Finanční vypořádání mezi bytovým družstvem a společenstvím vlastníků

7.2.5

Finanční vypořádání mezi bytovým družstvem a společenstvím vlastníků

Ing. Lenka Haráková, Ing. Božena Künzelová

 NahoruPOVINNOST VYPOŘÁDÁNÍ VLASTNÍKA ZE ZÁKONA

Při převodu, který je ze zákona bezúplatný (viz část 1.2.1), je součástí smlouvy o převodu jednotky vzájemné vypořádání prostředků z nájemného určených na financování oprav a údržby domu a jednotky a dále kladných zůstatků prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství (dále jen "prostředky určené k vypořádání"), připadajících na převáděnou jednotku. Nevyčerpané prostředky určené k vypořádání převede družstvo právnické osobě zabezpečující správu domu. V případě, že správa domu není zajišťována právnickou osobou, převede družstvo nevyčerpané prostředky určené k vypořádání vlastníkovi jednotky (§ 24 odst. 7 ZOVB, § 9 odst. 2 zákona č. 311/2013 Sb.).

Prostředky určené k vypořádání vlastníka jednotky nelze zaměňovat s vypořádacím podílem, na který má člen nárok při zániku svého členství v družstvu (§ 623–628, § 748–749 ZOK). I když v některých případech zanikne nabyvateli převodem jednotky členství v družstvu, jeho vypořádací podíl je určen a vyplacen v souladu s uvedenými ustanoveními ZOK a stanovami družstva; tato otázka by v zásadě neměla být řešena ve smlouvě o převodu jednotky.

Prostředky určené k vypořádání ani jeden z výše uvedených zákonů blíže nespecifikuje. V případě prostředků na financování oprav a údržby domu a jednotky jde o nevyčerpaný zůstatek dlouhodobého finančního zdroje, který je v družstvu, jenž uplatňuje zálohové úhrady nájemného z družstevních bytů/družstevních nebytových prostorů, evidován na účtu dlouhodobých závazků (zpravidla účet 475). Družstvo, které předepisuje nájemné svým členům pevně stanovenou částkou, může zdroj evidovat jako rezervu (účtová skupina 45) nebo je tímto zdrojem fond ze zisku (účtová skupina 42). Tento fond je postupně naplňován ziskem vzniklým v účetních obdobích, kdy výnosy z nájemného byly vyšší než náklady, a naopak je čerpán v období, kdy v důsledku oprav domu vznikla družstvu ztráta.

Jednoznačné určení prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství je problematičtější, protože nikde nenajdeme vymezení pojmu bytové hospodářství. Tato nepříliš šťastná formulace v zákonech zřejmě cílila na velká bytová družstva, která hospodaří v oddělených účetních střediscích odpovídajících jednotlivým bytovým domům, resp. z pohledu vnitřní organizace bytového družstva samosprávám (§ 753 ZOK), označovaných vnitřními předpisy zpravidla jako střediska bytového hospodářství. Případný zisk střediska – domu – je převáděn do fondu ze zisku tohoto střediska. Přitom tento zisk nemusí být nutně generován (a zpravidla ani není) z pronájmu bytů, ale i z jiných výnosů příslušného střediska – např. z nájemného z nebytových prostorů v domě, z pronájmů střech a jiných částí domu apod.

Za součást prostředků určených k vypořádání zřejmě nelze považovat nedělitelný fond, bez ohledu na to, zda byl do konce roku 2013 družstvy tvořen ze zákona povinně anebo od roku 2014 dobrovolně.

Nabytí prostředků určených k vypořádání bylo až do konce roku 2013 příjmem osvobozeným od daně z příjmů fyzických osob v plném rozsahu. S účinností od 1. 1. 2014 bylo zákonným opatřením Senátu č. 344/2013 Sb. příslušné osvobozovací ustanovení v ZDP upraveno takto: od daně jsou osvobozeny příjmy nabyvatele jednotky přijaté v souvislosti se vzájemným vypořádáním prostředků z nájemného určených na financování oprav a údržby bytu, domu a jednotky podle zákona upravujícího převod jednotek některých bytových družstev (§ 4 odst. 1 písm. zb) ZDP). Novelou ZDP došlo tedy k zúžení předmětu osvobození, když do něho již nebyly zahrnuty prostředky tvořené ze zisku bytového hospodářství.

