Dispozice s neobsazeným bytem ve vlastnictví bytového družstva

7.8.4

Dispozice s neobsazeným bytem ve vlastnictví bytového družstva

Ing. Lenka Haráková

V našem modelovém případu bytové družstvo zřízené za účelem pořízení nemovitosti – bytového domu prodává všechny jednotky do vlastnictví svým členům. Jedna jednotka je "volná". Cena za pořízení této jednotky byla 700.000,- Kč, prodejní cena je 4.700.000,- Kč. Která z možností zvažovaných družstvem je výhodnější? Prodat jednotku přímo, nebo přijmout nového člena družstva a poté mu ji převést do vlastnictví?

 Nahoru1. varianta: Prodej jednotky

Při nakládání s "nedružstevním“ (jedná se sice o byt, resp. nebytový prostor ve vlastnictví bytového družstva, ale nikoliv o družstevní byt/družstevní nebytový prostor ve smyslu § § 729 ZOK) a navíc právně volným (nepronajatým) bytem nebo nebytovým prostorem není bytové družstvo nijak omezeno. Podmínky převodu vlastnického práva upravuje zákon č. 90/2013, zákon o korporacích (§ 751 ZOK) pouze ve vztahu k družstevním bytům a družstevním nebytovým prostorám (byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví bytového družstva v nájmu člena, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem). O prodeji jednotky může rozhodnout představenstvo, pokud tuto věc nesvěřily stanovy do působnosti nejvyššího orgánu – členské schůze.

Výnos z prodeje jednotky je zdanitelným příjmem bytového družstva. Daňově uznatelným nákladem je daňová zůstatková cena jednotky; pokud družstvo nikdy neuplatilo daňové odpisy prodané jednotky, resp. poměrnou část daňových odpisů stavby, ve které se jednotka nachází (před rozdělením domu na jednotky), odpovídá daňová zůstatková cena pořizovací ceně případně zvýšené o technické zhodnocení jednotky, resp. poměrnou část technického zhodnocení stavby připadající na tuto jednotku. Daňově uznatelné jsou další náklady související s prodejem jednotky – služby realitního makléře, inzerce, právní služby apod.

Družstvu v důsledku prodeje jednotky pravděpodobně vznikne v daném účetním období zisk. Bytové družstvo je přitom při použití zisku ze zákona omezeno (§ 750 ZOK): může jej použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva; nesmí tedy (podle převažujících výkladů) zisk rozdělit mezi své členy a vyplatit jim podíly na zisku. Následné využití zisku, který družstvo realizuje někdy i v částce několika milionů korun, může být proto problematické. Takové situaci lze někdy předejít tak, že družstvo v daném roce nepoužije na úhradu svých nákladů nájemné z družstevních bytů (sníží výnos z nájemného na…