Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1180

 Nahoru[Povinnost vlastníka přispívat na správu domu a pozemku]

Komentované ustanovení konstruuje povinnost vlastníka jednotky finančně přispívat na správu domu a pozemku.

Správa domu a pozemku

Co se rozumí správou domu a pozemku je třeba vykládat v souladu s § 1189. Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Podrobněji je pak pojem správy domu a pozemku v souladu s § 1222 rozveden v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Blíže k této problematice komentář k § 1189.

Příspěvky jsou komentovaným ustanovením rozděleny do dvou kategorií a to v závislosti na způsobu rozúčtování těchto příspěvků mezi jednotlivé vlastníky:

Náklady na odměňování osoby, která dům spravuje a další náklady vlastní správní činnosti

a) v odst. 2 komentovaného ustanovení jsou vymezeny náklady, které jsou mezi vlastníky rozvrženy rovnoměrně. Jedná se o na vlastní správní činnosti, zejména pak příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů (zde má zákon na mysli správce ve smyslu § 1190 nebo osobu, která zajišťuje některé činnosti správy ve smyslu § 1208 písm. g) ), dále náklady na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti. Podobnými náklady vlastní správní činnosti dle odst. 2 komentovaného ustanovení se v souladu s § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím rozumí zejména:

- náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,

- náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,

- náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,

- náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a

- náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

Tento typ nákladů je mezi vlastníky rozúčtován na každou jednotku stejně. Celkový náklad je tedy vydělen počtem jednotek v domě. "Dikce ustanovení vzbuzuje pochyby, zda se jedná o dispozitivní ustanovení, když dispozitivnost není výslovně zmíněna. S ohledem na popsaná obecná pravidla dispozitivnosti však zřejmě není třeba o možnosti dispozici v daném případě pochybovat – kogentní zákaz zde nenajdeme, o statusovou věc nejde, nejde ani o otázku základní právní regulace. "¹ Je tak zjevné, zákonem stanovený klíč pro rozpočítání vlastní správní činnosti může být upraven, ale to pouze v prohlášení vlastníka. "Ke změně poměru výše příspěvků v prohlášení je potřeba zpravidla 100% souhlas vlastníků jednotek, který je nezbytný, protože určení poměru výše příspěvků lze považovat za stanovení základní povinnosti vlastníka jednotky podílet se na správě společných částí domu a pozemku, které neoddělitelně souvisí s předmětem vlastnictví a o kterém tedy nelze rozhodovat bez souhlasu dotčeného vlastníka, jde tedy o změnu, která se dotýká práv a povinností vlastníka jednotky (srov. odůvodnění k § 1169 v bodě 2)."²

Ostatní náklady

b) odst. 1 věta komentovaného ustanovení pak…