Domovní řád - závazná úprava chování v domě či souhrn doporučení?

4.1.6

Domovní řád – závazná úprava chování v domě či souhrn doporučení?

Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Jakub Hrček

Řada společenství vlastníků jednotek pravidla fungování v domě upravila krom stanov či prohlášení vlastníka také domovním řádem. Domovní řád pak představuje soubor pravidel pro chování jednotlivých vlastníků v domě, především pak pro užívání společných prostor.

Společenství vlastníků jednotek se následně s odkazem na domovní řád (stanovy, prohlášení či rozhodnutí shromáždění) respektování pravidel chování vlastníky jednotek domáhá, a to na základě ustanovení § 1176 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "občanský zákoník" nebo jen NOZ), podle kterého je vlastník jednotky povinen řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí od okamžiku vzniku vlastnického práva k jednotce, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát. Potud je vše zcela v pořádku. V praxi se ovšem poměrně často setkáváme s domovními řády, které stanoví jednotlivým vlastníkům zcela neúměrné povinnosti či zákazy, jež jsou navíc prakticky jen stěží vymahatelné. Bohužel v těchto případech se jedná o nepochopení povahy a účelu domovních řádů, které by měly mít spíše doporučující charakter a jejichž cílem by mělo být zajištění pohodlného a pokud možno bezproblémového soužití vlastníků v domě, a to právě s ohledem na problematickou vymahatelnost pravidel v nich obsažených.

Při přijímání pravidel chování je nutno si uvědomit, že vymahatelné (soudně a exekučně) budou pouze ty zákazy, povinnosti či omezení, které vyplývají ze zákonné úpravy. Pokud by tak domovní řády obsahovaly povinnosti či zákazy, které by šly nad rámec zákonné úpravy, vymahatelné nebudou a budou mít pouze doporučující (případně odstrašující) charakter.

Typicky bývá součástí domovního řádu úprava nočního klidu v domě od 22.00 do 6.00 hodin, kdy jsou vlastníci, i jiní obyvatelé domu či jejich návštěvníci, povinni zdržet se všeho, co by noční klid rušilo.

Toto pravidlo je obsaženo v ustanovení § 34 zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, ve znění pozdějších předpisů. V případě porušení nočního klidu se tak mohou dotčení vlastníci obrátit na městskou policii, příslušnou krajskou hygienickou stanici či rušení nočního klidu řešit vlastnickou žalobou na zdržení se takového závadného jednání podle ustanovení § 1013 odst. 1 NOZ.

Podle ustanovení § 1175 odst. 1 NOZ platí, že vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části domu, nesmí však ztížit jinému vlastníkovi jednotky výkon těchto práv.

Tímto ustanovením by se tak společenství vlastníků měla při tvorbě domovních řádů řídit. Dalším vodítkem může být již citované ustanovení § 1013 odst. 1 NOZ, podle kterého platí, že vlastník pozemku (v tomto případě vlastník jednotky) se zdrží všeho, co působí, že imise, tedy odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a…