7.2.1
Bezúplatný převod družstevního bytu ze zákona
Ing. Lenka Haráková, Ing. Božena Künzelová
Z hlediska úplaty za převáděný majetek může být převod bezúplatný nebo za úplatu (prodej).
Bytové družstvo má povinnost převést bezúplatně byty, garáže nebo ateliéry včetně spoluvlastnického podílu na nebytových prostorách (nehraje roli, zda je převádí, protože mu to ukládá zákon anebo protože se tak samo rozhodlo), jsou-li
- ze zákona povinně převáděné (viz kapitola 1.1.1)
nebo jsou
- ve vlastnictví bytového družstva vzniklého přede dnem 1. ledna 1992 nebo bytového družstva, které je jeho právním nástupcem, a jsou-li zároveň převáděny do vlastnictví oprávněného člena, pokud k tomuto převodu dochází na základě rozhodnutí převádějícího družstva učiněného od 1. ledna 2014 a jde o jednotky vzniklé v domech vystavěných s pomocí státu, poskytnutou podle právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě vydaných v období od 26. května 1959 do 31. prosince 1992 (§ 1 písm. a) zákona č. 311/2013 Sb.); oprávněným členem je přitom fyzická osoba – člen převádějícího družstva, jehož nájemní vztah k převáděnému bytu/nebytovému prostoru vznikl po splacení členského podílu tímto členem nebo jeho právním předchůdcem (§ 8 odst. 1 zákona 311).
Povinně bezúplatné převody se tedy vztahují výlučně na majetek pořízený družstvy s finanční pomocí státu a majetek LBD.
Jaké mají tyto ze zákona bezúplatné převody majetku daňové dopady na nabyvatele? Protože se jedná o bezúplatné nabytí (darování), odpověď na tuto otázku musíme po zrušení daně darovací hledat v ZDP. Od daně z příjmů fyzických osob je osvobozen příjem z nabytí vlastnického práva k věci na základě jeho převodu nebo přechodu podle zákona upravujícího převody vlastnického práva k jednotkám některých bytových družstev (zákon 311 nebo ZOVB), je-li nabyvatelem oprávněný člen družstva (§ 4 odst. 1 písm. zf) ZDP). Předmět osvobození od daně je zde vymezen poměrně široce – termínem "věc". Osvobození lze proto vztáhnout na jednotku (byt, garáž, ateliér), ale i na garáž, která není jednotkou (např. samostatně stojící nebo řadové garáže), na rodinný dům i na pozemek a dále též na spoluvlastnický podíl na jakémkoli nebytovém prostoru, který vznikl ze společných prostor budovy nebo na jehož financování se podíleli členskými podíly pouze nájemci jednotek v budově.
Příjmy osvobozené od daně nezakládají povinnost podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob (§ 38g odst. 1 a 2 ZDP) a v přiznání se neuvádějí (§ 38g odst. 3 ZDP).
V souvislosti s povinně bezúplatným převodem bytu/nebytového prostoru (§ 24 odst. 1 až 4 ZOVB) a převodem příslušného spoluvlastnického podílu k pozemku souvisejícího s tímto bytem/nebytovým prostorem je vhodné zmínit, že přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí je osvobozeno od správního poplatku (příloha zákona o správních poplatcích, položka 120 a), osvobození podle bodu 3).
Při odúčtování bezúplatně převáděné jednotky z majetku (aktiv) družstva se zpravidla současně snižují i příslušné finanční zdroje (pasiva). V případě bytu pořízeného podle předpisů o financování družstevní bytové výstavby jsou vždy minimálně dva:
- - základní kapitál, tj. další členský vklad nabyvatele použitý na výstavbu domu, resp. jeho část připadající na jemu převáděný byt, další členský vklad použitý na financování technického zhodnocení domu, resp. jeho část připadající na převáděný byt, příp. i základní členský vklad nabyvatele,
- - kapitálový fond, kde je evidován státní příspěvek na výstavbu a splacený úvěr (resp. jistina) poskytnuté družstvu na výstavbu domu, resp. jeho část připadající na převáděný byt.