Přechodné ustanovení zákonného opatření Senátu č. 344/2013 Sb. však v bodě 6 upravuje účinnost předmětné změny: na osvobození podle § 4 odst. 1 písm. za) (ustanovení bylo později přesunuto do § 4 odst. 1 písm. zb) ZDP) se použije znění zákona účinné do konce r. 2013, pokud právo na převod jednotky do vlastnictví vzniklo přede dnem účinnosti zákona 311, tj. před 1. lednem 2014, na základě včas podané výzvy převádějícímu BD, které vzniklo před 1. lednem 1992 nebo které je jeho právním nástupcem, podle ZOVB nebo z rozhodnutí převádějícího družstva v případech, kdy nebyla tato výzva včas podána.

Znamená to, že nabytí prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství nabyvatelem jednotky by se zdaňovalo jen výjimečně (řada bytových družstev rozhodla o převodech bytů i členům, kteří výzvu včas nepodali); prostředky by se zdanily analogicky jako podíl člena na zisku srážkovou daní (§ 36 odst. 2 písm. c) ZDP).

 NahoruVYPOŘÁDÁNÍ VLASTNÍKA V OSTATNÍCH PŘÍPADECH

Povinnost finančně vypořádat nabyvatele jednotky-člena bytového družstva v ostatních případech (kromě případů uvedených v části 2.1) družstvu zákon neukládá. Na druhé straně, jestliže družstvo přijalo od svého nájemce zálohu na financování oprav, modernizace nebo rekonstrukce domu, k jejichž realizaci již nedojde, a i když dojde, bude je již zajišťovat a financovat jiná osoba – společenství vlastníků jednotek, mělo by družstvo s touto zálohou (závazkem) nějak naložit. Vedle odpisu závazku se logicky nabízí spíše vrácení zálohy osobě, která ji na daný účel družstvu poskytla. Tento postup není v praxi nijak výjimečný, přestože zákon ani jiný právní předpis jej družstvům neukládá. Finanční vypořádání s nabyvatelem jednotky by však mělo mít právní důvod – mělo by být upraveno smluvně, nejlépe přímo ve smlouvě o převodu jednotky, a zároveň by mělo mít oporu ve stanovách družstva.

V praxi se zpravidla jedná o vypořádání nevyčerpaných prostředků na opravy a technické zhodnocení, které družstvo vybíralo v nájemném z družstevních bytů/nebytových prostor a které k datu převodu jednotky nebyly na daný účel použity. Příslušný finanční zdroj k těmto prostředkům je v účetnictví evidován obvykle jako

a) dlouhodobá přijatá záloha – účetně oddělená část zálohového nájemného za družstevní byt/nebytový prostor

nebo

b) fond ze zisku – tvořen z kladného rozdílu mezi pevně stanoveným nájemným za družstevní byt/nebytový prostor a náklady související se správou tohoto bytu/nebytového prostoru (je určen k přímé úhradě výdajů na technické zhodnocení domu a k nepřímé úhradě nákladů na opravy formou úhrady ztráty, která v důsledku těchto nákladů v družstvu vznikla).

Vrácení zálohy ad a) nabyvateli jednotky nemá z pohledu daně z příjmů žádný dopad ani na něho, ani na družstvo.

Vyplacením zdrojů z fondu ze zisku však vzniká nabyvateli zdanitelný příjem, který by musel být zdaněn jako plnění obdobné podílu člena na zisku družstva (§ 36 odst. 2 písm. c) ZDP). Tento postup je navíc problematický vzhledem k omezeným možnostem použití zisku bytového družstva: zisk může být použit na uspokojování bytových potřeb členů bytového družstva a k jeho dalšímu rozvoji (§ 750 ZOK). Vyplacení podílu na fondu, který byl vytvořen ze zisku, by tedy mohlo být chápáno jako obcházení zákona.

