3.2.2.1
Charakteristika základních změn při založení SVJ podle novely OZ 2020
JUDr. Jiří Čáp
Na dosavadním procesu vzniku SVJ podle NOZ, tedy dvoufázovým způsobem, tj. nejdříve založení SVJ přijetím stanov SVJ a poté vznik zápisem do veřejného rejstříku (do rejstříku společenství vlastníků jednotek – viz § 1204 NOZ na základě návrhu na zápis podaný příslušnému rejstříkovému soudu) se nic nemění ani po novelizaci NOZ k 1. 7. 2020 ‒ zákon č. 163/2020, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, s účinností od 1. 7. 2020 (dále pro účely tohoto textu jen "novela OZ 2020"). ‒ Ve všem ostatním, týkajícím se povinnosti nebo možnosti založení a vzniku SVJ, ve způsobech přijetí stanov a také v jejich povinných náležitostech přinesla tato novela výrazné změny s účinností od 1. 7. 2020.
Změny týkající se založení a vzniku SVJ podle novely OZ 2020 souvisí především:
- - se zrušením § 1166 odst. 2 NOZ (ustanovení o založení SVJ prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, kdy náležitosti stanov SVJ byly zahrnuty do prohlášení) a
- - se zrušením § 1202 a § 1203 ‒ o správě domu a pozemku majoritním vlastníkem disponujícím více než polovinou všech hlasů jako správcem při již založeném, avšak nevzniklém SVJ, bezprostředně souvisejícím se zrušením § 1166 odst. 2).
V důsledku zrušení uvedených ustanovení bez náhrady došlo ode dne nabytí novely OZ 2020, tedy od 1. 7. 2020 k tomu, že
- - k založení SVJ dochází výlučně přijetím stanov jako samostatného zakladatelského právního jednání (ve smyslu všeobecného ustanovení o ustavení a vzniku právnické osoby podle § 122 a § 123 NOZ);
- - nadále se již po 1. 7. 2020 nepostupuje podle zrušeného § 1166 odst. 2, podle něhož v případě, že rozdělením práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám mělo zápisem v katastru nemovitostí vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři měly být ve vlastnictví tří různých vlastníků, pak se měly uvést v prohlášení také náležitosti stanov (tedy náležitosti stanov byly v tomto případě zahrnuty v prohlášení). Shodně to platilo také pro jiné právní jednání, na jehož základě mělo dojít ke vzniku vlastnického práva k jednotkám podle § 1163 a § 1164 NOZ, např. na základě smlouvy o výstavbě nebo na základě ujednání dosavadních podílových spoluvlastníků nemovité věci anebo na základě ujednání manželů majících nemovitou věc (pozemek s domem na něm postaveným) ve společném jmění. Tím se také rozlišovaly náležitosti prohlášení podle toho, zda bylo postupováno podle § 1169 odst. 2 anebo zda při vzniku jednotek rozdělením práva k nemovité věci na jednotky nedošlo k založení SVJ (zahrnutím náležitostí stanov SVJ do prohlášení nebo do jiného právního jednání, na jehož základě vznikne vlastnické právo k jednotkám).
Tento odst. 2 § 1166 byl novelou OZ 2020 s účinností od 1. 7. 2020 bez náhrady zrušen. Tím se také odstranily výkladové a praktické problémy, které v praxi vznikaly v různých situacích při tomto založení SVJ a v dalších souvisejících záležitostech (včetně otazníků, zda takový postup byl povinný či nikoli); odborná praxe však v podstatě dospěla postupně k závěrům, že se nejednalo o závazný postup, vzhledem k § 1198 a blokaci možnosti dalších převodů vlastnického práva k jednotkám na další vlastníky, pokud nastala situace v § 1198 uvedená a nebyl prokázán vznik SVJ.
Zrušení § 1166 odst. 2 má zásadní význam také proto, že došlo k důslednému vzájemnému oddělení prohlášení (anebo již zmiňovaných dalších zákonem upravených způsobů rozdělení práva k nemovité věci na jednotky podle § 1163 a § 1164) na straně jedné a stanov SVJ podle § 1200 na straně druhé jako dvou samostatných právních dokumentů ‒ dvou samostatných právních jednání. Každé z nich totiž má vzájemně odlišnou povahu, odlišné náležitosti a také odlišný právní následek (v případě prohlášení jde o základ pro vznik vlastnického práva k jednotkám, které vzniknou zápisem ve veřejném rejstříku, zatímco v případě stanov jde zakladatelské právní jednání ve smyslu § 122 NOZ, s minimálními náležitostmi podle § 123 NOZ a dalšími náležitostmi podle § 1200 odst. 2, jejichž přijetím dojde k založení právnické osoby – SVJ za účelem správy domu a pozemku podle ustanovení NOPZ o bytovém spoluvlastnictví).
Zrušením § 1166 odst. 2 je tedy také důsledněji vyjádřena právní povaha a účel obou právních dokumentů.
Na základě prohlášení (podle § 1166, v němž se novelou OZ 2020 zrušuje odst. 2 bez náhrady) a následným zápisem v katastru nemovitostí dochází ke vzniku jednotek ve vlastnictví, a tedy ke vzniku bytového spoluvlastnictví. Tento účel a smysl náležitostí prohlášení a právního pojetí prohlášení jako zakladatelského právního jednání ve smyslu § 122 NOZ se použije také pro další zákonem dovolené způsoby a formy právního jednání, na jejichž základě dojde ke vzniku jednotek ve vlastnictví, např. pro smlouvu o výstavbě nebo pro ujednání (podílových) spoluvlastníků při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při zrušení a vypořádání (podílového) spoluvlastnictví se vznikem jednotek ve vlastnictví, anebo na základě ujednání manželů při změně rozsahu nebo při vypořádání společného jmění se vznikem jednotek ve vlastnictví. Na tato právní ujednání se ustanovení o prohlášení použijí přiměřeně (§ 1170 odst. 2. a ‒ u smlouvy o výstavbě, anebo 1164 odst. 2 poslední věta v případě ujednání spoluvlastníků nebo manželů, na jehož základě vzniknou zápisem do katastru nemovitostí jednotky ve vlastnictví); tato právní jednání vedle povinných náležitostí stanovených pro tato ujednání v NOZ musejí přiměřeně zahrnovat také náležitosti, které předepisují ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví jako náležitosti prohlášení.
Na základě přijetí stanov SVJ jako zakladatelského právního jednání ve smyslu § 122 NOZ, ve spojení s § 1200 NOZ (obsahujícím zákonem předepsané náležitosti a majícím zákonem předepsanou právní formou), které jsou přijímány vlastníky jednotek způsobem stanoveným v ustanoveních NOZ o bytovém spoluvlastnictví, dojde k založení právnické osoby, v daném případě k založení SVJ, pokud bylo právo k nemovité věci (např. vlastnické právo nebo právo stavby) rozděleno na jednotky ve vlastnictví (pokud tedy vzniklo bytové…
