Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1176

 Nahoru[Povinnost vlastníka řídit se pravidly pro správu]

Jednotka v sobě kromě prostorově oddělené části domu zahrnuje též podíl na společných částech nemovité věci (§ 1159). Co se rozumí společnými částmi nemovité věci je pak podrobněji definováno v § 1160 – viz komentář k tomuto ustanovení.

Okamžikem, kdy vlastníkovi jednotky vznikne vlastnické právo k jednotce, vzniká mu též povinnost řídit se pravidly pro:

• - správu domu a pozemku
• - užívání společných částí

a to za podmínky, že:

• - byl s těmito pravidly seznámen nebo
• - pokud je měl nebo mohl znát

Další povinností vlastníka je zajistit, aby výše uvedená pravidla byla dodržována osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.

Typy pravidel

Pravidla, kterými se má vlastník jednotky řídit, mohou být stanovena:

- zákonem

- prohlášením vlastníka

- stanovami společenství

- rozhodnutími orgánů společenství, zejména pak shromážděním nebo výborem (u domů, kde společenství nevzniklo, pak správcem nebo rozhodnutím zasedání spoluvlastníků)

Zákonná pravidla

Zákonnými pravidly se musí vlastník řídit vždy a jejich znalost se předpokládá, respektive se aplikuje zásada "neznalost zákona neomlouvá" (ignorantia iuris non excusat). Základní zákonná pravidla pro správu domu a užívání společných částí jsou obsažena v § 1175, který stanoví, že vlastník má právo užívat společné části tak, že nesmí ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv nebo užívání jeho bytu/nebytového prostoru. Nesmí též ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Svůj byt/nebytový prostor musí vlastník spravovat tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Tato pravidla mohou být pak konkretizována soukromoprávními projevy vůle – prohlášením vlastníka, stanovami, rozhodnutími orgánů SVJ apod.

Další již konkrétnější pravidla jsou uvedena například v

• - § 1177 - povinnost oznámit osobní údaje, počet osob, které budou mít v bytě domácnost a osoby, kterým vlastník přenechal byt/nebytový prostor na dobu nikoliv přechodnou
• - § 1180 odst. 1 - povinnost přispívat na správu domu a pozemku
• - § 1180 odst. 2 - povinnost hradit příspěvky určené pro odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti
• - § 1181 - povinnost hradit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu/nebytového prostoru;
• - § 1182 - povinnost předem oznámit stavební úpravy uvnitř bytu/nebytového prostoru, v případě, že vlastník byt či nebytový prostor stavebně upravuje, umožnit ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to i případně přístupem do bytu/nebytového prostoru
• - § 1183 – povinnost vlastníka zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; povinnost vlastníka strpět umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií

Dalšími zákonnými ustanoveními, kterými je povinen se vlastník řídit, jsou obecná pravidla o sousedských právech uvedená v § 1013, která stanoví, že vlastník se musí zdržet všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plny, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají k sousedovi a i do společných částí.

Veřejnoprávní předpisy

Další zákonná pravidla, kterými se musí vlastník ve vztahu ke správě domu a k užívání společných částí řídit, lze nalézt i na jiných místech NOZ, ale i v jiných zejména pak veřejnoprávních předpisech. Může se jednat o předpisy stavební, hygienické apod. Dalším předpisem, který stanoví vlastníkům jednotek práva a povinnosti, je například zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Jak bylo již uvedeno výše, tak další pravidla mohou být stanovena prohlášením vlastníka (§ 1166 odst. 2 nebo § 1200 odst. 2 písm. f) ), stanovami společenství, rozhodnutími orgánů společenství, zejména pak shromážděním nebo výborem (u domů, kde společenství nevzniklo, pak správcem nebo rozhodnutími…