Finanční vypořádání při převodu jednotky prováděné dobrovolně (na základě smluvního ujednání) je vždy vztahem mezi družstvem a nabyvatelem jednotky. Nijak se nedotýká společenství vlastníků jednotek, ať už v domě existuje nebo převodem jednotky teprve vzniká (viz část 4). Případný převod prostředků, které má družstvo vypořádat s nabyvatelem jednotky, do společenství vlastníků lze realizovat jako mimořádný příspěvek vlastníka jednotky na správu domu a pozemku na základě smluvního ujednání mezi všemi třemi zúčastněnými osobami – bytovým družstvem, nabyvatelem jednotky a společenstvím vlastníků (např. změna v osobě věřitele nebo dlužníka podle § 1879–1892 NOZ).

 NahoruÚčtování prostředků určených k vypořádání v bytovém družstvu

Účtování prostředků určených k vypořádání v domě, ve kterém dosud nevzniklo společenství vlastníků – finanční prostředky zůstávají na účtu správce, kterým je původní vlastník – bytové družstvo

Poznámky:

¹⁾ Všechny prostředky určené k vypořádání se převádějí na jediný účet – dlouhodobou zálohu na správu domu a pozemku vlastníků jednotek, a to bez ohledu na to, zda se jedná o zůstatek nevyčerpané zálohy na nájemné z družstevních bytů či nebytových prostorů, nebo v případě nájemného stanoveného pevnou měsíční částkou o podíl fondu tvořeného ze zisku bytového hospodářství či o podíl na nerozděleném zisku minulých let vzniklém z bytového hospodářství nebo o příslušný podíl na zisku bytového hospodářství ve schvalovacím řízení. Dlouhodobá záloha je tedy analyticky členěna na dlouhodobou zálohu poskytnutou nájemci – členy bytového družstva a dlouhodobou zálohu vlastníků jednotek, a to v souladu s ustanovením například bodu 2.2.1 písm. b) ČÚS č. 001 – Účty a zásady účtování na účtech, podle kterého se v rámci syntetických účtů vytváří analytické účty u pohledávek a závazků podle jednotlivých dlužníků a věřitelů.

²⁾ České účetní předpisy nedefinují podstatu pojmů závazek a dluh. Obecný rámec podávají Mezinárodní účetní standardy (International Accounting Standards – IAS), které stanovují, že závazek je současná povinnost účetní jednotky, která vznikla jako důsledek minulých událostí a která v budoucnosti vyvolá odliv ekonomických užitků. Závazkové vztahy jsou obecně upraveny v ustanovení § 1721 a následujících NOZ. Závazky vznikají z právních úkonů, zejména ze smluv, ze způsobené škody, z bezdůvodného obohacení nebo jiných skutečností uvedených v zákonech. Z platného závazku je dlužník povinen něco dát, konat, něčeho se zdržet nebo něco trpět a věřitel je oprávněn to od něj požadovat.

³⁾ Pojem družstevní byt je používán ve smyslu ustanovení § 729 ZOK

⁴⁾ Nedělitelný fond s účinností od 1. ledna 2014 již nemají družstva dle ZOK povinnost tvořit. Přesto si mnohá bytová družstva ve svých stanovách i nadále ponechala nedělitelný fond s tím, že upravila statut tohoto fondu, tedy způsob jeho tvorby a čerpání. Tvorba a čerpání fondů ze zisku se řídí právní povahou účetní jednotky, právními předpisy, stanovami, případně vnitřními předpisy a rozhodnutím příslušného orgánu účetní jednotky ve vazbě na ustanovení bodu 3.1.10 ČÚS č. 018 – Kapitálové účty a dlouhodobé závazky. Podle uvedeného bodu se analytické účty ke statutárním a ostatním fondům vedou podle jednotlivých fondů a podle jednotlivých druhů čerpání fondů tvořených ze zisku.

⁵⁾ Účet výsledku hospodaření ve schvalovacím řízení obsahuje výsledek hospodaření běžného účetního období, tedy minulého účetního období, který je určen k vypořádání (rozdělení zisku nebo úhrada ztráty) podle pravidel stanovených ZOK či stanovami družstva, popřípadě…