Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1159

Komentované ustanovení obsahuje definici pojmu jednotka. Ačkoliv se tato definice zdánlivě vztahuje pouze na definici bytu, není tomu tak. Definice je platná i pro nebytové prostory, neboť to, co je stanoveno v souvislosti s bytovým spoluvlastnictvím o bytu, platí i o nebytovém prostoru (§ 1158 odst. 2). Podobně tomu bude u souboru bytů a nebytových prostorů.

Samotný pojem byt či nebytový prostor v NOZ definován není. Jejich základním znakem však je, že musí jít o prostorově oddělenou část domu. Podobně není definován soubor bytů a nebytových prostorů. Blíže k těmto pojmům komentář k § 1158.

Jednotka a stavební předpisy

V současné chvíli již není pojem bytu či nebytového prostoru vázán na existenci rozhodnutí stavebního úřadu, kterým by byl byt či nebytový prostor za tímto účelem užívání zkolaudován. Tato podmínka tedy nyní již není rozhodná pro případné posouzení otázky existence vlastnického práva k jednotce, pro případné určení neplatnosti smlouvy o převodu jednotky, neplatnost nájemní smlouvy apod. Toto však platí i obráceně. Pro posouzení, zda je určitý prostor zkolaudován jako byt či nebytový prostor, není z hlediska veřejnoprávních předpisů vůbec rozhodné, jak je tento prostor označen v prohlášení, kterým byla nemovitá věc na jednotky rozdělena.

To však podle našeho názoru neznamená, že by byt či nebytový prostor mohl být v prohlášení vlastníka vymezen zcela volně, bez ohledu na způsob užívání, pro který je zkolaudován podle veřejnoprávních předpisů. Dokonce to podle našeho názoru neznamená ani to, že by například mohly být byty či nebytové prostory v prohlášení vlastníka volně děleny či slučovány. Pokud by byl například za byt v prohlášení vlastníka označen prostor, který je zkolaudován jako nebytový prostor, neznamenalo by to zpochybnění vlastnického práva k takové jednotce, ale zakládalo by to právo na odstranění vady prohlášení podle § 1168 pro nesprávné vymezení této jednotky.

Zároveň NOZ prohlašuje jednotku za věc nemovitou. Bližší definice nemovitých věcí je obsažena v § 498. Jako taková může být jednotka samostatným předmětem právních vztahů. Může být tedy volně zcizována či zatěžována věcnými právy. Je pak otázkou, zda nemovitou věcí jsou nyní také jednotky vzniklé podle ZVB. Podle § 118 odst. 2 ObčZ totiž jednotky nebyly samostatnou věcí, vztahovala se však na ně pravidla pro nemovité věci. Zřejmě však nabytím účinnosti NOZ jednotky vzniklé podle ZVB charakter nemovité věci nenabyly.

U každé jednotky musí být v zápisu v katastru nemovitostí rozlišeno, zda se jedná o jednotku vymezenou podle ZVB nebo o jednotku vymezenou podle NOZ. Toto rozlišení se vyjadřuje kódem typu jednotky (kód typu jednotky 3 – jednotka vymezená podle ZVB, kód typu jednotky 4 – jednotka vymezená podle NOZ).

Definice jednotky

Jednotkou se nově myslí nejenom byt či nebytový prostor, ale i podíl na společných částech nemovité věci – tedy v případě, že:

1. budova je součástí pozemku, též podíl na společných částech nemovité věci – tedy pozemku, jehož součástí je též budova; v případě, že

1. budova není součástí pozemku, též podíl na společných částech budovy; v případě, že
   1. budova byla zřízena na základě práva stavby, též právo stavby, jehož součástí jsou práva k pozemku a stavba.

Pojem jednotka tedy v sobě nyní zahrnuje nejenom samotnou oddělenou část domu, ale i to, co bylo v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, označováno jako spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku. Pojem jednotka je tedy nyní obsahově mnohem širší a fakticky se skládá ze dvou prvků:

• - prostorově oddělené části domu, tedy samotného "těla" jednotky,
• - podílu na společných částech nemovité věci.

Přídatné spoluvlastnictví

S užíváním jednotky ale mohou souviset i další samostatné pozemky, zařízení, vedlejší stavby na jiných pozemcích s povahou samostatné stavby. Může jít o přístupové cesty, kolny apod. Případné podíly vlastníků jednotek na těchto věcech nelze zahrnout pod pojem jednotky, protože se jedná o další samostatné věci v právním slova smyslu. Některé z těchto věcí však lze podřadit pod režim přídatného spoluvlastnictví podle § 1223 a násl. (viz komentář k tomuto ustanovení). Podíly na těchto věcech proto musejí být samostatně definovány v prohlášení.

Přídatné spoluvlastnictví je zvláštním typem spoluvlastnictví a může vzniknout pouze za splnění všech následujících podmínek:

a) musejí zde existovat dvě a více samostatné věci, které vytvářejí místně a účelem vymezený celek,

b) musí zde existovat…