8.5
DPH z pohledu nemovitostí
Ing. Zdeněk Morávek
NahoruAKTUÁLNĚ
NahoruDPH u nájmu nemovitých věcí od 1. 1. 2021
V následujícím příspěvku bychom upozornili na změnu týkající se daně přidané hodnoty u nájmu nemovitých věcí, tedy úpravy obsažené v § 56a zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDPH"). Připomeňme, že nájem nemovitých věcí, který splňuje podmínky tohoto ustanovení, je plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně, ovšem s tím, že v určitých případech byla možnost tento nájem i tak zdanit. Tato možnost se týkala případů, kdy nájem nemovité věci byl poskytován jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností. Jedná se tedy o případy, kdy nájemce je také plátce a pronajatou nemovitou věc využívá pro účely uskutečňování své ekonomické činnosti, v takovém případě se pronajímatel, který je plátcem DPH, může rozhodnout, že tento nájem zdaní i přesto, že jsou splněny podmínky pro osvobození.
Podle ustanovení § 56a odst. 3 ZDPH účinného od 1. 1. 2021 se plátce sice i nadále může rozhodnout, že u nájmu nemovité věci jinému plátci pro uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatní daň na výstupu, nicméně nově jsou stanoveny výjimky z této možnosti uplatnění daně na výstupu. Toto nové omezení možnosti zdaňovat nájem nemovité věci dopadá i na smluvní vztahy uzavřené před 1. 1. 2021.
Od 1. 1. 2021 tak není možné podrobit zdanění nájem:
a) stavby rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,
b) obytného prostoru,
c) jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
d) stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li
pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem,
e) pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle
písmene d), s níž je tento pozemek pronajímán,
f) práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba podle písmene d),
s níž je právo stavby pronajímáno.
Výše uvedené případy nájmu tak není možné zdaňovat ani v případech, kdy se jedná o nájemce, který je plátcem daně a tento nájem slouží k uskutečňování ekonomické činnosti plátce. Z důvodové zprávy mimo jiné vyplývá, že změna byla přijata z důvodu zneužívání tohoto ustanovení ve vazbě na možnost uplatnění odpočtu daně.
Plátce DPH pronajímá jinému plátci bytovou jednotku, kterou tento nájemce používá pro účely svého podnikání, tedy ke své ekonomické činnosti. Do konce roku 2020 platilo, že pronajímatel se mohl rozhodnout, že tento nájem zdaní. Od roku 2021 již nikoliv, vždy se bude jednat o plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně. A to za předpokladu, že se jedná o jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru.
Plátce DPH pronajímá rodinný dům fyzické osobě, která není plátcem daně, a to pro jeho soukromé účely, pro účely bydlení jeho rodiny. Tato situace zůstává stejná, do konce roku nebylo možné na tento případ nájmu nemovité věci uplatnit daň a musel být povinně uplatněno osvobození a tento postup, tj. povinné osvobození od daně bez nároku na odpočet daně, zůstává zachován i v roce 2021.
Doplňme, že vymezení okruhu nemovitých věcí uvedených v ustanovení § 56a odst. 3 ZDPH je prakticky totožné s vymezením nemovitých věcí uvedených v ustanovení § 48 ZDPH. Bude-li se tedy jednat např. o stavbu dle § 56a odst. 3 písm. a) ZDPH (o rodinný dům dle katastrálních předpisů), pak jeho nájem bude muset být osvobozen od daně, přičemž se u stavebních a montážních pracích, které budou provedeny na dokončené stavbě pro bydlení nebo stavbě pro sociální bydlení (na tomto rodinném domě dle katastrálních předpisů), uplatní první snížená sazba daně. Nelze tak aplikovat přístup, že by u stavebních a montážních pracích, které…
