7.2.2
Bezúplatný převod družstevního bytu na základě rozhodnutí BD
Ing. Lenka Haráková, Ing. Božena Künzelová
Obecně platí, že o způsobu nakládání se svým majetkem rozhoduje vlastník. Bytové družstvo tedy v zásadě může realizovat převody bytů a nebytových prostor a souvisejících pozemků bezúplatně i v případě, kdy mu to zákon neukládá. K takovému rozhodnutí někdy vede logická úvaha "proč by měl člen družstva-nájemce bytu/nebytového prostoru od družstva kupovat majetek (byt/nebytový prostor, pozemek), který už jednou zaplatil?". Ano, nájemci družstevních bytů/družstevních nebytových prostor (nebo jejich právní předchůdci) se plně nebo částečně svými členskými vklady podíleli na jejich pořízení – výstavbě či koupi domů, kde se byty/nebytové prostory nacházejí (viz definice družstevního bytu/nebytového prostoru v části 1.1.2). Podobně i koupě pozemků se standardně financovala z dalších členských vkladů. Přesto se z praktických důvodů nedoporučuje, aby byl tento majetek převáděn bezúplatně.
Je totiž zpravidla žádoucí, aby byl další, příp. i základní členský vklad při převodu "spotřebován", čehož lze dosáhnout pouze použitím těchto vkladů na úhradu kupní ceny členům prodávaného majetku. Takový postup by však měl být v souladu se smlouvou o dalším členském vkladu (§ 572 ZOK), stanovami družstva a samozřejmě vlastní smlouvou o převodu jednotky. Tímto postupem je zaručeno, že členský vklad, resp. jeho část, následně nebude součástí vypořádacího podílu, dojde-li někdy v budoucnu k zániku členství vlastníka bytu/nebytového prostoru v bytovém družstvu (§ 748 ZOK). Analogicky se při převodu jednotky "spotřebovaný" členský vklad nemůže při likvidaci družstva stát ani součástí podílu člena-vlastníka na likvidačním zůstatku (§ 756 ZOK).
Dalším důvodem, proč upřednostnit úplatný převod před bezúplatným, je zabránění účetní ztrátě v bytovém družstvu, což dokumentuje postup účtování v závěru této kapitoly.
Jak bylo uvedeno v části 1.2.1, bezúplatné nabytí majetku je obecně předmětem daně z příjmů. Od daně z příjmů fyzických osob je osvobozen příjem z nabytí vlastnického práva k rodinnému domu nebo jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je členem bytového družstva, který je nájemcem tohoto rodinného domu nebo jednotky ve vlastnictví družstva a který se sám nebo jeho právní předchůdce podílel na jeho pořízení členským vkladem (§ 4 odst. 1 písm. zg) ZDP).
Předmět osvobození je, na rozdíl od povinně bezúplatně převáděného majetku (část 1.2.1), užší: není např. osvobozeno nabytí garáže, která není jednotkou (samostatně stojící nebo řadová garáž), byť by šlo o družstevní nebytový prostor ve smyslu zákona (§ 729 ZOK) a nabyvatelem byl člen bytového družstva, který je nájemcem této garáže a který se sám nebo jeho právní předchůdce podílel na jejím pořízení členským vkladem. Dále nelze osvobodit ani nabytí spoluvlastnického podílu na nebytovém prostoru, který vznikl ze společných prostor budovy nebo na jehož financování se podíleli členskými vklady pouze nájemci jednotek v budově.
I při převodu pozemku souvisejícího s převáděnou jednotkou, který družstvo převádí nabyvateli této jednotky "dobrovolně" bezúplatně, však lze osvobození od daně uplatnit. A to na základě ustanovení ZDP, podle něhož se ustanovení zákona o jednotce použijí obdobně i na jednotku, která je vymezena podle ZOVB, spolu se s ní spojeným podílem na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu s podílem na tomto pozemku (§ 21b odst. 4 ZDP). Nezdaňuje se tedy bezúplatný příjem nejen z nabytí pozemku, který je součástí převáděné jednotky (jednotka vymezená podle NOZ), ale i z nabytí pozemku, který je spolu s jednotkou převáděn, ale součástí jednotky není (jednotka podle ZOVB nezahrnuje pozemek).
Na závěr této části poznámka vztahující se k osvobození převodů jednotek z majetku jiných osob než bytových družstev, kterými se jinak tato publikace nezabývá. Při respektování zásady rovnosti daňových subjektů jsou za obdobných podmínek, které platí pro bytová družstva, osvobozeny bezúplatné převody z vlastnictví společností s ručením omezeným, příp. jiných typů právnických osob zúčastněných na "privatizaci" bytového fondu. Od daně z příjmů fyzických osob je osvobozen příjem z nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, je-li ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá, je nájemcem této jednotky, je členem této právnické osoby a podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami (§ 4 odst. 1…
