Blokace dalších převodů jednotek do vlastnictví podle § 1198 NOZ

3.2.2.3

Blokace dalších převodů jednotek do vlastnictví podle § 1198 NOZ

JUDr. Jiří Čáp

V souvislostech s tím, že došlo novelou OZ 2020 ke zrušení dosavadního § 1166 odst. 2 bez náhrady, a náležitosti stanov již nemohou být zahrnuty v prohlášení, nýbrž jsou vždy přijímány jako samostatné zakladatelské právní jednání (odděleně od prohlášení a obdobného právního jednání, na jehož základě vznikne vlastnické právo k jednotkám), postavil zákon, mimo jiné, také najisto, že není zákonem přímo přikazováno vlastníkům jednotek, aby bylo založeno a vzniklo SVJ jako právnická osoba, vznikl-li při rozdělení nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám právní stav předvídaný zákonem v § 1198 NOZ v novelizovaném znění po novele OZ 2020 (tedy v domě s alespoň pěti různými jednotkami byli alespoň čtyři různí vlastníci alespoň čtyř různých jednotek). Otázky v tomto smyslu vznikaly před novelou OZ 2020 v souvislostech právě s § 1166 odst. 2, spolu s otazníky k vzájemnému vztahu s § 1198 (o blokaci převodu vlastnického práva k jednotce dalšímu ‒ novému ‒ vlastníku).

Zákonodárce, veden záměrem, aby správa domu bez vzniku SVJ (podle § 1191 ‒ § 1193) byla uskutečňována v domě s více než pěti jednotkami pouze při minimálním počtu různých vlastníků jednotek (pokud jsou v domě s více než pěti jednotkami nejvíce čtyři různí vlastníci jednotek), pouze blokuje v § 1198 možnost převodu vlastnického práva na dalšího (nového) vlastníka, dokud není prokázán vznik SVJ jako právnické osoby. – Jinak, mezi sebou si dosavadní vlastníci (tedy maximálně čtyři různí vlastníci v domě s alespoň pěti /či více/ jednotkami) mohou převádět vlastnické právo k jednotkám bez omezení, avšak pouze mezi sebou. A také pokud by dosavadní jeden ze čtyř vlastníků v domě s alespoň pěti jednotkami chtěl převést vlastnické právo ke své jednotce na jinou osobu, a sám by již nebyl vlastníkem žádné jiné jednotky v tomto domě, pak rovněž tento převod vlastnického práva (jímž nedojde ke zvýšení počtu vlastníků jednotek) není blokován ustanovením § 1198, protože nedojde k rozšíření počtu dosavadních čtyř různých vlastníků čtyř různých jednotek o pátého nového vlastníka. Původní "čtvrtý" vlastník byl nahrazen tímto převodem (anebo přechodem) vlastnického práva k jednotce novým (nadále) čtvrtým vlastníkem, takže celkový počet různých vlastníků jednotek se nezměnil (nezvýšil se). Pokud by však převodce např. vlastnil dvě jednotky, a převedl by…