Okamžik účtování vyřazení majetku řeší ustanovení vyhlášky č. 500/2002 Sb. (dále jen vyhláška 500), kde je stanoveno, že při převodu vlastnictví k nemovitým věcem, které podléhají vkladu do katastru nemovitostí, se o této nemovité věci účtuje ke dni doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu (§ 56 odst. 10 vyhlášky 500). Z uvedeného lze dovodit, že jako vhodnější se jeví podávat na katastrální úřad návrhy na vklad a smlouvy o převodu jednotek do vlastnictví členů-nájemců bytového družstva jako soubor například ke konci kalendářního měsíce či kalendářního čtvrtletí, nikoli podávání těchto dokumentů samostatně za každou převáděnou jednotku. Podmíněnost nabytí právních účinků vkladu do katastru nemovitostí se uvede na analytických účtech a v inventurních soupisech. Nedojde-li k převodu jednotky k rozvahovému dni, pak se podmíněnost převodu uvádí také v příloze účetní závěrky. Shodné ustanovení obsahuje i ČÚS č. 013 – při převodu vlastnictví k nemovitým věcem, které podléhají vkladu do katastru nemovitostí, se v poznámce knihy analytických účtů uvede podmíněnost uskutečnění okamžiku účetního případu nabytím právního účinku vkladu (ČÚS č. 013 – Dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek, bod 6.3).
Při povinně bezúplatném převodu bytu do vlastnictví člena se jedná o účetní případ, který není výslovně upraven účetními předpisy. Proto je nezbytné v případě účtování převodu pouze prostřednictvím rozvahových účtů, kdy je účtováno o vyřazení majetku souvztažně přímo na vrub zdrojů, využít ustanovení § 7 odst. 2 ZÚČ a zároveň je nutné tento způsob účtování popsat v příloze v účetní závěrce. Pro zkrácený způsob účtování převodu jednotky, který je ze zákona bezúplatný, lze hledat oporu i v ustanoveních, podle kterých jednak zaniká nabyvateli právo na vrácení členského podílu, resp. tento podíl se převodem považuje za vypořádaný (§ 24 odst. 9 ZDP, § 3 odst. 2 zákona č. 311/2013), jednak nemá družstvo povinnost vrátit státní příspěvek poskytnutý na pořízení převáděné jednotky (§ 26 odst. 5 ZOVB, § 21 odst. 1 zákona č. 311/2013 Sb.). Při standardním způsobu zaúčtování bezúplatného převodu bytu (odpis účetní zůstatkové hodnoty převedeného dlouhodobého hmotného majetku do nákladů) by se musely oba uvedené zdroje, tj. příslušná část základního kapitálu a ostatních kapitálových fondů, zúčtovat do výnosů, čímž by došlo k nedůvodnému zvyšování obratu bytového družstva. Zkrácený způsob účtování převodu jednotky je proto v daném případě v souladu s ustanovením ZÚČ, podle kterého je účetnictví účetní jednotky správné, jestliže účetní jednotka vede účetnictví tak, že to neodporuje tomuto zákonu a ostatním právním předpisům a ani neobchází jejich účel (§ 8 odst. 2).
Účtování bezúplatného převodu bytu pořízeného v režimu družstevní bytové výstavby (úvěr na družstevní bytovou výstavbu byl již družstvem splacen)
Poznámky:
1) Byt nebyl odpisován – dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek ve vlastnictví bytových družstev, jestliže neslouží k podnikání, se nemusí odpisovat (§ 56 odst. 8 vyhlášky č. 500/2002 Sb.).
2) Účetní jednotka vede analytické účty podle jednotlivých složek dlouhodobého majetku, podle účelu stanoveného právními předpisy nebo podle potřeb, které plynou z vlastních požadavků účetní jednotky, a to na kartách či datových souborech (ČÚS č. 013 – Dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek, bod 6.2).
3) Členský vklad je tvořen součtem základního členského vkladu a všech dalších členských vkladů (§ 563 odst. 3 ZOK). V daném případě se jedná o členský vklad nebo část členského vkladu, kterým je zdrojově kryt převáděný byt. K pojmu členský vklad je vhodné uvést, že, pokud jiné právní předpisy používají pojem "členský podíl", rozumí se tím podle povahy věci "družstevní podíl" nebo "členský vklad" (§ 783 odst. 1 ZOK). V souvislosti s účtováním podílu člena na základním kapitálu družstva půjde vždy o členský vklad.
Vzhledem k délce splatnosti bankovních úvěrů na družstevní bytovou výstavbu (až čtyřicet let), nebyly tyto úvěry v mnoha případech družstvy dosud splaceny. V takovém případě má nabyvatel povinnost ještě před převodem bytu do svého vlastnictví částku odpovídající nesplacené části úvěru připadající na převáděný byt družstvu jednorázově uhradit (§ 24 odst. 5 ZOVB, § 9 odst. 1 zákona č. 311/2013 Sb.).
Družstvo musí takto získané prostředky použít k mimořádné splátce úvěru bance (§ 24 odst. 6 ZOVB, § 10 odst. 1 zákona č. 311).
NahoruÚčtování bezúplatného převodu bytu pořízeného v režimu družstevní bytové výstavby s povinností nabyvatele uhradit dosud nesplacený bankovní úvěr na družstevní bytovou výstavbu
U bytů v majetku LBD je…
