Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1141

 Nahoru [Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví dohodou spoluvlastníků]

Občanský zákoník – stejně jako procesní předpis (srov. ustanovení § 99 odst. 1 OSŘ, věta druhá) – preferuje dohodu spoluvlastníků o zrušení a způsobu vypořádání spoluvlastnictví před zásahem do soukromoprávních poměrů autoritativním rozhodnutím soudu. Lze to dovodit mj. ze systematiky zákona, kdy úprava dohody spoluvlastníků o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví předchází úpravu jeho zrušení a vypořádání rozhodnutím soudu, a dále též z ustanovení § 1143, podle něhož je podmínkou pro rozhodnutí soudu absence dohody spoluvlastníků.

Dohodu lze uzavřít kdykoli za trvání spoluvlastnického vztahu, tedy i v době případně probíhajícího soudního řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, a to až do okamžiku, kdy k zániku spoluvlastnictví skutečně dojde, tj. do právní moci rozhodnutí soudu, do zápisu ve veřejné seznamu podle ustanovení § 1149 či v případě dražebního prodeje do jeho realizace, k tomu srov. stanovisko Nejvyššího soudu SR ze dne 8. 3. 1973, sp. zn. Cpj 8/72, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod publ. č. 54/1973 Sb. rozh.).

Dohoda spoluvlastníků o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví vyžaduje souhlasný projev vůle všech spoluvlastníků (srov. ustanovení § 1141 odst. 1 věta první); nejde o výkon správy společné věci, u níž by k rozhodnutí postačovalo rozhodnutí příslušné většiny (prosté či kvalifikované, srov. ustanovení § 1128 a násl.).

Pro úplnost dodejme, že vyjma dohody spoluvlastníků podle ustanovení § 1141 či rozhodnutí soudu může spoluvlastnictví zaniknout též z jiných důvodů (např. zánikem věci, darováním věci třetí osobě, tedy převodem vlastnického práva bez protiplnění, které by bylo možné rozdělit mezi spoluvlastníky, aj.).

Obsah dohody

Dohoda musí obsahovat ujednání o zrušení a též způsobu vypořádání spoluvlastnictví. Vypořádání může být realizováno reálným rozdělením věci (je-li to možné), převedením věci jednomu či více spoluvlastníkům se současným zaplacením náhrady ostatním spoluvlastníkům, či prodejem (z volné ruky či ve veřejné dražbě) s rozdělením výtěžku mezi spoluvlastníky. Teoreticky se spoluvlastníci dohodnout i na jiném způsobu vypořádání, neboť takový postup zákon nezakazuje (srov. ustanovení § 1 odst. 2). Vzhledem k tomu, že jde o dohodu spoluvlastníků, je na jejich vůli (srov. zásadu autonomie vůle), jaký způsob vypořádání zvolí, samozřejmě při respektování zákonných limitů (srov. například vyloučení rozdělení společné věci, která má jako celek sloužit určitému účelu, v ustanovení § 1142 odst. 1, vyloučení reálného dělení společných listin podle ustanovení § 1146, či omezení při rozdělení zemědělského pozemku v ustanovení § 1142 odst. 2).

Dohoda je pro spoluvlastníky vždy řešením, které umožňuje zohlednění jejich potřeb a požadavků a může být výrazně flexibilnější v porovnání s rozhodnutím soudu v případě, že dohody spoluvlastníci nedosáhnou. Na rozdíl od zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozhodnutím soudu navíc spoluvlastníci nejsou vázáni pořadím jednotlivých způsobů vypořádání (pro postup soudu srov. ustanovení § 1144 a § 1147), což může být také podstatnou okolností, která bude spoluvlastníky motivovat k dosažení dohody.

Vzhledem k tomu, že právní jednání mají být posuzována podle svého obsahu, nikoli podle označení (srov. ustanovení § 555 odst. 1), je třeba jako dohodu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví posoudit například i dohodu, jíž jeden ze dvou spoluvlastníků převádí svůj spoluvlastnický podíl ke společné věci druhému spoluvlastníkovi. Důsledkem takové dohody je totiž fakticky zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Na tomto závěru nemůže nic změnit ani okolnost, že taková smlouva je (formálně) spoluvlastníky označena jako smlouva kupní, darovací apod.

Jde-li o vypořádání spoluvlastnictví, zákon výslovně počítá s možností (nikoli však povinností) vypořádání v širším smyslu, kdy jsou současně vypořádávány i pohledávky a dluhy související se spoluvlastnictvím či společnou věci (srov. ustanovení § 1148 odst. 1 a 2), případně náklady prodeje společné věci (srov. ustanovení § 1148 odst. 3). Vzhledem k tomu, že jde o dohodu, může být obsahem dohody i vypořádání jiných sporných otázek, které naprosto nesouvisejí se spoluvlastnictvím a společnou věcí.

Forma dohody

Zákon nevyžaduje – s výjimkou nemovité věci a závodu - pro dohodu konkrétní formu, tedy dohodu lze uzavřít i ústně či konkludentně.

Pouze při zrušení spoluvlastnictví k nemovité věci či závodu ustanovení § 1141 odst. 1 vyžaduje písemnou formu. Následkem nedodržení zákonem vyžadované formy dohody podle ustanovení § 1141 odst. 1 je neplatnost dohody (srov. ustanovení § 582 odst. 1). Otázkou ovšem je, zda se bude jednat o neplatnost absolutní, či relativní. Domníváme se, že by se spíše mělo jednat o neplatnost absolutní z důvodu rozporu se zákonem a současně zjevným narušením veřejného pořádku (srov. ustanovení § 588). Není nicméně dosud dostupná judikatura, která by se touto otázkou blíže zabývala.

V případě…