i v zákoně. Pokud tedy vlastníci některé pravidlo pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí neurčí, musí se řídit zákonnou úpravou. Vlastníci mohou pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí přijímat i na sém zasedání.

Pokud dojde rozhodnutím vlastníků jednotek ke zrušení společenství, musí být pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí přijata vlastníky jednotek postupem dle § 1215 odst. 2.

Obdobné užití ustanovení o shromáždění

Pro rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku se použijí obdobně ustanovení o shromáždění (§ 1206). Zejména se pak jedná o určení počtu hlasů jednotlivých vlastníků, kdy každý z vlastníků má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílů na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží. Vlastníci se na svém zasedání budou schopni usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů.

Osoba správce

Vlastníky jednotek svolává k zasedání správce. Správce je osoba odpovědná za správu domu a pozemku (§ 1190). První správce musí být určen v prohlášení; další správce je pak již volen vlastníky. Správce lze odvolat pouze se současným zvolením nového správce (§ 1193). Správcem je vždy vlastník, který má při vzniku jednotek podíl na společných částech větší než poloviční.

Zasedání vlastníků

Zasedání vlastníků má stejnou působnost jako shromáždění, tj. je oprávněno…