3.6.1
Byty a nebytové prostory v katastru nemovitostí
Mgr. Jan Svoboda
Katastr nemovitostí je od 1. ledna 2014 nově upraven zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen "KTZ"), kterým byl zrušen mj. zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí (tzv. katastrální zákon) a rovněž zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Důležitým předpisem je dále vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška – dále jen "KatV"), jež podrobněji upravuje mj. údaje zapisované do katastru nemovitostí, jakož i činnost při správě a obnově katastrálního operátu.
NahoruCo je katastr nemovitostí?
Podle § 1 odst. 1 KTZ se katastrem rozumí "veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech (dále jen "nemovitost") vymezených tímto zákonem, zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem."
NahoruDefinice nemovitosti
Podle § 498 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen "NOZ", se nemovitými věcmi rozumí pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.
NahoruZásada superficies solo cedit
Podle této zásady platí, že stavba je součástí pozemku, na němž byla postavena. Po několik desetiletí platil v našem právním řádu pravý opak, stavba mohla být samostatnou věcí a jako taková mohla mít i jiného vlastníka než toho, kdo vlastní pozemek. Toto pravidlo však v praxi vyvolávalo četné problémy, například vlastník stavby, který byl odlišný od vlastníka pozemku, neměl na "cizím" pozemku zřízen přístup ke své stavbě apod. Z těchto situací pak vznikaly spory o zřízení věcného břemene cesty (popř. chůze apod. – pozn.), jejichž rozhodování především zatěžovalo soudy. NOZ v § 506 odst. 1 toto dlouhotrvající pravidlo prolomil, když nově zavedl, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.
Nutno podotknout, že v tomto případě hrají důležitou roli přechodná ustanovení NOZ, podle nichž platí, že stavba spojená se zemí pevným základem, která je ke dni nabytí účinnosti NOZ ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti NOZ nestává součástí pozemku a je dále samostatnou nemovitou věcí. Taková stavba přestane být samostatnou věcí a stane se součástí pozemku až tehdy, stanou-li se pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka.
NahoruPráva zapisovaná do katastru
KTZ značně rozšířil okruh zapisovaných práv do katastru nemovitostí. Kromě práva vlastnického, zástavního, podzástavního, práva odpovídajícího věcnému břemeni a práva předkupního majícího účinky věcného práva se nově do katastru nemovitostí zapisuje např. právo stavby, výhrada vlastnického práva, zákaz zcizení nebo zatížení, ujednání o koupi na zkoušku, výhrada lepšího kupce, nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka, správa svěřenského fondu a mnoho dalších práv taxativně vyjmenovaných v § 11 odst. 1 KTZ.
NahoruK čemu především slouží katastr nemovitostí?
Katastr nemovitostí je bezesporu jedním z nejčastěji využívaných veřejných registrů, neboť poskytuje užitečné informace širokému okruhu subjektů, a to od orgánů státní správy až po soukromé subjekty. Podle § 1 odst. 2 KTZ slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro účely daní, poplatků a jiných obdobných peněžitých plnění, k ochraně životního prostředí, k ochraně nerostného bohatství, k ochraně zájmů státní památkové péče, pro rozvoj území, k oceňování…
